大家知道，房貸的利率每天都是變化的，那決定當天利率最直接的因素是什麽呢？
由於很多房貸會打包做為理財產品(Mortgage-Backed Securities, or MBS)賣給投資者，當天MBS的市場價格，也就是投資者願意出的買價，就直接決定著當天貸款利率的升降。
比如，這是今天（2024/11/15）從 Mortgage News Daily 得到的當天一些MBS的價格：
可以看出，當天MBS的價格全麵下跌，盡管幅度很小，意味著MBS的yield升高，國債的yield也升高，當天的貸款利率就會微幅上升。
貸款的利率（或者是MBS的回報率），可以看做由兩部分組成：
- 無風險投資回報率，可以用10年國債的回報率做標尺，這部分基本反應通脹情況
- 風險補償（Risk Premium），這是高於無風險投資回報率以上的額外回報。具體就房貸來說，稱為Mortgage Spread。MBS的風險比國債要高，為補償這種風險，回報當然就應該高。
Mortgage Spread = 房貸利率 - 10年國債的yield
比如今天，10年國債的yield約4.5%，30年固定利率貸款利率約7%，那麽：
Mortgage Spread = 7% - 4.5% = 2.5%
我們來看一下過去三十多年 Mortgage Spread的曆史數據：
其中的灰色區間是經濟衰退期。
可以看出，Mortgage Spread的曆史平均約1.5%，前一段時間竟然超過了3%，現在約2.5%，仍然是遠遠高於曆史平均。
也就是說，如果在正常年份，若10年國債的yield是4.5%，30年固定利率貸款應該是6%（4.5%+1.5%），而不是現在的7%。
可見，目前貸款的高利率不僅僅是由於高通脹（可以用10年國債做標尺）引起的，也部分是由於Mortgage Spread太高造成的。
那麽，影響Mortgage Spread的主要因素是什麽呢？那當然是風險了，不過這麽說等於沒說。風險存在於不確定性中，不確定性因素越多，風險就越大，這就是為什麽在經濟衰退期間，Mortgage Spread會升高，因為經濟衰退，大家恐慌，心裏沒底，需要高回報來補償。
有的朋友會問，這次加息期間也沒發生經濟衰退，為什麽Mortgage Spread還那麽高？且不說在這期間，經濟衰退的陰雲一直縈繞不散。通脹升高，投資者手中的MBS會貶值，想讓人家接飛刀，不多補償點誰幹？！
這篇文章想說啥呢？是想說，目前的高利率不是常態，我覺得長期利率在5~6%之間， 5.5%左右才算靠譜。前麵說了，就算10年國債是4.5%，加1.5%的曆史平均Mortgage Spread，30年固定利率貸款也應該是6%， 而不是目前的7%。
Mortgage Spread如何才能降低並回歸到平均水平呢？當然要盡可能地消除不確定性因素，包括Trump上台，以及他即將實施的經濟和稅收政策等，都是不確定因素。等一切塵埃落定，即便通脹不下降，至少Mortgage Spread也會下降。
有的朋友會問，現在是不是買賣房的好時機？
由於貸款利率的高低，會直接影響購買力，貸款利率高了，負擔能力就差了，就不可能賣出好的價格。所以，高利率肯定不是賣房的好時機。
但買房則不一樣，高利率會壓低房價，說不定是買房的好時機，大不了以後再做重貸。
一孔之見，個人瞎分析。
建寧 2024/11/15
