地產淘金的最佳時機到了嗎？

地產淘金的最佳時機到了嗎？   在美國，地產淘金的最佳時機到了嗎？ 答案似乎是肯定的。但是，細想一下，我覺得，它可能還是會被人誤解，特別是在我們這些華裔的眼中，在我們已經習慣了炒房輕鬆大賺鈔票“應該”是一個“時代特色”的時刻。                 地產淘金，對於需要住房，對於想以小房換大房的人們來說，應該正是時候：房價明顯下跌，繼續下跌很多的可能性估計也比較小。再者，在房市疲軟，需求決定價格的市場，你作為購買者，還有很多價格上的靈活性可以利用。這樣算來，如果你操作好的話，就比較容易獲得很理想的價格。再者，現在的房貸利息還是特別的低，這樣的廉價資金，在未來估計也很難再看到。 幾年前，我們幫助一位朋友搞了一次“Short Sale”的購買。對於那場交易，即使現在看來，也還是一個非常不錯的選擇。那棟房子相當不錯，小區也很好，在房市泡沫的時候，那樣的房子能夠很輕易地多賣個30%的價碼。再者，這位還從政府那裏獲得了一筆不算小的補貼。 結果，也算是大家都開心：賣家，銀行，和購買者。 如果你是買房投資，可就得小心了。就我個人的理解，在美國很多地方，靠買普通住宅投資，回報率不會是很理想，而且，麻煩的事情還特別多。從大局看，金融危機來自房市泡沫，房市泡沫來自外來過多資金的供給和鼓勵。這些資金造就的對美國房市的過量供給，估計不可能在幾年之內被消耗掉。很可能，在今後十年，美國的房市市場還有“太多”的房子——相對於現實的居住需求而言。這和中國可能存在的長期供不應求格局很不同。 前段時間，也讀到過一位的經驗：花5000美元買的房子，最後以50美元送人。這裏麵實際上說明了一個很重要的問題：如果房子的價格低得離譜，那麽，它肯定有很“低”真實的原因。這樣的房子，你反倒不應該考慮，如果你不想浪費時間的話。美國畢竟是個市場經濟，而且，信息的流動也比較暢通。也就是說，市場是有效率的。 一位很精通佛羅裏達房地產的白人朋友告訴了我一個例子。在泡沫膨脹時建起的漂亮小區，那一棟棟當時價格高達四十萬美元的海邊連體別墅，最後，由於大量房主的逃亡，造成了大量的空置。結果，那些由於危機失去住房的當地窮人，就非法撬開房門，當起了免費的租客。 結果，想買房的外地投資者，在“強龍鬥不過地頭蛇”的嚴酷事實麵前，隻好選擇放棄。這樣一來，原本很漂亮的住宅，就變成了流浪漢的集聚地了。除非政府方麵能夠出麵來清理這些非法的入住者，否則，那樣的住房，即使再廉價，我不知道你買下隻後又能夠幹什麽用。再說，對於政府的作為，在這個危機依然存在的時刻，你能夠有很多的期待嗎？特別是，一邊累積的是地方擁有投票權的“地頭蛇”，另一邊站著的是隻有鈔票的“闊佬”。 在外地買房子，是一個很有蹊蹺的活路，你不能夠隻憑勇敢和運氣。很多在房地產投資上成功的人，基本上都有“地利”的優勢。“天時”在很多時候還沒有“地利”有價值。 如果你真的喜歡這個行當，好好的做些該做的實地研究，才能最終給你增加必要的勝算幾率。下麵這篇文章頗有價值，貼出來給大家一個參考。   附錄：為什麽說現在最好的投資是銀行屋 來源: 華爾街日報 於 10-08-25   從GDP指標來看，經濟衰退已經“正式”結束。股市從2009年3月的底部反彈至今已累計上漲了50％。黃金和白銀的價格也已經大幅上揚。那麽，目前碩果僅存的價格仍處於低位的資產是什麽？答案是：房地產。 當然，美國國內大部分地區的房產仍不具備投資價值。截至7月，月均住房止贖案例的數量已經連續17個月超過30萬，而失去房產的業主數量本月又再次攀升。但房地產市場的區域性特征終歸很強，不同的城市、社區乃至具體某處房產，房價“觸底”的時間都不盡相同。我認為，在很多地區，現在是入市的好時機了。 大多數人會認為我的建議為時過早。那麽下麵我將給出三條理由，說明現在出手將占盡先機。 第一，絕望的賣家。當然，這裏所說的賣家不是業主，業主們已經麻煩纏身。我們說的是絕望的提供按揭貸款的商業銀行。各家銀行不良資產處理部的辦公桌上、文件櫃裏、地板上，到處堆滿了早該處理的有關法拍屋的卷宗。這自然給為數不多的買家提供了極大的議價優勢。 第二，競爭小。大多數人都沒有耐心和精力走完短售屋（short sale）──法拍屋（foreclosure）──銀行回收屋（real estate owned，簡稱REO）的整個流程。多數地產經紀也不願如此大費周折。但凡事總是兩麵的，對於那些有耐心，願意做功課的投資者來說，隻要你能守得住，回報肯定是豐厚的。 第三，房貸利率低。如果你相信通貨膨脹即將到來（當然，我是堅信不疑的），那麽目前以極低的固定利率借入資金可實現最低4倍，最高32倍的資金杠杆效應，真是好比有人把錢白送給你。就在撰述此文的同時，30年期的抵押貸款固定利率已經跌至令人難以置信的4.5％，創下39年來的新低。而且每周似乎都可能會形成一個新低。 所有這些趨勢都表明目前是抄底的好時機。如果這還不夠誘人，請記住，隻要在所購買的短售屋或銀行回收屋中住滿兩年，你因出售房產所獲資本利得中的50萬美元便可享受免稅。在此期間，你可以將現有的住房出租，或者輕鬆地在納稅清冊上變更一下居住地址即可。兩年後，你再賣出銀行屋，就可以錢包鼓鼓地搬回到原來的住所了。 隨著夏天的結束和勞工節假期的臨近，現在是該認真考慮一下在蕭條的市場上低價購入房產了。房地產市場的季節性特征明顯，9月之後，購房者的數量還將減少。隨著新學年的開始和天氣逐漸轉冷，很多潛在買家放慢了出手的速度。 風險當然是存在，而且不是所有的房產都值得投資。那麽怎樣才能買到最劃算的房子呢？ 首先，短售房通常最具吸引力。但購房人通常要耐下性子和貸款銀行負責短售業務的相關人員相互較勁。在法拍開始之前，你以低於業主所拖欠的貸款總額出價，大多數業主都渴望成交，因為這樣做對他們的信用記錄影響較小。隨著法拍之日的臨近，業主通常無法賴著不走。如果他們想要一些甜頭，你可以提出負擔搬家的費用，甚至是購買一些業主的個人物品，比如家用電器或是除草機，條件是他們不能在你搬進去之前毀壞房屋。 購房前，你要首先研究一下原業主的購房價格。以美國銀行（Bank of America，該行接管了住房貸款公司Countrywide）和摩根大通（J.P. Morgan，該行合並了華盛頓互惠銀行）為例，隻要你以原業主拖欠的貸款總額的八折價格付款，兩家銀行麻煩纏身的貸款部門通常都會一口應承你的出價。 假設你中意的房產符合以下情況：原業主在樓市火爆的時候以全額貸款的方式高價購入房產，那麽，你的出價應低至貸款總額的二成至三成，才算得上是一筆好買賣。每次出價，你都應該故意壓低價格，然後等著賣家還價。當然了，銀行麵臨的損失越大，他們促成短售的積極性也就越低。換言之，房產進入法拍的可能性也就越大。 其次，在得到當前業主的同意之後，直接聯係銀行的短售部門。大多數銀行顯然都是以每小時10美金的低薪，從大街上隨便雇了一幫人來處理那些有如潮水般的文件，他們當中多數人聽聲音好像就是些22歲、還跟父母合住的小年輕。這些菜鳥對房地產市場知之甚少甚或一無所知。所以隻要耐心，利用對方的無知，你一定能撿到大便宜。 最後，務必弄清房產進入法拍程序的準確時間。短售部門同負責法拍的部門互不往來。在前者看來，後者有如浩浩蕩蕩穿過麥田的一隊沒頭腦的蝗蟲大軍。通常情況下，離法拍開始隻有三天的時候，短售部門的業務員很有可能開始恐慌，並接受你較低的出價。如果沒有，法拍流標的房子還會回到“銀行回收屋”部門，並在某位房產經紀的名下掛牌出售，到那時你還能再次出價。 當然，購房時還有許多其它需要考慮的因素：比如委托承包商檢查房屋的質量狀況，比如核實相關的法律和保險信息。請記住，不要僅僅因為價格低廉而看上某處房產。 眼下投資短售房和銀行回收房並非易事，但考慮到高達50萬美元的免稅額度，這筆投資還是物有所值的。所謂免稅，指的是因出售首要住所而獲得的資本利得可以免稅，前提是從房產交割的那一天開始往前算，此前五年裏，夫妻雙方至少在該住所中住滿兩年。 為了用足這50萬美元的免稅額度，你所買的房子可不能隻是位於郊區的，總價不過15萬美元的普通住宅。要想有高收益，必然還是要舍得投資。好在這也並非不可能，我就注意到好些位於高爾夫球場旁的大宅已經進入法拍階段，原來的成交價約為80萬美元，原戶主還有64萬美元的貸款沒有還清。如果你能以六五折的價格拿下，那麽你隻需繳付41.6萬美金（64乘以65%）。兩年後，隨著通貨膨脹的加劇，如果你能以97.5萬美金賣出，那麽恭喜你，其中50萬美金無需繳納任何稅費，然後你就可以喜滋滋地搬回老家了。 怎麽樣，不錯吧。 Michael Murphy