說說我的投資房

來源: 巴黎到羅馬 2024-04-02 06:24:09 [] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀: 次 (9614 bytes)

標題黨,其實我就有過一個投資房;當初答應過朽兄,總得交差吧。

言歸正傳:

2012年底有五萬餘錢,恰好美國房地產差不多觸底回升,心裏琢磨著在美國買個房子吧。

比較了一圈,覺得邁阿密和菲尼克斯不錯,可是菲尼克斯離多倫多太遠了,那就邁阿密!

房貸broker很幫忙,開了一張十五萬預貸證明。

跟LD說還沒去過邁阿密,就當是玩兒一圈吧。提前買了機票、租車、租酒店,當天興衝衝去機場,在那個大機器上用了洪荒之力也checkin不進去,問航空公司的人,那位女士費盡周章最後發現我買的票是一周以後的

LD的臉一下子黑下來了

酒店和車都訂了,無論如何也得去啊;還好票可以改,但是在機場是高價票,又花了相當於原票價補了兩張往返票,灰溜溜地上了飛機,LD一路沒理我

提前找了兩個經紀,一個華裔、一個意裔,分別帶我看了三處房。華裔小姐姐經紀帶我看了一個新townhouse,兩個舊學區房;意大利帥鍋帶我們看的都是康抖,兩個Miami Beach的老破舊、一個在市中心的五年新高層。 LD決定買市中心的高層;下了一個十八萬的offer。

剩下的四五天就在邁阿密玩兒,南灘South Beach、大沼澤、西礁Key West,還去了比斯開灣的維斯蓋亞莊園;回來以後寫了三篇遊記,等有空貼到房壇。

不過最後賣家沒接我們的offer;一周假期到了,我們打道回府,讓意大利帥鍋接著找。

過了兩個月,看上一個類似的condo,同一座樓、不過高了十幾層;還好這次offer過了。這個單元賣方2008年九月以19萬買入,我2013年加了八千塊,感覺還可以。

接著就是換錢、轉賬。我運氣不錯,當時加元兌美元差不多一比一,我買下來的全部費用(含律師費等雜費)就是二十萬加元多一點。

意大利帥鍋的太太也在他自己的公司裏,做房產管理,就讓她做了我們的PM,每個月收$100,八年多沒漲價;我什麽也不用管,偶爾有小問題她都提前請示,我隻管批準付賬,後來我告訴她低於$500的可以先斬後奏;前年房租暴漲,她要求漲薪,我就給加到$150了。

房子挺好租,除了2020年空了三個月,其它時間一直有人租;PM對信用把關不錯,沒有欠租的,更談不上eviction了。

HOA一開始三百多,後來一路上漲到四年前小六百,房主們撐不住了說不要parking了,有車的可以以優惠價租,這才降到四百出頭、不過現在又漲到五百多了。

地稅還算穩定。開始的時候是四千多一年,後來經濟好轉了慢慢跌到三千多,現在也還是四千出頭,比2013年低。

貸款是在加拿大這邊做的,用自住房抵押、利率跟自住房利率相同,每次renew就把貸款增加到原購房價格、盡可能利用房貸利息抵稅。 另外,最初美國稅法對墨西哥加拿大的投資者有免稅額。 房貸利息和免稅額加起來能夠抵消房租淨收入,這樣也不需申報depreciation減免了。

2017川普稅改取消了加拿大投資者的免稅額度,再加上2021房租以後房租上漲,不申報depreciation就要交稅了。

邁阿密房子漲的很慢,直到2021年condo價格才起飛暴漲,比舊金山、溫哥華和多倫多差遠了,好處是出租穩定、租售比高,後期月租相當於買房價的1.2%了。

2021年底賣過一次,好像是26萬五成交,但是到了最後關頭買家拿不到貸款取消了;這個時候看到房租暴漲,我跟經紀說接著租吧。

去年退休以後不想再操心了,跟經紀說lease到期就賣。

這次還好,一切都順利,成交價比2021還高了十多萬,扣掉增值稅和傭金,換成加元也double了,算是運氣不錯。

接下來躺平,一不炒房二不炒股,除非再有一次bubble burst。

condo在市中心,北麵是體育館、東麵是南灘South Beach、南麵是Brickell

大樓中間有火車穿過

窗戶裏看到的大橋應該是395高速

典型的Loft,我太太喜歡的那種

PM在陽台上照的

偷來的嘻嘻圓建築就是熱隊體育館Kaseya Center,2013年時叫American Airlines Arena

這兩張也是網上扒的鬼臉,頂層露天泳池很酷

交稅記錄

2021賣過一次,沒成交接著租,上個月終於賣了、還漲了十萬哈哈

2007 - 2023 邁阿密房價的變化

2012 - 2024 美元和加元的兌換率

所有跟帖: 

好deal! 看到好多地方的房產都是這樣 - 可能10 年不漲 -JerseyBird- 給 JerseyBird 發送悄悄話 JerseyBird 的博客首頁 (133 bytes) () 04/02/2024 postreply 07:11:07

2012要是在菲尼克斯買投資房可能更好,現金流好、房子漲幅更高 -巴黎到羅馬- 給 巴黎到羅馬 發送悄悄話 巴黎到羅馬 的博客首頁 (57 bytes) () 04/02/2024 postreply 08:14:26

不錯的投資房,買在價格低點,而且hoa費用也算便宜。現在在邁阿密的中心能買到這麽價格好的condo也很不容易了,買家估計 -Lydia0108- 給 Lydia0108 發送悄悄話 Lydia0108 的博客首頁 (42 bytes) () 04/02/2024 postreply 08:07:35

是。因為樓層高,海景一覽無餘,買家很痛快 -巴黎到羅馬- 給 巴黎到羅馬 發送悄悄話 巴黎到羅馬 的博客首頁 (27 bytes) () 04/02/2024 postreply 08:16:05

好文好故事!5萬閑錢帶來旅遊佳話10年黃金海岸情結豐厚的投資回報! -IEbird- 給 IEbird 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 08:11:07

謝謝;2013年初加元比美元還貴,不過是曇花一現 -巴黎到羅馬- 給 巴黎到羅馬 發送悄悄話 巴黎到羅馬 的博客首頁 (279 bytes) () 04/02/2024 postreply 08:19:48

投房投股都抓住好機會。最羨慕的是匯率差產生的更好回報。 -IEbird- 給 IEbird 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 08:30:02

差不多時間在Orlando買的房子,現在增加150%多,還以為邁亞密會更多點 -north168- 給 north168 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 09:20:17

Orlando好租嗎? -巴黎到羅馬- 給 巴黎到羅馬 發送悄悄話 巴黎到羅馬 的博客首頁 (145 bytes) () 04/02/2024 postreply 09:45:03

就是價格問題,也看地區吧。 -north168- 給 north168 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 10:00:51

連玩帶投資加上匯率趕在好時機點,這樣的錢賺的挺舒暢。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 09:29:41

謝朽兄鼓勵。小打小鬧,比朽兄大手筆差遠了 -巴黎到羅馬- 給 巴黎到羅馬 發送悄悄話 巴黎到羅馬 的博客首頁 (206 bytes) () 04/02/2024 postreply 09:46:37

這房子真心說不錯???????? -cowwoman- 給 cowwoman 發送悄悄話 cowwoman 的博客首頁 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 09:45:00

現在美元值錢,利率上你也賺不少呢! -cowwoman- 給 cowwoman 發送悄悄話 cowwoman 的博客首頁 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 09:46:00

2012底2013初是記憶裏唯一一次加元比美刀之前;1999到過一塊半加元換一美刀,現在也將近1.4 -巴黎到羅馬- 給 巴黎到羅馬 發送悄悄話 巴黎到羅馬 的博客首頁 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 12:40:49

賣了多可惜啊, 提款機一個 -矽穀碼工頭- 給 矽穀碼工頭 發送悄悄話 矽穀碼工頭 的博客首頁 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 10:58:41

有道理,除了 -巴黎到羅馬- 給 巴黎到羅馬 發送悄悄話 巴黎到羅馬 的博客首頁 (401 bytes) () 04/02/2024 postreply 12:42:04

讚你太太的審美眼光! -最西邊的島上- 給 最西邊的島上 發送悄悄話 最西邊的島上 的博客首頁 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 11:12:31

謝謝 -巴黎到羅馬- 給 巴黎到羅馬 發送悄悄話 巴黎到羅馬 的博客首頁 (60 bytes) () 04/02/2024 postreply 12:45:16

sold in 2015 (after my son finished school there). -最西邊的島上- 給 最西邊的島上 發送悄悄話 最西邊的島上 的博客首頁 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 15:13:59

沒有 -巴黎到羅馬- 給 巴黎到羅馬 發送悄悄話 巴黎到羅馬 的博客首頁 (91 bytes) () 04/02/2024 postreply 15:25:46

沒有,因為價格不到30萬,而且買家是自住。但我們那年也是請人做的稅收(不想有後遺麻煩)。 -最西邊的島上- 給 最西邊的島上 發送悄悄話 最西邊的島上 的博客首頁 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 19:02:08

一個省事的投資房。 -吃貨99- 給 吃貨99 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 15:26:49

還好 -巴黎到羅馬- 給 巴黎到羅馬 發送悄悄話 巴黎到羅馬 的博客首頁 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 22:21:30

怎麽在加拿大貸到美國房子?mortgage? -輝哥- 給 輝哥 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 19:40:42

貸款是在加拿大做的second mortgage -巴黎到羅馬- 給 巴黎到羅馬 發送悄悄話 巴黎到羅馬 的博客首頁 (187 bytes) () 04/02/2024 postreply 22:28:45

多謝分享!“renew的時候把第二個房貸額提高到最初購房額”這個操作很常見嗎?還是隻有某些銀行會做啊? -fengshen99- 給 fengshen99 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/03/2024 postreply 13:33:46

我用過BMO和RBC,都沒問題 -巴黎到羅馬- 給 巴黎到羅馬 發送悄悄話 巴黎到羅馬 的博客首頁 (36 bytes) () 04/04/2024 postreply 06:13:23

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