第一貸款高於房價，第二貸款是否值得投資？

來源: jenning 於 2024-03-07 14:14:51 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (4835 bytes)

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大阿牛兄說的那個關於第二貸款拍賣的案例，應該說是個比較常見的反麵例子，主因是第二貸款的競拍者沒對房子做詳細了解，事先可能不知道第一貸款的存在以及餘額，因而鑄成大錯。

這裏我就蹭一下關於第二貸款討論的熱度，說說第二貸款是否值得投資。

注意，大阿牛兄講得是拍賣，而我要講的是投資（購買）貸款，是兩碼子事！

因為房貸（Notes，或票據）跟國債等一樣，是可以隨便買賣的。

回歸主題，如果第一貸款的餘額高於當前的房價，那第二貸款是否值得購買投資？

比如，一個房子當前的市價是20萬，第一貸款餘額是21萬，第二貸款餘額是4萬。那可不可以買來第二貸款做為投資呢？

這個得看具體情況，具體說來有四種可能的情況。

首先我們看看第一貸款已經違約（房主停繳第一貸款月供）的情況，這又分兩種情況：

1）第二貸款沒有違約：這種情況非常罕見，大多房主即便想違約，也會盡量先保第一貸款，而不是先保第二貸款。這種情況下，第二貸款是有價值的，因為房主還在繼續還本金和利息，況且房子也有繼續增值的可能。但價格肯定遠低於4萬，因為一旦第一貸款foreclose房子，第二貸款就歸零了。投資這基本屬於賭博。

2）第二貸款也違約：在這種情況下，第二貸款的價值為零，因為無論是第一貸款還是第二貸款foreclose房子，第二貸款最終所得都為零。

再來看看第一貸款沒有違約（房主一直付第一貸款月供）的情況，這也分兩種情況：

3）第二貸款也沒有違約：這種情況下，第二貸款是有價值的，因為房主還在繼續還本金和利息，況且房子也有繼續增值的可能。但價格也應該遠低於4萬，但肯定比1)高，因為一旦房子被賣掉，第二貸款有歸零的可能。這種投資價值不大。

4）第二貸款違約：這是最有趣、也是可能利潤很豐厚的一種情形。按照一般的思維，房子的市值都低於第一貸款，第二貸款又已經違約，是否第二貸款就一文不值，並不值得投資了呢？答案出乎我們的意料，第二貸款也是值得投資的，這種情況下打的主要是心理戰。一般情況下，如果房主第一貸款並沒有違約，隻是第二貸款違約，這說明他的經濟情況比第一貸款違約的要好得多，至少說明他還有一定的收入，更重要的是說明他還想繼續住下去，否則單從經濟考量繼續付第一貸款並不符合他的利益（房子才值20萬，而貸款21萬，拍屁股走人更符合他的利益）。票據買家可以抓住他還想繼續住下去的心理，敲他一筆。比如以1000~4000買下這個4萬的票據，敲個1~2萬現金或貸款是非常有可能的。第二貸款盡管已經沒有房產淨值，但有行家們稱之為的情感淨值（emotional equity）。

我曾投過一個私募基金，主要靠4)發家的。次貸危機前，有大量的第二貸款，所以次貸危機後，就有大量違約的第二貸款。因為次貸危機後很少有銀行再發放第二貸款，等次貸危機前發放的大部分違約第二貸款被處理完後，早先靠4)，也就是違約第二貸款發家的主，大多都已經轉向為投資違約第一貸款。

感興趣的可參考我以前寫的一篇關於房貸票據投資的文章：

房貸票據投資基本知識

算是篇科普小文，蹭一下熱度！

建寧 2024/3/7