房地產投資： 模糊的正確
這幾天大家探討熱烈，我也拋磚引玉。
很佩服 矽穀居士， 算得清清楚楚。（我錯過了矽穀房市的黃金期了嗎）
居士其實抓對了時機和投資標靶， 最近幾年股市大幅跑贏房事的， 尤其是在矽穀的房子。那是一條非常適合他的路。現階段所有的的asset class都很貴，我會不投或者很小心的投。
本文探討一下房子投資，是以前10年的回顧以及回顧性的案例比較。
我在房地產上麵是定性的思維：模糊的正確（巴菲特——模糊的正確與精確的錯誤）。 我知道我在正確的路上， 或快或慢， 我一定會到達終點。
房地產的兩大流派： 現金流派和增值派。我是現金流派。現金流讓你睡得著覺，增值讓你笑哈哈。 在矽穀， 其實兩者兼具， 獨特的風景。我12-16進的房子，更是一開始就有不錯的現金流+快速的增值， 趕上好時候了。這一個老帖子是以前真實的分享，有一些粗略的計算， 但是足夠決策了。如果算的太細， 可能眼睛花了， 就不買了。
矽穀居士沒有算錯，白玉房租金回報低， 在2008-2014的低位時，都不合算。而增值是不可預測的。舉個例子，我錯過了陽穀的中價位房子60萬+，現金流應該是負的， 但是後來的房價應該是1.6米以上。 那是我認知以外的錢。因為我不懂。
作為投資者， 一般都買白菜房（REO和short sale是百年一遇的機會）。這樣回報高一些， 而且增值的百分比好。簡單例子，150萬， 你應該買5個30萬的房子， 而不是一個150萬的。 租金和增值一般都大一些。老朽是本行專家中間的專家。一籮筐故事。
但是凡事必有利弊。白菜房管理成本比較高，所謂的富貴險中求。很多朋友賺到了以後慢慢升級到中等區。 而且中低收入人群收入有限， 天花板比較低。 最近幾年， 高價房衝的凶， 就反應了這一點。個人認為未來一些年的高通貨膨脹會把低價房的租金和價格拉上來一些， 慢慢的動態平衡。
一些矽穀居士漏掉的關鍵好處：
1. 3倍杠杆， 在房價上漲時非常厲害
2. cashout refi， 可以把錢拿出來而不用交稅。比如此文中兩個房子， 居然沒有人指出來兩個房子已經是無本經營，還有10萬+（53w-9w-30w）的多餘現金做投資。另外100萬的貸款在為你服務賺增值。這是巴爾的摩2-3萬房子不能提供的。
3. 貸款的月供～=5%的回報。 30年付清後，就是，2-3千的額外收入。
4. 通貨膨脹會讓你的債務貶值， 你現在的錢遠遠比將來的錢值錢好用。
5. 你需要規模， 3-10個30萬到80萬的房子是普通人做得到的。1000門的話，那是jy老大的特產， 什麽東西都可以， 隻要你搞得定。一般大家都選公寓。
6. 居安思危，有漲就有跌。保留足夠的reserve， 能夠撐過bad time。未來十年股市可能沒有10%的複利成長， 房事可能平滑一點。因為成長不會是線性的。
做好兩手準備， 我們都會到達目的地。兩千萬和2B其實都是數字。
非常佩服JY的觀點：沒有一個是單純定投而成為B級人物， 無一不是自己直接create value的。https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1770689.html
大家共勉。
