家居修理係列:賣房要略（6）小結
賣房要略（6）小結
我在這部分裏的討論僅限於比較小的修整和更新，不包括大項目比如砸浴室換廚房這樣的，這是出於我的能力和經驗所限。
房子跟人一樣，人保持自己的職業能力方能永遠在勞務市場占據頂尖位置。房子也是，隻有保持在新的狀態才能撈到買家群體裏上麵那層油。你要的買家是有良好工作的住家，不是做出租房生意的，更不是做FLIPPER的。而一個房子要保持這個狀態是要時不時放錢進去的，不是你搬進去啥也沒幹住了十五二十年還想要個好價錢。
我以前說過一個數字，一個一般的SFH，每年攤平了需要至少投入2000才能維持在市場上要到接近於新的價位，這是多年前說的，經過這些年通貨膨脹，不知道現在該多少了。對一個房子，特別是自己住過很多年的，不要帶感情色彩，該拆的拆，該換的換，這是投資理性的決定。如果你住了10年，沒幹啥，賣的時候沒花出去20000，那來的是一些鯊魚一樣的FLIPPER來宰你，你不想跟他們打交道。
根據行業統計，做以下更新會增加房屋的價值:
空調供暖: 5％
內部油漆: 2％
外部油漆: 2％
地毯: 2％
燈具: 1％
廚房: 7％
浴室: 7％
屋頂: 5％
曬台: 5％
加在一起: 36%
這些數字是買家買房子時考慮出價時願意多出的數額，不等於做這些事的實際費用。做FLIPPER的人掙的就是這個差。
當然，你在這個房子裏住了很多年，很多東西都是在陸陸續續地更新著的，比如你住了十五年，到第五年的時候換了個冰箱，第十年的時候換了屋頂。。。除非你買的房子是新的，上述要元在任何時候都是處於參差不齊的使用壽命階段。如果從純粹理性化量化的思維，這個房子的價值應該是全新的價值，減去各要元折舊的結果。比如一個假想的情況，一個跟市場上四十萬的全新的房子類似的房子，被一對老夫妻住了四十年，到後來沒能力維護了，放到市場上上述要元都沒有殘餘價值了都要換，這就屬於一個比較典型的徹底REHAB的情況，假如我上麵說的數字都是實際更新的費用的話，這個房子的合理價值是四十萬的64％，也就是256000美元。
這是極端的情況，絕大多數情況，上述要元都有一定的剩餘價值，一個房子裏的爐子用了10年，冰箱用了八年，應該大概減去各自價值的一半，依此類推。。。而人買房子出價錢的時候，沒有人真正一項一項地去減去那些折舊，而是根據狀況大概齊地合在一起給個印象分。一般來說，買家對剩餘價值的估計是高估的，是非線性的，比如像上麵都不能用了折舊是100％，大家都看得見，沒人會出高於256000美元。如果折舊50％，很多東西看著還行（比如管道腐蝕了一半你看不到），你可能還是願意出60％的價錢; 而如果房子裏的東西折舊20％，基本看著還是新的，你可能會出90％的價錢。一個五年新的屋頂，你一點看不出來舊，有幾個買家會在出價的時候因為這個打折扣除去1／4的價值呢。這是大眾心理，你無可阻擋，你要是真的按折舊去出價是拿不到房子的，特別是比較新的房子。但是好處也有，你賣的時候也不需要按折舊的價錢去賣，自有人來接你的盤。
房子裏的各種東西，賣的時候換與不換，跟剩餘價值沒關係，而是決定於買家的PERCEPTION。人主觀認知的折舊是不同的。有的東西的剩餘價值被買家高估，那你去換了就是白費力氣，因為不換也能基本賣出這個價錢。有的還有剩餘價值，但是如果你換了買家會給你多於更換的價值，那就是值得換的。以我係列前麵幾篇寫到的，你換幾個插座麵板，給買家造成一個好印象，會多出錢，但是沒有人真正去數你換了幾個，該值多少。你是靠掙印象分來掙錢。
當然，每個人的能力和精力不一樣，能做到哪份上也各盡所能，優化自己的投入和收益之間的比就是了。
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