對於大部分家庭來說，購買房產可能是一生中最大的單筆花費。而房產淨值在家庭財富裏的比例，也是不容小覷的。
如果我是用抵押貸款買的房子，幾年後，我在房子裏的淨值會慢慢增長。這主要來自兩個因素：
- 房價的上漲
- 貸款額的減少
比如，當初我付了20%首付，買了一個價值100萬的房子，貸款額是80萬。那麽我在房子裏的淨值就是20萬。
過了5年，房價漲到了130萬，而貸款額隻有70萬。那麽我在房子裏的淨值就是：
130萬- 70 萬 = 60萬
如果我什麽也不做，這60萬淨值就躺著房子裏麵睡大覺，每年給我的收益就是0%！
那麽如何發動這些錢，讓它們幫我掙更多的錢呢？
通常有下麵三種作法，可以把房子裏的淨值拿出了用於投資，以產生更多的財富。
一、 房屋淨值信用額度，即 Home Equity Line of Credit（HELOC）
HELOC是一個類似信用卡的產品。我們去銀行申請之後將獲得信用額度，比如10萬元。通常這個額度持續10年，在這10年間可以按需求使用這個額度。
如果需要用錢，就從這個額度裏取錢，但是還了錢之後額度就會恢複到最初的水平。不過，一旦到達了信用額度的年限，將不能再每個月使用這筆錢，之後你就需要按月還貸。
這種產品的額度有限。其利息通常是浮動的，而且比普通的房屋抵押貸款高。所以，我不是很喜歡這個產品
二、 房屋淨值貸款，即 Home Equity Loan
和HELOC不同，我們可以一次性拿到全額的貸款金額，之後每個月還本金加利息。這相當於房貸之外的第二個“小房貸”。
房屋淨值貸款的利率通常是固定利率，因此利率風險低於HELOC。
按照本文上麵的例子，你可以申請一個淨值貸款，把淨值裏的30萬拿出了買第二套投資房，或者投資股票基金。
三、套現再融資，即 Cash Out Refinance
這是一種Refinance，和普通Refinance的唯一的區別就是我們把貸款變大了。
按照上麵的例子，我可以去銀行，重新做一個新的房貸，房貸規模是現在房價的80%，即104萬。那麽我可以從銀行獲得的現金就是：
104萬 - 70萬 = 34萬
套現再融資的利息率和普通再貸款的利息率，幾乎一模一樣。而且我們既可以選擇30年固定利息，也可以選擇可變利息房貸，即ARM。
這是我比較喜歡的做法。事實上，過去十幾年，我家就是持續用套現再融資，從房子裏拿出淨值，投資指數基金。我們通常會在下麵兩種情況下作套現再融資：
- 市場上貸款利息下降時
- 房屋裏的淨值積累到了一定程度，比如可以貸出10萬美元以上
假設我10年前用套現再融資從自住房裏貸出100萬的淨值，利息率是3%。而我把這些資金投資在標普500指數基金裏，每年獲得的收益是13%。那麽每年我獲得的淨收益就是：
100萬 × (13% - 3%) = 10萬
10年下來，我就額外獲得了超過100萬的財富！
注意，套現再融資也有風險，即會重置房貸的周期，這會延長還清房貸的時間。比如我在2020年買了一個房子，貸款期限是30年，那麽理論上2050年就會還清房貸。如果我在2025年做了套現再融資，並選擇同樣的30年期限，那麽我要到2055年，才會還清貸款。
當然，我們可以在將來重新做一個15年的貸款，或者在退休之前，一次性把貸款還完。因此，這個風險不是很大，不足為慮。
另外，由於股市有波動風險，所以每年的收益不是固定的；而房貸利息率是確定。所以，我們要留一點安全邊際。如果房貸利息率超過5%，我就會等待一段時間，在利率更低的時候再去做套現再融資。
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