談談磨人的房地產投資

來源: learner4ever 2024-04-01 10:32:35 [] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀: 次 (5247 bytes)
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今天下雨懶得出去,打開電子郵箱處理了一份housing authority的郵件,也就是用軟件補了一份簽名而已,我在電腦裏存有section 8租客的簽名,需要的時候就與租客發短信確認,經過租客同意,就把其簽名附上所填的文件發給housing authority,這樣省的來回跑路了。剛開始這麽做有點challenge還不如手工快,現在對軟件熟悉之後,需要簽名隻要一個電話讓租客簽名拍照text給我,一切就搞定了這樣的好處是有記錄,有個租客翻臉不認帳,說我偽造簽名,我就把我們之間的通訊記錄傳給他看,他一看也沒脾氣了。

對我來講投資的房子至今為止沒有不賺錢的隻是賺多賺少的問題,但是那隻是好的一方麵,壞的一方麵就是磨人,剛入行時棱角分明,做事風風火火,時間一長棱角就磨沒了,做事也學的圓滑了點。下麵這個例子就挺能說明這個問題。

我有一處房子上了中介的當,那個房子有水位高問題,而且是septic,地下水位高septic的功能就大打折扣。當時在市場上放了好久,也沒人買,後來有個當地頗有實力的contractor,當地的學校就是他建的,他出了價要買,但是他在最後一刻退出了。隻有我這個外來戶沒有太多專業知識,隻有貪便宜的心理,讓中介忽悠的買了下來,我買來後找的租客也不怎麽理想,那個房子的鄰居給我出主意說可以告這個中介,我想這條路走不通,首先時間上肯定我拖不起。而且沒有勝算,搞不好還得賠錢。這個房子事我在此曾多次談到。剛買的時候是2014年,價格是$59,900,當然還有不少過戶的費用,這是一個磚房,有5個臥室,兩個洗手間,九月closed,十月就租出去了。租客一直沒有換過。我覺得不管如何房租應該是早把投資的本錢賺回來了。現在租金是每月一千三,當然房租上應該還有潛力但是我現在是追求穩定,zillow估價是$260,400。

每月剛買來時的租金是一千,但是不久就發現了問題,先是屋頂漏,補了兩次才補好,當然還有一些其他小問題,這些都還不是大問題,大問題是septic,先找專業公司,花了不少錢做土質檢測,丈量後院麵積等等,結論是土質不好,水位高,後院麵積太小,無法用傳統解決方案,最後的建議是安裝新septic tank,然後每月花$250抽septic tank,而且隻能住三個人,我一聽這哪裏是解決方案,這是吃定我了,所以沒有采用而是轉而利用grandfather rule修理現行的septic,我嚐試過各種方案,這個過程真是磨人的過程,經曆過LD抱怨;說我笨買了沒人要的東西,還得不斷地往進扔錢,我前後保守估計應該花了有一萬多來處理septic的問題。鄰居抱怨,而且還不止一個鄰居,都是因為積水問題無法及時排出害的他們的院子也有積水問題,其實這是個老問題,這兩戶鄰居還因此互相對薄公堂,他們不止一次說要把我的問題訴諸法律。租客抱怨但是基本是小的修理問題,租客,特別是他妻子還是喜歡那個地方的,因為遠離犯罪率高的地區,他們的孫女可以上好的學區的學校,還有自己的空間,但我確實經曆了一波一波的內憂外患,真是一言難盡,好在最後都被我一一擺平。最危險的時候就是差點被inspector shut down主要就是鄰居利用對這物業的了解給我打小報告,我利用了租客貪便宜的心理,首先把房租降到每月800讓他實時替我檢測,我對打小報告的鄰居說,有個租客我就有資金來改善積水的情況,同時我也給鄰居解決問題其實也就是幫他解決了他的物業積水問題,還買了$600多的石子讓他用於他屋子前麵道路。這樣大家就比較配合。給我贏得時間把問題解決,最後我用機械從後院挖了兩條排水溝,降低後院的地下水位讓水溝裏的管子一直通到屋子前麵的道路附近,然後沿著道路做了地下排水管道降低地下水位,直到最後還有人告我,但是鎮上inspector認為我做了好事,使得下雨時路麵不再有積水,而告我的人發現他的物業因此受益,這事才不了了之。

目前我又在經曆另一波考驗,事關兩個出租房,搞好了同時搞定兩個section 8,差不多六千多的進項,搞砸了起碼損失三千,這是也是勞心勞力的操做,本來今天應該出去談執行細節但是我有點心累了,狀態不是太好就算了。

所有跟帖: 

北美房產投資真磨練人,您處理各種棘手問題很有策略。磨著磨著煉成金剛了 -Vanspring1-28- 給 Vanspring1-28 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/01/2024 postreply 12:00:54

從好的角度來講,房地產投資有很多折騰的空間,越折騰越有經驗收獲也越好,豐富人生經曆和預防老年癡呆,哈哈 -8523- 給 8523 發送悄悄話 8523 的博客首頁 (0 bytes) () 04/01/2024 postreply 12:17:39

能人 -G&G媽- 給 G&G媽 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/01/2024 postreply 12:51:38

你的文章和朽哥的應該搭配著看,中和一下 -ljty1- 給 ljty1 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/01/2024 postreply 14:13:00

讚遇事冷靜處理得當 -新手地主剛上路- 給 新手地主剛上路 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/01/2024 postreply 15:08:55

真能幹! -2008VGirl- 給 2008VGirl 發送悄悄話 2008VGirl 的博客首頁 (0 bytes) () 04/01/2024 postreply 16:01:34

這是買了個大爺來伺候。人不可能次次都看準,總有走眼的時候,這也是生意的一部分。心態不錯,應該能賺大錢 -tallcuterich- 給 tallcuterich 發送悄悄話 tallcuterich 的博客首頁 (0 bytes) () 04/01/2024 postreply 19:28:03

佩服! -DelightFish- 給 DelightFish 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 09:16:22

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