網友8年觀察樓市得出11大房價經驗
如今的房價收入比高到大家都以為房價有泡沫，所以一年又一年等下去，等待泡沫破滅。但是所謂的“泡沫”不但沒破，反而越來越大，這是為什麽呢？且看一位資深人士八年觀察房價後的經驗，對高房價的分析和判斷精煉獨到，果然高手在民間啊！
1.房價下跌VS通貨膨脹，誰先會發生？
我相信房價總有一天會大跌，跌幅會在20%-30%左右。隻是這個時間點，沒有人能準確把握。但可以肯定的是，一定會發生在城市化尾聲。所謂城市化尾聲，不是說人口滯漲了、來去重慶的人口平衡了，而是說，呆在重慶的年輕一代都有了自己穩定的房子，並且重慶的人口平衡了，那個時候，新增房源已經是多餘的房源，屆時房價才會真正開始下跌。這個時間，恐怕還要很久很久。而在這個期間，通脹猛如虎，也許7年後房價下跌了30%，但這7年內房價物價還會跟著M2高速發展。
2.月供應該占家庭收入的百分之多少最合適？
很多買房的人這關心這個問題，在我看來，如果你年齡過35歲，工作穩定的話，月供不要超過家庭成員收入的30%。如果年齡25-30歲，工作性質良好的話，月供可以占到家庭收入的40%-45%。因為年輕人隨著時間的成長，個人升值潛力也是比較大的。
我有個朋友的弟弟，05年來重慶剛參加工作的時候，工資也就2000塊出頭，06年轉正的工資也不過就3000塊，女朋友的工資隻有2000出頭，當時買房的時候還是兩成首付，貸款30年月供3000，如果把獎金也算進來，他們的月供幾乎占了家庭收入的50%。但是很快，07年收入漲上去後，2010年房貸就全部還清了。所以隻要覺得房子買得起，從通脹的角度來看，任何時候買房從長遠看都是正確的，這句話沒有錯。
其實，說房價下跌的專家，比如牛刀，容易博取90%的無房族的好感。因為他占據了道德製高點。很多人就以為真的是好人，其實往往真話就是從那些說的比較難聽的人嘴裏出來的，比如任誌強，任誌強很多話都是對的。但是他說的話很難被無房族接受。
3、房價相對於物價到底高不高？為什麽房價漲速沒有大白菜漲得快？
先來回顧一下曆史。物價上漲和房價上漲的基礎是M2，很多人都並不陌生，它的增長從一定程度上可以反映出物價和房價的上漲速度。1990年的時候，M2是1.5萬億。到了2011年，這個數據被刷新到73萬億。細心的人可以發現，房價每5-6年就會翻一倍，即使是2007年以前，一樣如此。
1990年的時候，在我的老家城市，總價3-4萬就可以買一套80平米，而現在22年過去了，大約要30-40萬才能 買一套，漲到了10倍。即使我們退回到2006年，也要15-20萬。大家不要誤以為房價泡沫一定很大。商品房作為房屋的一種屬性，和其它商品沒什麽區別，這20年以來，漲了10倍的物價數不勝數。
因為這和M2的增速是密不可分的，央行公布的去年M2的增長幅度是13.6%，這個增長速度正是6年翻一倍。隻要中國還處於發展中國家，GDP還處於每年8%左右的增速，城市化進程還在繼續，這三個條件還在，那麽這個5-6年翻倍的經驗還是一直適用下去。
但房價目前確實存在一定的泡沫。從2009年到2011年，短短的兩年就翻倍了。也就是說它已經透支了未來3年的漲幅。可問題是，2009年受到4萬億的嚴重充血，流向房地產的熱錢很多，這個5年翻倍的經驗已經不是那麽準確了。
zy也希望房價軟著陸，一方麵不允許地方做小動作，是不願意看到房價繼續暴漲。另一方麵降存降貸款折扣，鼓勵真正需要的人去買房，就是這個目的。可以說，zy現在是死死摁住要抬頭的房價，可房價上漲的潛在動能依然存在。
前幾天報道了一個新聞，說大白菜價格比去年漲了一倍。其實大家走進超市看看，現在的菜價和兩三年前相比，貴了太多。細心的人能發現，凡是生活必需品，價格都容易隨著通脹而暴漲，因為通俗的講，生活必需品這屬於有限資源。
綜上所述，為什麽有人說中國房價泡沫有40-50%，而又有專家說根本沒有泡沫。所以說看你怎麽理解了，我認為站在不同的角度上分析，都是正確的。正如上麵分析。
4、中國的房地產泡沫肯定是有的，但它是像眼下的印度，還是過去的日本？
有人老愛拿日本房價破滅說事，從2007年一直說到2012年。誠然，80年代的日本炒房之風也是盛行，但是炒作也要分兩種，一種是量價炒作，一種是無量炒作，日本的炒作屬於無量炒作，因為日本根本不需要像中國那麽大的城市化需要，所以資金麵推動的力量小，而莊家的拉抬力量大，這就好比操盤手圈起一隻股票封漲停時一步到位，然後吸引散客接盤。
再一個，日本是個彈丸之地，和1997年的香港、2012年的鄂爾多斯(600295,股吧)一樣，沒有像中國這樣那麽龐大的城市化進程，這就好比鄂爾多斯，這個城市來來回回就是這麽點人，沒有龐大的需求基礎，沒有新鮮血液，你建房子炒房子最後賣給鬼呀？
再看中國的樓市，首先，城市化進程快到無法想像，北京你知道吧，幾年前預測2010年人口的時候才1000多萬，具體數字我忘了，但最後到了2010年時硬是比當初規劃時多出了200萬。以至於不得不行政控製人口，並且北京現在六環建好了還在往七環建。這說明啥，我想各位看官應該知道。
第二，中國和日本的最大區別就是中國的房價屬於量價推高，其實2008年底本來市場的血液不足的時候，當時的房價已經相對見底，但溫sir大手一揮下放4萬億，還一邊說控製房價過快上漲，糊弄鬼呢？銀行也不甘示弱，紛紛房貸優惠。隨後2011年信貸控製得很嚴厲，但而到2012年的現在銀行又不缺錢了，還在房貸優惠。央行那邊呢還是在降存準。住建部前幾天也在發文研究如何刺激剛需入市，說到底就跟2009年一樣是在鼓勵你入市。
中國和日本第三個區別是，中國的戶籍政策太牛X，不買房就沒有戶口，就沒有學位，就沒有各種保障，說白了不買房就很難融入城市，而且租個房老是被趕來趕去不說，租金也高。要知道中國就沒有公租房廉租房(你要非說新聞聯播裏有，我也沒辦法)，這是和國外區別最大的地方。你非要坐在家裏想當然的拿日本作為對比，能怪誰？事實上日本房價早在2007年就被拿來說事了，結果不管用。
我們當然要尊重經濟規律，但我們也要明白經濟規律是在什麽外力作用下發生的。一味的套用規律隻能被牛刀那樣的偽專家害死。
同樣是發展中國家，也是人口密度高的國家，也是大國，和中國相似的地方更多。。那為什麽印度人的收入不高，印度“房價收入比”比中國更誇張，印度的泡沫那麽明顯確為何遲遲不破？？
同樣，這世上還有很多房價泡沫比中國高的地方。但是如果你仔細觀察就會發現，這些國家或地區都是發展中國家和地區。這些國家的M2增速每年都在兩位數以上。
其實，大家留心一下，何止是房價，三年翻番的物價還少嗎？大白菜采用了1年的時間久翻倍了。說白了就是印鈔機瘋狂印鈔，稀釋了你口袋裏的錢，稀釋了你的購買力。隻不過印鈔的時候，沒有給你分錢，所以你的錢相對於房價、相對於大白菜越來越缺乏購買力了。這就是為啥有錢不要存著，要趕緊買成保值物品的原因。
5、商品房是給高收入群體建造的
地產大炮任誌強說過，商品房是給富人建造的，而窮人的房子應該是ZF去考慮的事。這句話聽上去很刺耳，可能會刺痛低收入階層和夾心層老百姓的心。但是任誌強說的確實沒錯。商人商人，沒有一個商人不希望利益最大化的，無可厚非，所以商人給房子的定價肯定是隻要有人願意買，那麽它就定那個價。
我認為我們的商品房之所以賣得那麽貴，有兩個原因，第一是因為上流社會富得流油，動輒幾百萬的房子，能一次付清的還真不少。第二是因為商品房的稀缺。說到這可能有人不同意我的觀點，會說現在到處都在建房子，會缺房嗎？
答案是肯定的。大家知道，重慶在十年內人口翻了兩番，到2012年，總人口已經達到1400多萬。平均每年人口增速100萬(2008年以後增速放緩)，而重慶平均每年的新增商品房隻有3-4萬套。看上去3-4萬套相當於每個月都有3000套入市感覺不少了，但實際上這些新增的房源遠遠趕不上新增的人口。
城中村的擁擠、房租的節節提高就能證明這一點，例如西鄉在2007年的時候，兩房租不到800元，而同樣的房子現在兩房都差不多2000元了。
再看北京，具體數字我記不清了，北京一直是控製外來人口的，當初規劃2010年人口要限製在一個數量，結果到了2010年硬是比當初規劃的時候多了整整200萬人，假如這200萬人都留在北京，每兩人組成一個家庭，相當於要消耗掉100萬套房源，就等於20年北京的新增商品房。
重慶的人口增速放緩了，一定程度上房租不會再向以前那樣瘋漲，但是無房者的基數卻越來越煩龐大。而且年齡也是推動買房的一個動力。假如一個人23歲大學畢業來到重慶，那麽26歲時他就得開始考慮買房，28歲的時候買房結婚生子的意願就越來越強烈。
這就說明為什麽不管房價高還是低，始終都有人需要買房，隻要首付夠了就會入市。大家可以看看周圍身邊的人，比如我們公司，年輕人30歲以下的占75%左右，但這個群體裏已經買房的寥寥無幾，最多隻占了10%幾。還有更多的人隨著時間的推移在不久的將來不得不加入買房大軍，這就是苦逼的80後。一聲歎息！
6、樓市和股市的性質不同，股市有漲有跌，樓市易漲難跌
其實作為投資來說，樓市和股市本身是沒有區別的，應該有大跌或大漲。但是樓市為什麽比股市穩很多呢？這是因為樓市有相當一部分是自住客，在市場裏不會活躍，這些人無論市場好壞都不會賣房，買了就是為了自住的。再一個樓市屬於實體經濟，由於樓市不會今天漲明天跌，加上通脹預期和城市化的預期長期存在，所以造成樓市上漲容易，下跌難。大家可以發現，房價下跌一點兒就會很快被上漲所代替。
7、公積金貸款上線後，對房價的短期影響和長期影響
年底重慶公積金貸款上線必然會給市場在短期內注入一針強心劑。大家千萬不要小看富人的公積金，雖然基數不高，但這個群體已經在謀劃怎麽樣才能把公積金最大化合理利用了。
大家知道，公積金如果你不用來買房，是提不出來的，提不出來就意味著你的錢放在裏麵就等於廢紙，過上幾年，那賬戶裏的錢也不值錢了。
而對於占重慶人口15%的高收入群體來說，他們的公積金是很可觀的。據我身邊的觀察，有些公司的普通員工，每個月公積金就高達4000元(個人和單位總和)，著就相當於貸款80萬不需要花自己一分錢，可以用公積金抵消還貸。這還不算多的，像一些NB的公務員，國企高管，其它好的企業員工的公積金更多。有了這個預期，一旦公積金貸款上線，很多人的購房預算會大副增長。這將會在一定時期內推高重慶當地的房價。
所以，如果你公積金多，完全值得再等等。如果公積金不多、甚至沒有，但最近1-2年打算買房，那麽公積金貸款上線之前買房是不二選擇，避免上線後和去和富人競爭。
8、房地產的增速在緩慢下降可能帶來的矛盾
房地產調控差不多兩年了，開發商在2011年拿地的意願非常低，我很擔心房價在兩年過後又會飛漲。我覺得真正的調控應該是既降低房價，又提高供給。實際上這兩點都沒有做到。由於開發商拿地的意願非常低，這就會造成明年後年開工的樓盤稀缺，而隨著時間的推移，加入買房大軍的人越來越多，富人階層越來越富，必然會造成供需再一次緊張而導致商品房再一次飛漲。
所以我們隻能期待保障房，但是根據曆來的經驗，這種好事和老百姓總是沾不上邊，比如前幾年經適房的醜聞，甚至前兩天低於市場價20%的長城家園抽簽時的電腦顯示故障再一次說明天上不會白白給老百姓掉餡餅，再加上今年出了不少安居房樓盤質量事故曝光，以及安居房偏遠、麵積小的不宜，以及貨幣超發致使M2增速過快。
9、為什麽年年都在喊最後一棒，最後一棒到底在哪？
這個問題的代表人物是牛刀，牛刀在我印象裏喊了6年了，每年都強調最後一棒來了。其實這樣的專家，真的不配作為專家，有很多早些年想買房的聽了這些專家的諫言，沒有買，結果被害得很慘。
如果真的是負責任的專家，應該在正確的時間說正確的話，而不是天天說月月說年年說。這樣就算說10次對了1次，就能叫成功嗎？股市裏有最後一棒，是因為大家都是在投機，沒有人真正要抱著股票睡覺。而房市不同，隻要房子的需求在，最後一棒就不存在。任何一次壓抑都是後麵爆發的鋪墊，直到需求徹底喪失。
10、高房價的根本原因是貨幣發行過快，表現形式是社會財富分配不公。
貨幣發行過多過快，我相信很容易理解，錢太多了，錢也就越來越不值錢了。而社會財富不公，怎麽說呢，舉個例子吧：一個村子有100人，過去大家都是窮人，大家都要吃肉，但是隻有10塊兒肉，每斤10元，這時候由於每個人的購買力都是一樣的，那麽隻能隨機10個人吃上肉，剩下90個人幹瞪眼。
而現在村子裏一部分人先富起來了，有10個人發了財，其它90個還是窮人，肉肯定就不是每斤10元了，因為這10個富人肯定會出最高的價把肉占為己有，甚至這10個富人之間還會較勁，越少的人希望得到越多的肉。誰出的價越高，誰得到的越多。這時候，肉的價格就和那剩下90個窮人一毛錢的關係都沒有了。
這個例子活生生就在現實社會裏上演了，從06年開始，為什麽多數人一直高房價痛罵，但房價絲毫不受多數人的理會，屹立在那裏高高在上，甚至越來越高。歸根到底，是因為兩個方麵，第一是市場上新發的鈔票卻太多太多；另一方麵財富集中在少數人手裏，這些人買房都是揮金如土，所以兩級分化很嚴重。
2005年的時候，中國資產過1000萬的還寥寥無幾，總數不到2萬。但是到了2011年這個數字就高達80多萬人。短短6年，富人的群體就增長了40多倍。。郎鹹平曾經感歎過，白領、金領都沒落了，真正崛起的是黑領，領的是灰色收入。
11、國際上的房價收入比在中國不適用，換一個角度思考，中國房價其實很低！
(1)看房價收入比，國際上是4-6倍合理，中國15倍了。首先原因我已經在第1點介紹過了，就是少數人口占據了大量財富，占據了大部分房源，以至於房價和占人口80%的大多數人沒關係。其次，發達國家的房價收入比低，是因為人家的ZF會建立廉租房、公租房、保障房，在這些國家ZF會長期租給你。
所以人家覺得買不買房無所謂。而我們國家我就不用多說了，大家都知道是啥鳥情況，除了買商品房別無選擇，好不容易來個保障房長城家園，抽簽時電腦故障大家也心知肚明是什麽情況。
(2)發達國家的人口趨於穩定了，有些國家甚至還是負增長，這時候新增房源對他們來說肯定是多餘的，而我們國家離這個階段還有相當遙遠的一段距離，消耗完80、90後讓他們都買上房還有相當長的時間，要不然我們也是發達國家了，這個階段至少還要等10年，甚至更長。
(3)城市化還在繼續，越來越多的農村人進城。不知道大家注意到一個現象沒？現在新生代的農民工，進城打工以後，就不想或者很難再回農村了，大多都選擇留在城裏，他們可能確實對高房價無能為力，但即使是在城裏漂著，至少也對緊張的租房造成了房租上漲的推動，一定程度上也支撐了房市。與此同時，大城市的人口還在繼續增長，舊的剛需沒有消化完，新的剛需又加入了。
所以這個現象就產生了，因為我國貧富差距大，大部分人的收入很低，所以導致房價收入比很高。房價收入比高到大家都以為房價有泡沫，所以傻乎乎的一年又一年等下去，等待泡沫破滅。但是所謂的“泡沫”不但沒破，反而越來越大，這是為什麽呢？
前麵說了，房價不是90%的老百姓決定的。所以，如果你拿收入前10%的人(公務員、四大、國企私企外企高管、黑領、金領、個體生意暴發戶)再看房價收入比，你會發現一線城市的房價很低，低到開盤時還是有很多人搶房。
因為它們的年收入(含灰色)普遍在50-100萬甚至更高，買一套200萬的房對他們來說隻需要2-4年，比世界平均房價收入比4-6年甚至低一半！
