被Section8房客告了,求各路神仙指點。

被Section8房客告了,求各路神仙指點。

4月,一對母女Section8的房客住進了我的一個單元,簽合同搬入之前都是已經檢查通過的。剛進來沒幾天就各種找別扭,列清單要修。基本上按她們要求都換了修了。但還是不滿足。她們找了政府的檢查員。這個檢查我完全不知道。直接收到一個檢查失敗的通知。我按照清單都維修了。1個月後的5月中旬複檢,我又沒有參加上,結果檢查又失敗了。敗在說有一個水龍頭打開時有滲水。之後就受到了政府的解約通知,但這是一個錯誤的文件。因為按程序是先進入扣錢期,再限期整改,再不過,才解約。還好,在6月初的最後機會檢查通過了。其間房客找了法律援助的律師,發來信說要搬出。我回信解釋了情況,政府管理處也給出通知,房子已經通過核查,房客必須繼續履約入住。她們的律師再沒了動靜。以為就此平安。結果房客在6月檢查通過的第二天,就又要求一次特別檢查,因為大雨過後天花板略有水漬。後麵又折騰了2次,但最終還是通過了各種檢查。
7月份房客發來短信,說8月份要搬走。並要求退還全額押金。我讓她查看租約,提前解約需支付2個月賠付,並且我還沒有收到政府的解約通知。她說她的律師會找我,但我再沒有收到回複。8月末她確實搬走了。
9月,收到法院傳票,她竟然所要3倍的押金。
10月開庭,原被告都沒有找律師。我信心滿滿,覺得把事情說清楚就一切OK了。也確實說清楚了。原告和法官也都被說服了。是她們違約在先,欠我2個月的違約金。但是我帶來的所有支持文件法官並沒有索要,我也沒有主動呈上。這次的法庭也沒有書記員。控辯後,法官隻帶走了原告的文件,大約過了20-30分鍾,法官回來,判決結果竟然是我要賠付原告3倍房租,外加訴訟費。還說,要是有原告有律師費,也要加上。我當時有點反應不過來,基本僵住了。法官說的理由是,房客搬走後,我應該退還押金,如有扣除,需給出逐條清單,說明理由。我沒有給這個清單,這就違法了。按照州法,他最多可以判罰我3倍押金,他就這麽做了。而且他說我沒有把我的辯方文件給他。。。(法官從來沒有主動要過我的任何文件,但他卻要了原告的許多文件)我當時就明白了,這是掉坑裏了。。。
我想請教大俠們的是:
1,對於Section8的房客,在沒有收到政府解約通知前,合同還在履約其間,房客自己搬走,這樣的情況下,我也必須給出押金的扣款清單嗎?合同並沒有結束啊?
2,關於判罰的金額,過程沒有任何書麵說明。這個結果我有途徑可以上訴嗎?如果上訴法官有機會看到我方的支持文件,有可能改變判決結果嗎?
3,判決書上的名字拚寫錯誤,其實根本不是我。但是首次傳票是警察上門交接的,我當時說是我。判決書說如果我不付款,名下的物業會受到罰沒和拍賣。但判決書上這個錯名字下並沒有任何資產啊。不知道後麵他們會怎麽操作?

感謝各路神仙大俠們的各種指點!

所有跟帖: 

感覺: 1. 你房子沒ready for section 8; 2. 沒有經驗的應請律師。打官司有錢的贏 不是有理的贏 -矽穀碼工頭- 給 矽穀碼工頭 發送悄悄話 矽穀碼工頭 的博客首頁 (145 bytes) () 10/22/2024 postreply 00:18:09

這事確實是小事化大了,您這個意見加1。 -玄鬆明- 給 玄鬆明 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/22/2024 postreply 21:12:09

s8, 這麽折騰,她第一次要求搬出,就應該趕緊退錢讓她走 -恰好- 給 恰好 發送悄悄話 恰好 的博客首頁 (0 bytes) () 10/22/2024 postreply 03:45:41

是的,中間接洽有問題。租客非常難於溝通,所以沒能及時止損。 -玄鬆明- 給 玄鬆明 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/22/2024 postreply 21:13:47

法官的判決並沒有問題。這個案子是不退押金。她搬出是事實,而房東也知曉這個事實。你當時應該 -MrsKwok- 給 MrsKwok 發送悄悄話 (311 bytes) () 10/22/2024 postreply 04:55:04

是的,沒有及時發出押金扣款明細是個要命的錯誤。我錯誤以為合同結束後才需要發。 -玄鬆明- 給 玄鬆明 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/22/2024 postreply 21:16:17

也許遇到職業房客做手腳也不是完全不可能。感覺還是房子反複不達標被鑽空子。法官實際認為提前解約沒有問題繼而判罰退押金。 -IEbird- 給 IEbird 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/22/2024 postreply 06:33:03

房客要提前搬走房東沒啥好辦法,俺一般商量罰半個月到一個月租金了事。同意老朽合同實際對房客去留沒約束力。 -IEbird- 給 IEbird 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/22/2024 postreply 06:38:25

這點這回是領教了。 -玄鬆明- 給 玄鬆明 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/22/2024 postreply 21:18:33

對,要查以前住的county有沒有lawsuit, 避免這樣愛打官司的租客特別是S8 -Fox1228- 給 Fox1228 發送悄悄話 (145 bytes) () 10/22/2024 postreply 06:57:38

這麽折騰的房客 -密碼忘記了- 給 密碼忘記了 發送悄悄話 (57 bytes) () 10/22/2024 postreply 07:19:22

確實沒有果斷止損。 -玄鬆明- 給 玄鬆明 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/22/2024 postreply 21:19:11

樓主是個非常認真的人,但是感覺對出租法律不是很熟悉。這麽麻煩的住客,自己要搬走,感謝配合都來不及。 -tonyecomm- 給 tonyecomm 發送悄悄話 tonyecomm 的博客首頁 (141 bytes) () 10/22/2024 postreply 07:58:38

感謝飄揚, 我這次可能就栽在這個認真上了,租客對我的認真回複維修要求並不在意,她是想走。我應該早點放手脫鉤。 -玄鬆明- 給 玄鬆明 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/22/2024 postreply 21:21:49

1,必須。2,應該不可以(這是小額法庭)。3,lien跟房子(不是跟名字)。 -守月- 給 守月 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/22/2024 postreply 07:58:41

嗯,這課這回是補上了。 -玄鬆明- 給 玄鬆明 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/22/2024 postreply 21:23:00

不知你在哪個州?在加州,1.房客搬出21天內給壓金清單。2.隻要你是被告,都可以上訴(小額claim也一樣)。3. 看你 -lin13590- 給 lin13590 發送悄悄話 lin13590 的博客首頁 (72 bytes) () 10/22/2024 postreply 08:24:18

這回載在沒有及時給押金扣款清單上。這課補上了。 -玄鬆明- 給 玄鬆明 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/22/2024 postreply 21:24:54

付錢了結吧,就當learn a lesson -greenfinger- 給 greenfinger 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/22/2024 postreply 10:52:16

能不能找個律師把罰金免掉?你把押金還給她們。任何合同有效的前提是雙方都有能力有意願履行,不然大概率出幺蛾子。 -Wei_PDX- 給 Wei_PDX 發送悄悄話 (126 bytes) () 10/22/2024 postreply 11:54:51

一點不錯。就是這麽回事。她們找各種麻煩就是要說是房子的問題才被迫搬走,沒想到我認真對付了她的所有維修要求。並政府檢查都通 -玄鬆明- 給 玄鬆明 發送悄悄話 (173 bytes) () 10/22/2024 postreply 21:31:48

遇見訴棍了 -小驢媽- 給 小驢媽 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/22/2024 postreply 13:52:23

嗯,這波過後我的功力應該上漲不少。 -玄鬆明- 給 玄鬆明 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/22/2024 postreply 21:33:54

天哪,還陪她經過這麽多檢查?總是檢查失敗真的沒有準備好出租,第一次要搬走,應該是最好的時間Get rid of this tro -SleepMed- 給 SleepMed 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/22/2024 postreply 15:17:00

嗯,我這次是太過認真了。可能是個性使然吧。 -玄鬆明- 給 玄鬆明 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/22/2024 postreply 21:36:41

她8月底才搬走,你應該有30天的時間退還押金吧。怎麽能不到一個月就被告了! -Peewee- 給 Peewee 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/22/2024 postreply 16:01:17

8月底搬出,9月提告,10月開庭,時間線上沒有問題。她沒到30天就提告了。但開庭時已經過了30天。 -玄鬆明- 給 玄鬆明 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/22/2024 postreply 21:38:34

發來信說要搬出你還不趕緊同意,這樣的大神不燒香就能請走你賺大了 -StewartPlatform- 給 StewartPlatform 發送悄悄話 StewartPlatform 的博客首頁 (0 bytes) () 10/22/2024 postreply 16:05:43

是的。不應該跟她們糾纏。她們有無數的時間專門想主意對付我。還有免費的法律援助。 -玄鬆明- 給 玄鬆明 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/22/2024 postreply 21:40:10

占小便宜吃大虧的典型。。。早應該找專業律師介入了 -bsmile- 給 bsmile 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/23/2024 postreply 00:03:16

趕緊付錢了結。 -RACF- 給 RACF 發送悄悄話 (0 bytes) () 10/23/2024 postreply 07:44:38

我感覺你是不樂意她搬走。這種人留著幹嘛? -白貓媽媽- 給 白貓媽媽 發送悄悄話 (145 bytes) () 10/23/2024 postreply 09:48:02

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