南方周末專訪馮侖：追求理想 順便賺錢

馮侖的中國夢：希望中國有一個法治基礎上充滿競爭和富有活力的市場經濟體係。

“做企業永遠麵臨兩種選擇：追趕或轉型。如果做跟隨性的決策，那麽企業家很輕鬆；轉型很累，並且有風險，但可能成為行業領導者。馬雲當時完全也可以做個庸俗的中介公司，那叫跟隨；但是他轉型做電子商務，今天就成為領導者。”

“我所講的‘野蠻生長’特指的是1993年之前，對於今天創業的人來說，我認為理想豐滿不應該是野蠻生長之後的事情，而是從創業第一天開始就要理想豐滿。因為創業者所麵臨的法治環境已經比我們那個時候不知道好了多少。”

在中國地產界，少有人有馮侖這樣的學曆背景——本科在西北大學讀經濟，研究生跑到中央黨校鑽研馬列，所創立的企業走上正軌後他又去社科院拿了個博士學位。

馮 侖還被打上“92派”企業家的標簽。1992年，一批在政府機構、科研院所的知識分子受小平南巡講話的感召，紛紛下海創業，成為今天中國商界的中堅力量。 創立萬通之前，馮侖就先後在中央黨校、中宣部、體改委這三個體製內單位工作過6年。“92派”的代表中，還有當年的萬通六君子——潘石屹、易小迪等等。

馮侖愛講段子，尤其喜歡用男女關係來闡述他對企業和政府關係的思考，比如“政府不要到企業的懷裏亂摸”，這也是他給公眾和朋友留下印象最深刻的性格特點。某場論壇上，馮侖沒有講段子，同場的嘉賓、複星集團的梁信軍還有些不習慣，演講中數次提及。

“我這個人本身就比較粗俗，後來發現這樣更容易被人理解和記住，就慢慢形成了這樣的說話風格。”馮侖說。

另一位以說話風格犀利而知名的思想型地產商任誌強，卸任後開始創辦書院，試圖對民眾進行啟蒙。相比而言，馮侖自言暫時還沒有“布道”的欲望，他現在的重點，還是做好萬通、參與各種公益事業，並且試圖用一個“立體城市”的概念來改變大城市病的現狀。

2013年12月7日，在那間擺滿了線裝書的辦公室內，馮侖接受南方周末記者專訪，談論自己對於房地產行業、大城市病以及企業家身份定位的思考。

“轉型很累，但可能成為行業領導者”

南方周末：十年前，為什麽會想到去紐約的世貿新址上做一個“中國中心”，當時的萬通已經發展到需要海外布局嗎？

馮侖：“中國中心”是我對房地產企業的一個夢想，不是為了海外布局。“9·11”發生後半年，世貿中心的重建方案出來了，極有想象力的一個設計，遠看是展開了裙擺的自由女神，標誌著美國的自由精神不垮。

第一次知道這個設計，是我在北大上課時聽美國哥倫比亞大學一個教授說的，當時我就有一種衝動，想參與這個地球上最具挑戰性的房地產重建項目。

第二年去美國哥倫比亞大學讀書時，我找到了紐約合作組織，跟他們說想買5萬-10萬平方米做中國中心，隨後就開始了漫長的談判。

南方周末：這是一個夢想和挑戰，但並不一定賺錢？

馮 侖：賺錢不賺錢固然很重要，更重要的是，借著做“中國中心”，我們得以研究房地產在隨著經濟成長的過程中商業模式的變化規律。紐約是人均GDP6萬美元的 市場，當時北京的人均GDP才5000美元。在5000到6萬美元之間，到底房地產都發生了哪些故事和變化，怎麽提升和進步，我把這個路徑找出來，就能知 道萬通未來應該怎麽走了。

回國之後，我開始提美國模式，推動萬通從住宅向商用不動產、工業地產的轉型，就是從價值鏈的下遊製造業，更多地向價值鏈的中遊和上遊聚集。傳統的房地產是用開發來推動銷售，萬通的轉型是由服務業帶動開發和銷售。

所以說這等於是完成了我在房地產行業中的一個夢想。房地產終極的路線圖是什麽，通過中國中心，我完全搞清楚了，對萬通的未來也起到了一個路牌的作用。在這個過程中，我去了五十多次紐約。

南方周末：當時的萬通發展很順利，是需要一些挑戰，還是遇到了瓶頸，需要進行模式的改變？

馮侖：不是瓶頸，我是在做一個選擇。做企業永遠麵臨兩種選擇：追趕或轉型。如果做跟隨性的決策，那麽企業家很輕鬆；轉型很累，並且有風險，但可能成為行業領導者。馬雲當時完全也可以做個庸俗的中介公司，那叫跟隨；但是他轉型做電子商務，今天就成為領導者。

跟隨並不等於錯，住宅這幾年在中國的發展依然很好，如果萬通和我把所有的精力都放在住宅上，我們在住宅領域的規模肯定要比現在大很多。但是有沒有未來呢？我放棄住宅，去做轉型，是一種犧牲，但我擁有了未來。能不能成功，概率一半一半。這就是企業家。

當年馬雲找投資的時候，我們投了他的競爭對手ebay易趣，當時確實是易趣強、馬雲弱，結果最後看走眼了。所以我說風險一半一半。我們現在選擇的這個轉型，成功率也是一半一半，但是企業家就要做這個決定。

南方周末：這幾年中國房地產企業紛紛去海外蓋房子，跟國內的商業環境和房地產發展有關係嗎？萬通又是基於什麽考慮？

馮 侖：這是一個偏見。我一直說，做房地產，中國是天堂，因為中國的市場巨大，人巨有錢，中國人又特別喜歡房子。為什麽不在中國本土市場做，非要跑海外做？我 們就兩個理由，一個是我剛才講的，在海外做一個小的項目，做成標杆來引導國內，搞清楚本土的房地產的未來模式和增長路徑。

第 二，本土的客戶有要求。比如我的客戶想去台灣，我就在台灣做了一個；他想度假，我就給他做個度假產品。我隻是為中國的客戶提供服務而已，不是抽象地說非要 做海外業務。我們又不是新加坡，本土業務太小，做大了就必須發展海外。中國房地產企業做海外業務隻有這兩種可能是贏的，其他贏的概率都比較小。

“立體城市的核心是 就業機會，而不是居住”

南方周末：最近五年，你的工作重心轉到了“立體城市”，從設想到落地，你用了“牆上的美人和炕上的媳婦兒”來形容。

馮侖：五年前，一個朋友送我一本非公開出版物《中國夢》，其中有一個超級想象，是做一個係統的巨構建築，來改變現有城市的問題。

後來跟這個作者見麵溝通，我提出來巨構建築做不了，垂直向上的城市，商業上倒是有可能實現。巨構建築這個想法給我的啟發是，城市實際上是可以提高密度的，在有限的土地資源上更有效地利用空間，這可以說是人類共同的願景。

把城市立起來之後，農業可以在頂層，辦公室可以在30層，警察局在20層，醫院在10層，所有相關產業和社會機構縱向存在。生活在這種城市中，節省下來的時間成本以及交通減少帶來的環境改善，更有幸福感。

過去的模式是錯誤的，政府圈地，開發商賣住宅，攤大餅，結果越來越遠。大家離幸福生活就越來越遠。

南方周末：為什麽用自己和企業家朋友的錢做立體城市，而不是放在萬通集團的架構裏？是因為相對而言，這個項目風險更大嗎？

馮侖：從一開始做立體城市，我就說了是追求理想、順便賺錢。我把利潤排在了第二位，第一位的是靠使命感去驅使。

正因為這樣，股東們起初覺得不一定能賺錢，所以不願意投資。沒事，我自己拿錢做。等到商業層麵上有點眉目了，劉永好他們也進來了，成為我的合作夥伴。做到今天，在西安和溫州都落地之後，萬通股東們的看法開始改變了，未來應該還是會納入萬通集團。

2012年一年我飛200次，這麽折騰這事，還自己掏錢冒險，是為我自己嗎？沒有強大的使命驅動和價值觀牽引，根本不可能。

南方周末：立體城市要解決的是大城市病，應該在北京、上海、廣州這樣超大城市做，才更有價值，但是目前落地的都是二線城市，這是“曲線救國”嗎？

馮侖：夢想落地的時候，我們麵臨著三個成本。第一，財務成本，這是硬成本；第二，製度成本，這是軟成本；第三，我個人的機會成本。

製度成本看的是哪裏適合創新。北京的市場很大，財務成本肯定是合適的，但是北京的體製有多複雜你知道嗎？在北京做創新要麵臨的製度成本是巨大的。所以我們先選在西安這樣的二線城市，製度成本低。

第三個是機會成本，做了立體城市之後，一年到頭跟萬通的人交流的機會就少了很多。也有股東批評我，說我把精力都放在立體城市了。但我隻能去衡量，等立體城市變成一個成熟的模式。

每天我都在算這三個成本，一出差我就在想，今天一天可以安排5件事，我選哪個事。因為這三個成本，我先選了二線城市，但是未來一定會在北京和上海。

二線城市為什麽選擇在新區做？因為新區用的是新規劃，製度成本更低，老區的規劃衝突就多。先在新區做，我們找到了跟傳統規劃模式相磨合的辦法，做成了一個規劃導則，現在即便在老城區做，也能說服城市管理者們來接受了。

南方周末：聽起來，這些製度的突破和創新，還是少不了一個願意接受新鮮事物和變革的地方領導。

馮侖：立體城市如何在溫州落地？非常偶然。我一個朋友，有一次坐飛機恰好跟當地一個官員鄰座，朋友手裏拿著我那本《理想豐滿》的樣書。兩個小時的飛行途中，這位官員看完了樣書，就說要找我去溫州坐一坐。

中國正好處在改革年代，改革最大的好處就是人們在本能上認為有些事是可以改的。所有的官員、企業家、民眾都對未來的美好生活充滿期待，對於變革又不拒絕，所以總有機會。

南方周末：把工作、生活、居住都放在這樣一個立體城市裏，是避免睡城的好辦法，但是如果有的人就是希望孩子能去北京四中讀書，老人能去協和醫院看病，而這些最好的資源又都在市中心，怎麽辦？

馮侖：睡城是平鋪直敘的低密度居住區，而且不具備城市的大部分功能。一個建築綜合體最多是7種功能，城市有一百二十多種功能，立體城市現在的規劃是能實現六十多種功能。

在立體城市，核心是就業機會而不是居住。我選了醫療健康產業，以這個為核心來展開城市的規劃、設計和發展。為什麽選這個行業，因為醫療行業的就業係數高，一張病床可以帶動4-6個就業。

至於北京四中和協和醫院這樣的需求，要麽我們想辦法引進盡量匹配的品牌，實在要求太高的極少數人，我們就不管了。我們能做的是盡量把生活配套的品牌做到能夠把多數人留在這兒。

 “守本分，有期待”

南方周末：2013年6月份，柳傳誌在“正和島”表達的“在商言商”，引發了關於“企業家該不該談政治”的熱議，你站在哪一邊？

馮侖：2013年年初的亞布力論壇上，我就講了六個字“守本分，有期待”。當時大家調侃我，其實這個事我想了很久，直到今天，這六個字依然是我在這個問題上的基本立場。

企業家首先要守本分。企業家的本分是什麽？代表所有的投資人，經營好你的公司，創造利潤、擴大就業、完成稅收，提供更好的產品和服務。

所謂有期待，我們期待社會更法治、更好地保護所有人的權利，包括公民的財產權、人身安全、發展的權利和自由呼吸的權利。

另外，期待政府轉型，加快改革。把市場的東西還給市場，政府不要在市場的懷裏亂摸。

南方周末：光期待不行動，有用嗎？

馮 侖：民營企業家的期待，我覺得很重要。我們的期待得讓政府聽得見，並且有回應。比如三中全會說要讓市場在資源配置中起決定作用，要處理好政府和企業、市場 的關係。這方麵的期待有回應，我們就高興，就鼓掌，然後再去期待別的事。比如現在霧霾嚴重，大家又發牢騷，政府回應說要治理空氣，這是企業跟社會和政府良 性互動。

期待不等於我要行動。我也期待法治民主，但隻是期待而已。期待了不來，那也沒辦法。我又不是政治家，又不是專做社會活動的。

南方周末：期待有兩種，一種是內心默默期待，還有一種是把期待表達出來。

馮侖：表達是對的。企業家有期待就要表達，我們覺得政府對於微觀活動管理太多，就要表達；政府管製太多、審批太多，我們也要表達。但我們的表達得有個範圍和前提，就是守本分，跟你本分有關的你表達；越過本分，盡量不表達。

比 如很多公知討論的話題，我跟企業家朋友聊天的時候，就一再說，這事我們不表達。因為第一，我們不專業，不專業就不要說話。第二，公知要生活在媒體中，這是 他們的本分。我們生活在市場上，買賣是我們的本分，我們不能到別人的地界上去守他們的本分。假如我老站在婦女的角度表達，你們肯定覺得挺怪。

南方周末：所以是一個有尺度的表達。善於把握尺度，這跟你在中央黨校讀研究生，後來還在體改委工作過有關係嗎？

馮侖：那倒沒關係。這是我這幾年的一個重要的反省和思考，就是企業家究竟應該在社會中扮演什麽角色。反省到年初的結果，就是“守本分，有期待”。

過去二十多年來我的本分就是做生意。哪天我不做生意，又回大學教書了，可能會跟他們論一論，但是現在不會。

延 伸一下，應該是三句話，守本分、有期待、善於表達或者正確表達。民營企業家如果把這個問題處理好，就是進步和成熟。三中全會說要提升國家治理能力和體係的 現代化水平，這事情就該黨中央、國務院管，這就是他的角色。如果說他不管這個事，老管企業賺不賺錢，角色扮演就錯位了。一個成熟的社會，就是政府管好政 府，政黨管好政黨，企業家管好企業，公民遵紀守法。

南方周末：你先寫了一本《野蠻生長》，然後才寫《理想豐滿》，是不是說野蠻生長之後才能理想豐滿？

馮侖：我所講的“野蠻生長”特指的是1993年之前，對於今天創業的人來說，我認為理想豐滿不應該是野蠻生長之後的事情，而是從創業第一天開始就理想豐滿。因為創業者所麵臨的法治環境已經比我們那個時候不知道好了多少。

南方周末：你曾經采訪過公司的兩個80後，問他們20年之後的中國夢，你自己怎麽回答這個問題？

馮侖：非常簡單，希望中國有一個法治基礎上充滿競爭和富有活力的市場經濟體係，這是我企業生存的一個最重要的環境。如果說再有期待，當然是希望法治成為社會秩序、人與人之間最大的一個安全保障，而不是領導批示。第三，希望天更藍，水更好，生活的自然環境也要有安全感。 (來源：南方周末)