韜奮日記：探討一下商貸。

來源: smlandlord 於 2024-06-19 22:20:45 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (2994 bytes)

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現在韜奮不容易，高利息高保險高地稅，過去2-3年高速增長的房租，慢慢的expenses也是跟上了。

一般來說，高利息的市場，房價會慢慢的掉下一些，我估計今年明年掉個10-15%是有可能的，不少過去5-7年買入的公寓樓，可能會麵對重貸的問題。

我就隨便說說，base on my own personal experience, 其實杠杆這個東西，如果 reserves 是足夠的話， 90%也不是大問題，如果杠杆高，最好能留下足夠12個月的貸款月付，以應付可能的未來房租收不上來的問題。

一般來說，公寓樓商業貸款有分兩種， 1. Fannie/Freddie, 2. Local bank。大部分大型公寓樓，會走 Fannie這些 non recourse, 這些loans有幾點好處， 1. Non recourse, 2. 利息低， 3. 容易貸而且能貸出比local銀行更多的錢。

缺點就是1. 貴， 2. 貴， 3.貴！1. Origination fees and closing costs generally 3-5% of loan amounts， 2. costs to maintain these loans and costs to meet maintenance requirements are substantial, insurance coverage can also be extreme, expect to pay 50% more on insurance premiums. 3. Yield maintenance on early exit , aka refi with other lenders, can be expensive.

Agency loans, generally in 7-10 year terms, so many will due to renewal next few years, actually there is no such thing as renewal, you need to find new lender/ service provider and apply for a new loan, so if the market down 20-30% on renewal, many may need to bring millions to the table on closing, or will lose the property(s).

這就是新浪迫死舊浪的 perfect timing，但是普遍來說這些物業是中到大型項目，大部分小投資人估計拿下有一定難度。

第二大類的商貸，就是通過 local banks, 但是這些物業不會是很大型的物業，多是 local公司或者個人的投資， 5-10million最高，一般 5 years term and local banks most likely will do automatic renewal at end of each term, so if operations within a reasonable perimeter, most can survive the turndown，被逼死的可能性有但是不大.

一般人房地產的投資路，是由個人投資-普通房貸-高息房貸-合作融資-普通商貸-大型房貸-Agency loans的方向, 也就是從低風險走向高風險的路，我以前寫過，個人投資的時候是 most efficient, 盤子越大就越趨向正常市場CAP，也就是說 least efficient, 太陽底下無新事，盤子大risks也大。

我個人是比較幸運的，幾年前無意的把幾個 Agency loans，重貸到 local, 雖然利息高了但是 maintenance requirements低了不少， so it’s a trade off。 Go local，如果 operations 不出大問題，基本上不會有 renewal的問題。

我現在還有兩個 Agency loans, 都還有5年，knock on woods, 希望也是沒大事。