我有十個投資房，遠程，全部自己管理。每年飛一兩次，親自處理一些問題。並請好房客吃頓飯。
有個基督教徒的老美房客，我笑稱她是我另外一個時間線 (Timeline) 的妹妹，常和她一家吃飯。
閑話少說，直入正題：
首先要有可靠的 handyman 或者現任租客幫忙。 基本隨叫隨到。我有數個租客可以幫忙，有個退休的租客，最是願意幫。每次給個幾十美刀，她很高興。我省掉的 PM 費上千。
對於新房出租
過戶之前一個月，我就在 zillow 打廣告，因為沒有過戶，zillow 不讓用那個地址，因為還屬於建築商賣房廣告。 我就在zillow 上用那個地址+“A”， 然後在說明裏講好過戶日期。要做好充分準備建築商不能按時過戶，讓租客接受任何變故。建築商就出過一次幺蛾子，讓我多出一個多月的空置，簽約的租客也很不爽。
選租客：
（1）信用600分以上。 信用低一點，要求先付最後一個月房租。
（2）房租3倍左右的工資。
（3）沒有eviction record, 沒有 criminal history。我有買房執照，從 forewarn 網站上能查到很多租客背景。
（4）電話談個15分鍾左右，你應該能感覺出來對方是好相處，還是惹事的主。是不是坦蕩，還是做作。
（5）避免大人物，律師之類的。
(6）在交流過程中，是不是很流暢。對方是不是很快回你的message。一旦有一兩次中斷，不是當天回，我就不繼續了。申請時都不及時回複，租房後更會出問題。
（7）大家講的有冒名頂替的房客，最好要駕照，麵對麵視頻。我還沒有遇到。但以後要加強。雖然forewarn電話能查到姓名。
(8) 急吼吼的明天就要搬進來的，一概不要。
簽租房合約 (lease)：
我是用的以前 property manager 的lease, zillow 好像也有。 先寄一個word草稿draft 給租客，同意後用 DocuSign。租客用zelle把security deposit 打到帳上，就算成交了。
如何遠程show 你的房子呢？
(1) 新房，建築商的Sales會幫你。
(2) 老房，現有租客幫你。
(3) 運氣不好，現有租客搬走之前沒找到租客。你需要有一個 lockbox放鑰匙，現有租客設好密碼。讓申請看房的自己去打開lockbox。這需要你選人時知道對方可以信任。
地主的責任：
1. 電話給 HOA，要垃圾桶並通知租客星期幾收垃圾。
2. 電話給 HOA，要遊泳池/gym的鑰匙/card。
3. HOA 的 CC&R （restrictions, 什麽能做，什麽不能），要給租客email 過去。
4. 很多新房已經不提供冰箱，洗衣機烘幹機，gutter. 地主一般要購置。
5. 房子哪裏出問題，需要聯係建築商, 網上填單(submit request)之類的。
新老租客交接：
新老租客都要在場，讓新租客盡量挑毛病，拍照。
派handyman 過去估價，從security deposit 裏扣除。
一旦租客出現狀況，要及時處理， 遞交eviction notice。不能拖延。底層人民的困難重重，我們比較難想象。
我從來沒有驅逐過，都是叫他們走人。不然有驅逐記錄，就再也找不到房子租。他們都很配合。
另外，所有的鑰匙 包括大門和郵箱，我自己有備份。
待人如己，這是我對租客的原則。
