天津CBD變空城，引起媒體關注。

天津CBD變空城:停工項目達30% 存量需消化10年

2013-04-14 中國經營報

 

封盤停工項目達到30%，存量需消化10年以上，曾比肩“北京鳥巢”的“天津蜂窩”項目停工達兩年

2013年的春天格外冷，天津濱海新區海河南岸因此顯得更為冷清。
 

密密麻麻的水泥高樓林立，一個個高聳的塔吊立在裸露的空樓頂上，如此龐大的建築群，隻有少數工地傳出施工的聲音。除了偶爾能見到一些建築工人外，幾乎見不到行人和車輛。

“這裏就是一座空城。”土生土長的天津人王婧說這裏很少看到人影。

這裏就是天津市濱海新區重點打造的總部經濟核心區，濱海新區中心商務區起步區——響螺灣商務區。2007年即已奠基開工的響螺灣商務區，被寄希望於打造成天津市乃至環渤海地區規模最大、高樓最集中的商務聚集區。

但6年過去了，這個天津重點打造的CBD卻人跡罕至，如同空城，封盤或停工的項目達到30%。一位不願具名的業內人士表示，要靠市場消化現存的項目，至少要10年以上。

讓響螺灣商務區淪為空城的原因是什麽？其發展前景如何？《中國經營報》記者近日赴天津展開調查。

30%項目停工

在天津濱海新區海河南岸，沿著迎賓大道往南走，左邊就是正在建設中的響螺灣商務區。

據公開資料顯示，響螺灣商務區2007年9月11日正式開工奠基，當時開工建設39個項目，共計48棟樓宇。其被正式定位為外省市、中央企業駐濱海新區的辦事機構、集團總部和研發中心，與“於家堡金融區”和“泰達MSD[最新消息 價格 戶型 點評]”共同構成濱海新區的中心商務區。

規劃顯示，響螺灣整體規劃麵積為3.2平方公裏，建築麵積為567萬平方米，總投資高達420億元，匯集了內蒙古、河北、山東、山西等25個省市及 中國五礦集團、中鋼集團等9家大型企業駐津辦事機構。按照計劃，截止到2015年，響螺灣內所有項目就將全部投入使用，屆時將有2000餘家企業入駐。

然而，已經建設6年多的響螺灣並沒有完成當初政府設定的“規劃目標”——2012年初具規模。至今該區域內依舊是人跡罕至，入駐的公司也不多。

走在響螺灣的街道上，隨處可見一些氣勢磅礴的廣告宣傳，與熱鬧的廣告相比，樓盤的工地很是寂靜，記者並未在這個龐大的建築群見到熱火朝天的施工景象，在被藍色廣告牌圍起的一片片施工工地上，除了少許的施工聲外，便隻有呼呼作響的風聲。

向海河南岸走去，遠遠就能看見中海國際廣場的高層建築。這個占地0.86公頃的高層建築，目前已經封頂，但從外到裏，卻看不到裝修的痕跡。

據相關資料顯示，中海國際廣場是天津市濱海新區較為看重的項目。其建築麵積約為5.7萬平方米，其中，1~2層是商鋪，3~14層是寫字樓，15層以上是公寓。

記者了解到，中海國際廣場這個項目的資金是較為龐大的，如果全部裝修完需要近5億元。曾有消息說，中海國際廣場的開發商想整棟大樓全部脫手，但至今肯花大價錢購買的，也隻能買整層。僅僅隻靠一兩個接盤者，壓力也是很大的。所以，一直處於封盤狀態。

但對於記者了解到的情況，中海國際並未給予正麵答複。

然而，與中海國際大廈的封盤相比，高達358米，並伴有“北京有鳥巢，天津有蜂窩”之稱的中鋼天津國際廣場，停工已有兩年。

今年3月，有多家媒體報道：位於天津響螺灣商務區、曾高調打出“北京有鳥巢，天津有蜂窩”口號的高358米的蜂窩式建築——中鋼天津國際廣場，由於缺乏建設資金，在花費了約2億元完成基坑工程後被迫停工。

然而，據記者了解，這已不是該項目的第一次停工，2009年由於中鋼集團無法補充資金，曾經停工過一段時間。

據媒體報道，2011年，國家審計署通報，截至2010年6月，中鋼集團投資的中鋼天津響螺灣項目尚未經國家發改委核準，天津公司的設立尚未經商務 部核準，中鋼集團也未將該項目作為非主業性質房地產投資項目向國資委報告，並且中鋼天津響螺灣項目在對17個分項目的邀請招標中，有6個分項目的邀請招標 單位僅為2家，不符合國家有關規定。

據記者了解，作為響螺灣商務區地標性建築之一的中鋼天津國際廣場，占地2.67萬平方米，建築麵積31萬平方米，按照規劃建成後將成為中鋼集團在華北地區的營運中心、物流中心和科技研發中心。

但事與願違。由於中鋼項目施工停止、且業主方顯然已缺乏繼續開發的意願，又暫無其他企業願意接手這一“巨坑”，天津塘沽區政府為此頭痛不已。曾有相 關信息顯示，曾在更高級別政府部門的協調下，中鋼試圖以“不限製對方控股權”這樣類似清倉甩賣的方式引入“其他央企”作為戰略投資者，但至今仍無明確進 展。

記者還看到，離中鋼天津國際廣場不遠的，預計將於2012年年初就開盤的金銀塔項目，目前也隻是水泥框架。

“如果說資金是牽製這些項目的主要原因，但對於不缺錢的碧桂園來說，總建築麵積達30萬平方米的碧桂園鳳凰五星級酒店也停工一年之久，多少會讓人有些詫異。”來自江浙一帶的投資客肖一然告訴記者。

據碧桂園鳳凰酒店同區域的其他項目工作人員介紹稱，該酒店2011年主體結構就已封頂，但內部及外立麵裝修並未能如期完成。

對此，碧桂園相關負責人曾向媒體公開表示，項目並沒有停工，隻是由於冬季不適宜裝修，進展比較緩慢而已。“今年將開始做幕牆，預計明年年底竣工。”

相關統計數據顯示，截至目前，響鑼灣商務區已開工建設39個項目，共計48棟樓宇，而目前，處於封盤亦或停工的項目約占30%左右。

現存項目市場消化需十年

“在塘沽的很多出租車司機一聽要去響螺灣，真是不願意拉活兒。有一次我要去響螺灣，一上車出租車司機師傅就說不去，說那地方去一趟得空著車回來，路上沒人，還要交過橋費，不劃算。”王婧告訴記者。

記者在響螺灣也發現，盡管是白天，卻很難見到行人，路上的汽車也很少。建設已六年之久的響螺灣商務區已現“空城”跡象。

“在行政因素影響太過嚴重，但同時不具有詳細的指導規劃的影響下，近兩三年的時間內，出現停盤，封盤的現象開始趨多。”一位不願具名的業內專家表示，如果要通過市場來消化這些存貨，最少10年以上。

金海灣[最新消息 價格 戶型 點評]房地產一位不願具名的銷售人員告訴記者，2012年2月，響螺灣區域內的寫字樓成交僅584平方米，酒店式公 寓成交僅298平方米。以此推算，2012年，響螺灣區域寫字樓和酒店式公寓總成交不會超過2萬平方米，最高也不會超過3萬平方米。

而目前響鑼灣商務區已開工建設39個項目，共計48棟樓宇，其規劃總建築麵積達到340萬平方米。以此推算，目前市場要消化完響螺灣商務區的項目存量，10年還是一個很樂觀的數據。

而據世邦魏理仕發布的2012年第一季度物業市場報告，未來兩年中國二線城市寫字樓市場的供應量將大幅增加，其中天津的寫字樓市場消化周期達到60年。而這一周期的推斷則是根據2012年第一季度到2014年的總存量除以過去16個季度平均吸納量而得到的。

而供應壓力在今後還將呈現持續放大的趨勢。據世邦魏理仕的統計顯示，在未來兩年內天津寫字樓市場的總存量將超過500萬平方米，而濱海新區的響螺灣、於家堡及泰達MSD三大區域供應更是驚人，預計2014年新區將有480萬~540萬平方米的寫字樓供應。

“按照響螺灣的規劃設想，將在10年內全部建成，而目前的情況是不到5年全部項目即已開工，短期內大量商務項目投入市場將對基礎設施、市場需求容量、居住與商業配套帶來極大的考驗。”一位不願透露姓名的地產商告訴記者。

據了解，目前在響螺灣商務區，其產品基本上都是商務酒店、寫字樓、公寓，沒有純住宅的產品。天津中原地產投資顧問部投資分析經理焦仲偉就此指出，而 且每個項目的體量都比較大，供應量嚴重過剩，將直接導致諸多項目在開發、銷售過程中遇到阻力。因此，開發商的投資力度也將會逐漸減弱，進而出現停工、封盤 的現象。

商務部中國企業走出去研究中心顧問經濟學家吳東華表示，根據響螺灣商務區目前1平方多公裏範圍內在建39個商務項目，總建築麵積達到340萬平方米 的規劃，目前的承載量已然超過了多數世界級城市中央商務區的建設規模，達到了已經建設20多年的上海小陸家嘴商務區三分之二的規模。

國資推動的商務區

業內專家分析認為，響螺灣商務區之所以人氣不旺，除了近年來受國家對房地產調控的大環境影響等因素影響外，一個十分重要的因素便是其基礎設施配套不足、環境不好。

據了解，響螺灣在公共基礎事業和服務配套設施以及近年來愈發重要的軟環境等方麵所做的工作太少。“希望不要演變成北方最大的‘鬼城’。”來自江浙一帶的投資客肖一然這樣說道。

國家發改委國土開發與地區經濟研究所所長肖金成告訴記者：“光蓋樓不行，沒有商業，沒有學校，沒有醫院，沒有配套就會變成空城。”

2006年，天津市在響螺灣1.7平方公裏的區域內，計劃將34個地塊分配給25個省市和9個中央級企業，給他們做企業駐天津濱海新區的辦事處、賓館酒店、公寓、商業等建築群。然後，利用這些具有政府背景的企業成為招商團，與於家堡金融區形成功能互補。

據在響螺灣投資項目的某房地產企業相關人士介紹，早在三四年前，剛開始拿地的時候，政府的開發決心很大，鼓勵開發商進入，優惠政策也很多。

“聽說那會兒濱海新區的投資很熱，尤其是很多來自江浙一帶的南方投資者都將濱海新區當成上海的浦東，生怕趕不上賺錢的機會。讓人意料不到的是，等各 個開發商‘瓜分’完濱海新區的地塊兒，開始轟轟烈烈地蓋房子時，才發現濱海新區並不是想象中的那麽完美。尤其是新區的交通、餐飲、服務等配套設施根本跟不 上新區的建設速度。”剛剛在濱海新區投資了的山西投資商段慶海對本報記者說道。

根據相關信息顯示，濱海新區共有五星級酒店7家，占了整個天津市五星級酒店的半壁江山。而在今年，濱海新區五星級酒店的“版圖”還將繼續擴大。但在記者走訪濱海新區的數日中發現，偌大的區域竟然沒有一家餐廳。

配套不足僅僅是響螺灣問題的一方麵，政府過度主導，也被認為是目前響螺灣出現問題的一個原因。在響螺灣投資已有4年的老崔告訴本報記者，響螺灣本身 的定位是中央商務區，但卻沒有詳細規劃來引導企業。很多企業在決定投資後，對於做哪類投資，什麽樣的投資，分幾步投資等，都沒有一個具體的說明及指引。

“也正因為開始時沒有一個詳細的規劃，所以，響螺灣隻是在最初的招商時，以其強大的宣傳吸引了一批具有國資背景的資金投入商，而不是嚴格意義上真正的投資商。”老崔說道。

暫時空還是長久空？

對於響螺灣空城的判斷，天津市政府認為這僅僅是暫時空城，隨著濱海新區的建設，響螺灣最終會擺脫空城的困擾。

“表麵看來，推斷響螺灣暫時空城還是有依據的，不過，這個依據未必能成立。”吳東華表示，響螺灣將是個長久的“空城”。中國經濟過去是外向型，將來是內需型，企業家一定會把辦事處、總部、分部等放到中部，而天津不是中部。

天津新生代投資谘詢有限公司項目總監翟偉曾在接受媒體采訪時表示，響螺灣的發展還需要更長的時間。“到目前為止，天津濱海新區的產業還是以第二產業 為主，通勤人口數量明顯要大於在本地居住的人口數量，而響螺灣要想達到曼哈頓的高度則需要更多的積累，現階段規劃更多地還是停留在紙麵上和招商上，但仍沒 有落在產業結構的改變上。”

然而，濱海新區卻不這麽認為。

濱海新區管委會接受本報記者采訪時表示，濱海新區的發展前景沒有問題，當前，天津市政府對整個濱海區域建設抓的力度非常強，在幫企業招商，有些去年 沒有啟動的項目，今年也準備動工。同時，隨著三橫三縱道路今年6月底全部完工，隧道修通，交通配套的改善會大大帶動這一區域的人氣。

據工信部網站信息顯示，今年天津濱海新區上馬的重點建設項目將達到1080 個，總投資超過 1 萬億元。其中大眾變速器、中石化LNG、陶氏化學和高銀117組團等總投資50億元以上的重大項目達31個。近日，濱海新區宣布，到2017年，濱海新區 將形成三大世界級高端製造集群及三大國家級高端製造集群，總體規模將達到2萬億元。

但吳東華表示，雖然濱海新區大量上馬高端製造業等，但是這並不等於沒有後顧之憂。

 

“目前全國各地興起高新區，而在高新區的企業銷售將遇到強大的競爭，市場受到擠壓，將來麵臨大量虧損在所難免。舉個例子，華中數控機床，這是高端製造企業。去年10月24日，募資1.2542 億元大量收購機床，但是下遊銷售下降，導致訂單下降。”

“所以，單相思是不行的。而濱海新區現在的經濟總量麵臨著強大的挑戰，將來有可能發生一大批企業無法經營下去，產能過剩導致響螺灣後續乏力。”吳東華表示。

響螺灣如何才能最終擺脫空城的困擾？肖金成對此表示，濱海新區要先把政策傾斜到對市場的擴充上來，積極鼓勵引導第三產業市場的孕育和發展，隨之水漲 船高地使響螺灣中央商務區的地位自然形成。發達國家中央商務區的形成也是如此，都是先有生意做，辦公樓紮堆，慢慢才形成了中央商務區。
 

房企主動停工？天津響螺灣暫成“空城”

2013-03-22 第一財經日報

蔡胤

[ “這一區域長期來看還是能發展起來的，隻是浦東當時的發展用了多久，這裏也需要多久，關鍵看當地政府的決心。” ]

3月中旬，天津海河旁的風刮得刺骨。剛拉開的夜幕，將密密麻麻的水泥高樓罩住，高高的塔吊立在裸露的空樓頂上，見不到幾盞燈。寫著承建商名字的施工擋板後，少數工地傳出施工聲，此外幾乎沒有其他聲響。如同走在黑暗的鋼筋森林，除了偶爾有一群建築工人，少見行人。

這裏是天津響螺灣商務區。2006年開始到此尋夢的房地產企業，如今“攥”著他們在這裏的項目，徘徊在“十字路口”。

　夜幕下的空城

“昨日陸家嘴，今日響螺灣”、“本埠建築，國際標杆”……沿著迎賓大道往南走，左手邊就是正在建設中的響螺灣商務區，項目的施工擋板上，這樣的宣傳語和潦草噴寫的“打眼”、“叉車”一樣醒目。

被廣告牌圍成的院子裏，“金銀塔銷售展示中心”依托在一座四層的還隻有“骨架”的空樓上，《第一財經日報》記者走近一看，這個展示中心的旋轉玻璃門上掛著鎖鏈，裏麵沒有人，兩側的花壇裏，滿是被丟棄的黑色小花盆和枯草。

這個“預計將於2012年初開盤”的金銀塔項目，目前仍隻是水泥框架。

在不遠處的海河邊，一盞高高的路燈下堆滿沙土，擋板後麵，依稀可見一座弧形外觀的高層建築，沒有裝修，四下無人。出租車司機說：“到了，這就是將來的天津濱海碧桂園希爾頓酒店。”

響螺灣在塘沽當地人口中喚作“坨地”，因為這裏原先多是荒地，即便有房子也全是平房。從天津市中心的天津站乘上九號線地鐵，一路向東，約50分鍾後到塘沽站，從塘沽站的下一站市民廣場出來，行車6公裏左右，過了海河開啟橋，就進入了響螺灣商務區。河對岸，是於家堡金融區。

出租車司機小卜告訴記者，晚上沒什麽出租車願意去響螺灣，因為偏僻，人也不多，白天過河時，如果遇上提橋，還要排隊等候。

2006年，天津市將響螺灣這塊1.7平方公裏的區域劃出來，計劃將34個地塊“分配”給25個省市和9個中央級企業，這些單位將成為具有政府背景 的“招商團”；當年4月，天津濱海新區選擇了10個合作項目進行簽約，簽約總建築麵積達171萬平方米，總投資額119億元，主要目標是建成外省市、中央 企業駐濱海新區的辦事機構、集團總部和研發中心的集中地，包括商務辦公、賓館酒店、公寓、商業等建築群，與於家堡金融區形成功能互補。

進駐響螺灣的企業名單中，不乏知名開發商，包括中船重工、五礦置業、內蒙古奈倫、富力地產、碧桂園等。

官方數字顯示，截至今年1月，響螺灣10棟樓宇建成使用，20棟主體封頂。

“除了五礦和浙商大廈外，整個響螺灣基本沒有現房。”在一個商業地產項目從事銷售的梁潔是土生土長的塘沽人，她向記者介紹，目前響螺灣寫字樓均價 1.2萬~1.3萬元/平方米，公寓商住兩用，產權40年，與住宅價格差不多，寫字樓麵積在300平方米左右，目前每平方米的日租金2.2元。

記者在現場走訪時，整個響螺灣中心區域隻發現了一家超市，沒有餐館，建好的底商大部分都空著，上麵貼著的招租廣告布滿灰塵。

“浙商大廈是響螺灣第一個完工的樓盤，當時的底商價格為2.2萬~2.5萬元/平方米，現在單價超過4萬元/平方米。”梁潔說，這一區域的底商買主，多為內蒙古鄂爾多斯和山西人。

　爛尾還是主動停工？

海河南岸，還有一個備受關注的項目，是中海國際廣場。3月16日晚，記者在這裏發現，占地麵積0.86公頃的高層建築已經封頂，但看不到裝修的痕跡，也沒有燈光。

一熟悉該項目的知情人士向記者透露，這一項目2009年打樁，2010年承建商進駐，下麵兩層是商鋪，3到14層是寫字樓，15層以上是公寓。目前公共部位的精裝已經完成，戶內精裝沒有開始，這幾天正在辦工程移交手續，辦完移交後將引入物業。

“響螺灣這邊停工的多，但當時開發商進駐時土地基本上沒花錢，所以像中海這個建築麵積5.7萬平方米的項目，包括土地、建築、裝修可能也就4億~5億元。”該人士還透露，去年曾有山西買家希望購買整層，但因價格分歧沒有簽約，而開發商方麵則想整棟脫手。

“房子如果不賣出去，電器之類的如果不使用，就壞掉了。”該人士分析，既然即將引進物業，中海這一項目的開發節奏應該不會太慢，隻是“不著急”，根據市場情況決定進度。他還告訴記者，中船重工的項目已經裝修完畢，盤錦和興大廈則被陝西煤老板整棟買走。

對於已經“停工”一年的碧桂園項目，當地開發商人士評價不一。有說法稱，這一項目封頂後，由於冬季不適宜裝修，會在今年清明之後開始裝幕牆，並在年內開始內裝。

一承建商人士對記者說：“五星級酒店裝修費用高，但碧桂園並不缺這筆錢，如果火起來，應該會很快裝修好，委托第三方管理，投入運營應該沒有問題。”碧桂園內部人士則回應稱，項目並沒有停工，“隻是進展比較緩慢”。

　忐忑中心懷希望

“說是像陸家嘴，但跟上海（樓盤）沒辦法比，究竟能不能旺起來，還是個問題。”老高在響螺灣做了4年工程，以承建商的眼光看來，他說，這裏樓宇密集，缺乏綠地、公園等配套，都是建的小戶型公寓和寫字樓，市場如何消化還有待考量。

“要麽成為先烈，要麽成為榜樣。”濱海浙商大廈是響螺灣商務區第一個實現封頂的項目，時任銷售總監楊東曾對媒體這樣說。

“當時當作陸家嘴來開發，現在沒有當時那麽樂觀了。”在響螺灣進行項目開發的企業中，一家北京的商業地產開發企業高管在電話中向本報記者透 露：“剛開始拿地的時候，政府的開發決心很大，鼓勵開發商進入，2008年後遭遇樓市大環境下滑，不少企業便根據自身資金和項目計劃調整了開發節奏。”

但對於未來的項目銷售，該高管仍表示看好，她說：“這一區域長期來看還是能發展起來的，隻是浦東當時的發展用了多久，這裏也需要多久，關鍵看當地政府的決心吧。”

“現在交通嚴重製約。”作為北京一地產公司在當地某項目的策劃負責人，陳江（化名）如今已在天津待了兩年了，她對本報記者說，這一區域配套還不成熟，基本沒有學校，企業可能會根據整個區域發展趨勢，確定項目開發節奏。

“由於去年市場比較冷，加上繁華區域硬推無益，我所在的公司去年就沒有把天津的這一項目作為重點。”但在陳江看來，隨著三橫三縱道路今年6月底全部完工，隧道修通，交通配套的改善會大大帶動這一區域的人氣。

 

 

陳江說，這一區域的發展前景沒有問題，當地政府對整個濱海區域的建設抓的力度非常強，在幫企業招商，有些去年沒有啟動的項目，今年也準備動工，“今年會有所不同”。

工信部網站信息顯示，今年天津濱海新區上馬的重點建設項目將達1080個，總投資超過1萬億元，其中大眾變速器、中石化LNG、陶氏化學和高銀 117組團等總投資50億元以上重大項目達31個，保證長城汽車(601633,股吧)二期、富士康、SM濱海廣場等330個項目盡快投產。

2012年濱海新區生產總值達7200億元，工業總產值約為1.4萬億元，實現了三年翻番的目標。目前，濱海新區經濟總量在全國城市排名中，除直轄市外已經超過了南京、大連、沈陽、寧波，位列全國第九。