【前言：一位地產投資執行力很強的外州朋友，他們當地的房價比較高，租售比不好，想進軍我們德州地產市場，問我的意見。我一直不喜歡德州的高地產稅，實際對德州地產關注不多，這裏也不過是胡說亂說。】
德州的四大都市區，基本可分為三個檔次：1）賭升值無現金流的Austin；2）現金流好些但升值潛力不大的Houston和San Antonio；3）介於前兩者之間的Dallas。
由於Austin的租售比並不比朋友當地的租售比好多少，投Austin還不如投他自己家門口，所以先排除Austin。
我在Houston住了近三十年，相對熟悉些，就說說自家門口。
Houston的地產政策比較寬鬆，地不值錢，盡管當建商可能還不壞，房子可以很快建起來，人口也在增長，賣出去也不難，盡管沒什麽暴利。但郊區的房子升值緩慢。
Houston公寓樓的曆史平均空置率在10%左右，比全國平均高不少，我自己的townhouse在冬季三四個月租不出去是常態。高地產稅、高空置率，再加上我自己不管理拿不到現金流，房子也不升值，所以投資Houston房產我的模式玩不轉。
前麵說的主要是四單元以下的房產，在Houston獨單元不好玩，但大一些的多單元公寓樓可能好玩些。
Houston都市區有近六百萬人口，人口多，公寓樓的機會相對就比較多。況且，前麵提到的高地產稅、高空置率對獨居屋是個大劣勢，但對公寓樓來說，會隱含在Cap Rate裏，也就不是什麽大問題。
有不少人在Houston做公寓樓相當成功，一個朋友的朋友，約在2015年間花了400萬買了個公寓樓，三四年後以800萬賣出，當然那是在豬都能飛起來的年代。
BiggerPocket上有一個叫 Cody L. 的網友，他本來住在聖地亞哥，後來搬到Houston投資公寓樓，他隻買內環（Interstate 610）以內的公寓樓，從六七單元的小公寓樓，到幾十甚至上百單元的，有機會他就不停買，現在已經有相當規模，是個白手起家的主。幾年前，可能由於氣候原因，他搬回了聖地亞哥，但仍然遠程繼續在Houston購置物業，前幾天他還剛提到，又以很好的價格買了一個幾十單元的公寓樓，是他的一個前賣主脫手賣給他的。
由於德州（也包括Houston）是個很大的市場，公寓樓眾多，除Austin外，房價相對便宜，容易形成規模。全國各地有很多投資者前來淘金，賺得盆滿缽滿的有，輸掉褲衩的有。前一段時間不是有報道說，有一些私募眾籌公寓樓買在高點的，由於利率飆升，撐不下去，被銀行收回物業的，致使投資者血本無歸，有好幾個被收回的大型公寓樓群就在Houston。
但即便這樣，由於Houston是濱海災難多發城市，颶風洪災不斷，如果有選擇的話，為什們非要來趟這渾水？如果是我的話，我也會排除Houston。
那剩下就隻有San Antonio和Dallas，若要好的現金流，選San Antonio，若要升值快，選Dallas。我自己比較傾向於Dallas。
上麵是假定必須要選德州的話。
但我自己一直不喜歡德州的房產市場，可能這跟我自家門口房產奇差的回報有關。主要是德州的房產稅太高了。去年剛通過的地產稅改，降低了自住房的地產稅，實際上是變相增加了出租房的地產稅。盡管短期內，由於州政府財政有盈餘，有補貼看不出來，以後等補貼花光了，自然就會轉嫁到地主身上。
如果是我的話，我不會選擇德州，美國有那麽多地產稅低，租售比好的地方，何必非得選德州。我感覺中西部很多地區的機會就比德州好，三十年河東三十年河西，也適合地產投資。
比如，Kansas City有一個非常成功的投資者，此人叫Andrew Syrios，是父子三人團中的大兒子。當年他父親在Portland主要做 student housing。後來Portland房價上去了以後，Andrew Syrios就到了Kansas City, 買五六萬的房子，再花個一兩萬修好了就租出去。父子三人團中，Andrew Syrios的團隊負責找房買房，弟弟的團隊管裝修管理，老爹管貸款，規模就上去了, 他們現在可能已經有五六百個單元了，大多是獨居屋和四單元以下的。
一孔之見，紙上談兵，加胡說八道，若上當受騙不負責任，哈哈！
建寧 2024/2/18
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