論專業地主的初階.
昨天做微信群裏說了幾句，今天移過來文學城總結一下，無聊人說無聊話，看看就好.
房產這個東西，易入難精，其實很多方麵都是能賺大錢的，無論是房東，經紀，貸款，開發，翻修，都能賺親，說到底就是20vs80.
做房東，師傅帶進門，修行在自己，每個人能到達的高度，是自己花的時間和精力做起來的，說到底，就是3個字， time, consistency, and scale，好像其他所有的生意一樣，我們追求的都是報表上 top line and bottom line.
房東都不容易，成長期每個階段都有不同的痛苦，一般來說，一個人 you can achieve highest level of efficiency if you are handy and everything hands on， 但是，一個人是很難做大的，在每一段時間，你會煩死了自己，然後就想都賣了，大部分房東基本上熬不過這個階段，20-30門的時候，大部分小房東，什麽事情都自己來，最後煩死了自己，結果賣了清盤退出.
如果事事親為，lease and maintenance都是一腳踢的，我估計一個人能做到30-50個房，當然這個應該是 highest efficiency, 賺最多的錢. 但是如果外包 maintenance, 個人房東可以管到60-80個，但是，請人就會犧牲 efficiency, 也就是說你80個房可能比30個的時候賺的更少，所以我決得這個階段是最困難的.
所以我以前說過，早上 multi早退休，因為幾個樓規模就上去了，公寓樓的好處在於， centralized location and similar setup, this can further reduce maintenance costs and improve efficiency.
說到房東退休，就是說財富基本自由，時間基本自由，不可能也不能完全不管的，您躺沙灘還是要數錢的啊！
如果想成為專業的房東，第一步，如果想做大，盡量從開始就慢慢培養人才隊伍，盡量的放手，把自己hands-on做到hangs-off, 從勞力的人變成一個勞心的人.
成長期每個階段都有不同的痛苦. 第一階段20-30門的時候，大部分小房東最後煩死了自己，結果賣了清盤退出. 第二階段60-80個門的時候，請人或者外包，自己操心還賺不到比以前多的錢，這個是第二階段的煩惱.
我一般認為，區分專業房東的分界線是100萬的營收，到達了這個目標，錢就開始鬆動起來. 我第一次退休，就是2007年，剛好進入房地產8年，160門到達100萬collected rents.
做我們房東，是破釜沉舟，必能魚躍龍門，我當年開始做的時候，目標是10米net worth，20年過去了，想想我自己太辛運，估計今年或者明年就能超過10米房租這個benchmark.
