趕緊找律師啟動驅逐程序。不良房客如果你繼續忍讓，他們隻會變本加厲。我看了你很多關於房產投資的帖子，非常精彩。你應該是個感性的人，可能不太適合做出租房的管理，尤其是在異地經營。再加上你的生活和工作都已經很繁忙，而4000多尺的大房子確實也不適合出租。我建議你賣掉這套房子。現在很多地區仍然是賣方市場，抓緊時機可能更合適。
另外，我不知道你是如何報稅的。如果你按照自住房報稅的話，賣房時可能會涉及資本利得稅，這對你來說可能不利。但有時，我們需要兩害想權取其輕
當然，如果你打算繼續出租，這裏有一些基於我個人經驗的建議，不一定完全適合你的情況，請謹慎參考：
- 我通常會將租金定得比市場價低5-10%，但對房客的選擇非常嚴格。因此，我很少需要更換房客。比市場價格便宜很容易留住好房客。
- 好的房客大致分兩種：一種是信用評分（credit score>700）非常高，他們按時支付房租，且一般會很好地維護房屋。缺點是通常1-3年後就會自己買房搬走。另一種房客的信用評分一般 （600-700)，但也按時交租，房屋維護質量可能不如第一種好。但這種房客基本會住非常長時間。我的一個已經12年了，就是這樣的。
- 選房客條件：
- 信譽報告一定仔細看。尤其信譽低的，要看是什麽原因低的。那種被驅逐過的，不交utility cost的啥的，堅決不用。但如果是由於貸款過高 （比如學生貸款），或者medical bill，或者離婚啥的，隻要有穩定的工作收入。我會考慮。我一般會要單位supervisor或者同事作為reference。
- 我也會看這個人的linkin, facebook作為參考。
- 我也會看銀行流水，要去提供過去半年的交房租的證據。
- 如果這方麵有疑慮，我就會要求提供其它方麵作為佐證。總之選人我會花比較多時間。
- 還有在這裏看朋友推薦的， 如果對方是律師，房地產agent，或者那種工作閑，事多的人盡量避免。我覺得有道理。
- 我所有的租賃合同裏都設有維修扣款條款（deductible），金額在50到150之間，不宜過高。金額太高可能會讓房客隱藏問題，但也要讓他們承擔一部分費用，以避免他們因為小問題頻繁找你。
- 房客提出任何問題時，一定要及時處理。這是建立良好關係的基礎。所有問題都要按章辦事，同時也要體現同理心。
- 我也有異地出租的房產，但我從來不通過中介更換房客。我的經驗是，找到一個好中介的可能性較低。我通常會讓現有的房客幫我展示房子，並與他們約定，如果他們幫我成功找到新租客，我會給予500到2000的現金獎勵。我發現這種方法非常有效，房客基本都很配合，通常在1-2周內就能簽訂新的租約。我通過這種方式還成功的賣掉過一個異地的房子。
- 我盡量讓所有房產的租約都在4月或5月底到期，因為我的經驗是，這段時間找新房客最容易。
- move in and move out walkthrough list 一定要做好，包括照相和視頻。
