現在韜奮不容易， 高利息高保險高地稅，過去2-3年高速增長的房租， 慢慢的expenses也是跟上了。
一般來說， 高利息的市場， 房價會慢慢的掉下一些， 我估計今年明年掉個10-15%是有可能的， 不少過去5-7年買入的公寓樓， 可能會麵對重貸的問題。
我就隨便說說，base on my own personal experience, 其實杠杆這個東西， 如果 reserves 是足夠的話， 90%也不是大問題， 如果杠杆高， 最好能留下足夠12個月的貸款月付， 以應付可能的未來房租收不上來的問題。
一般來說， 公寓樓商業貸款有分兩種， 1. Fannie/Freddie, 2. Local bank。 大部分大型公寓樓， 會走 Fannie這些 non recourse, 這些loans有幾點好處， 1. Non recourse, 2. 利息低， 3. 容易貸而且能貸出比local銀行更多的錢。
缺點就是1. 貴， 2. 貴， 3.貴！1. Origination fees and closing costs generally 3-5% of loan amounts， 2. costs to maintain these loans and costs to meet maintenance requirements are substantial, insurance coverage can also be extreme, expect to pay 50% more on insurance premiums. 3. Yield maintenance on early exit , aka refi with other lenders, can be expensive.
Agency loans, generally in 7-10 year terms, so many will due to renewal next few years, actually there is no such thing as renewal, you need to find new lender/ service provider and apply for a new loan, so if the market down 20-30% on renewal, many may need to bring millions to the table on closing, or will lose the property(s).
這就是新浪迫死舊浪的 perfect timing， 但是普遍來說這些物業是中到大型項目， 大部分小投資人估計拿下有一定難度。
第二大類的商貸， 就是通過 local banks, 但是這些物業不會是很大型的物業， 多是 local公司或者個人的投資， 5-10million最高，一般 5 years term and local banks most likely will do automatic renewal at end of each term, so if operations within a reasonable perimeter, most can survive the turndown， 被逼死的可能性有但是不大.
一般人房地產的投資路， 是由個人投資-普通房貸-高息房貸-合作融資-普通商貸-大型房貸-Agency loans的方向, 也就是從低風險走向高風險的路， 我以前寫過， 個人投資的時候是 most efficient, 盤子越大就越趨向正常市場CAP， 也就是說 least efficient, 太陽底下無新事， 盤子大risks也大。
我個人是比較幸運的， 幾年前無意的把幾個 Agency loans， 重貸到 local, 雖然利息高了但是 maintenance requirements低了不少， so it’s a trade off。 Go local， 如果 operations 不出大問題， 基本上不會有 renewal的問題。
我現在還有兩個 Agency loans, 都還有5年，knock on woods, 希望也是沒大事。
