數字不說謊——真實而又殘忍的學區房邏輯

數字不說謊——真實而又殘忍的學區房邏輯
2017-03-16 塞冬 黔財有話說

最近，北京的學區房又火了。幾年前“神盤”華清嘉園10萬一平的新聞仿佛就在眼前，眼下“金融街學區40平1100萬”，“西城普遍15萬”，“清北學曆值錢還是學區房值錢”這樣的新聞又開始在朋友圈鋪天蓋地火了起來。

2017年的初春，無論身在京城何處，身邊的人討論的話題永遠都是房子和學區，仿佛整個北京城都被卷入了學區房的風潮中——已經上車的看著手中老破小瘋長感到暗自慶幸，沒上車的一邊罵一邊默默的看房

學區房為什麽這麽瘋？是炒作還是剛需？該罵娘還是該出手？

咱們還是按照本公眾號的風格，別聽忽悠，隻看數據

第一張表：北京曆年京戶出生人數（數據來源：
http://www.phic.org.cn/tonjixinxi/weishengshujutiyao/jiankangzhibiao/201304/t20130425_60101.htm），注意，是京戶小孩，不包括無京戶的：

出生年份
北京戶籍出生人口
同比2003年
上學年份


2003
44859
100.00%
2010


2004
52681
117.44%
2011


2005
58409
130.21%
2012


2006
63498
141.55%
2013


2007
77658
173.12%
2014


2008
80981
180.52%
2015


2009
89353
199.19%
2016


2010
90583
201.93%
2017


2011
110033
245.29%
2018


2012
132227
294.76%
2019


2013
127015
283.14%
2020


2014
152929
340.91%
2021


2015
126648
282.32%
2022


表格中的數據很簡單也很殘忍：

2010年京戶出生人數比2003年翻番，從4.5萬變成9萬

2014年京戶出生人數達到15.3萬高峰，2015年羊年低穀回落到12.7萬

2016年的統計數字還沒發布，但“本市預計將迎來30萬猴寶寶”的新聞大家想必都已經
看過了，史上最難建檔年，史上最高出生高峰，京戶出生娃繼續高峰，甚至史上最高，
無太大懸念


2010年的9萬戶籍娃將在2017年上學，學位爭奪大戰已經不可開交。大家可以自行腦補
一下未來幾年需要入學的京戶娃從9萬變成15萬+之後的慘烈場景


筆者早在三年前就給很多人科普過上麵這個數據，大多數人的第一反應是：“怎麽可能
有這麽大的增長？”，“你哪來的數據？”


究其原因，是因為很多人有這樣一個誤區：他每年的出生人口是大致恒定的，上下波動
主要原因主要是生肖、吉利年份這樣的原因


2015年搶學區的時候，他們以為是2008年奧運寶寶多，2016年就好了

2016年搶學區的時候，他們認為是2009年牛年生肖好，2017年就好了


然而對於北京這樣一座充斥著巨量外來年輕人口的城市而言，育齡青年的數量變化是非
常巨大的，這導致出生數量也會有極大的變化。如上表所說，2倍、3倍增長的出生人口
，其根源是21世紀頭10年北京還沒縮緊人口控製前湧入的巨量年輕人口


我們再來看看北京學區熱潮的核心——西城區的數據：


年份
西城戶籍出生人口
西城戶籍淨遷入人口


2004
3605
-26115


2007
5499
7397


2008
5978
7310


2009
6307
7629


2010
9978
11177


2011
12378
13548


2012
12067
13791


2013
13881
16751


2014
17934
12400


2015
13594
17932


有沒有覺得嚇死寶寶？


2014年的出生人口是2004年的5倍！

西城戶籍娃！5倍！


注意這是“金貴”的“西城出生戶籍”娃的數量。那些巨量的渴望在西城區上學的北京
其他區戶籍或者無北京戶籍的娃我們暫不討論，光是出生時就有西城戶籍光環的娃的壓
力就已如此巨大


2013年以後，西城每年出生的戶籍娃的數量都在1.3萬人以上，2014年甚至達到了1.8萬
，這是什麽概念呢？


2015年，西城區的小學共招收一年級新生13074人，六年級畢業生7789人


也就是說，按照2015年西城區的招生規模，2013年以後出生的，“有北京戶籍”且“在
西城區出生落戶”的娃，西城區的小學已經無法接待了


有的人會問：不夠接待可以擴招啊


再仔細看數據：2015年的六年級畢業生是7789人，這波人是2009年入學的，也就是說，
2015年的西城區小學招生規模已經比2009年擴張了70%。按照西城區寸土寸金的尿性，
後續還有多少空間可以擴張？要擴張恐怕隻能打破現有的小學生每班人數限製了


還沒完


上麵說的隻是“在西城區出生的北京戶籍娃”，那些不在西城區出生，但卻在出生後買
了西城區房子的人呢？


注意看表中的“戶籍淨遷入人口”——也是暴增，2015年戶籍淨遷入人口達到了1.8萬
人，如果遷入進來的每6個人才有1個學齡小孩——這顯然是低估，那也是每年淨遷入進
西城區3千個北京戶籍娃


可以想象，再過幾年，西城區光是應付西城出生戶籍娃+西城遷入戶籍娃，就已經不堪
重負了


西城區的名校，在未來幾年，必然會不斷提升入學要求，從落戶滿3年提高到落戶滿5年
，甚至要求必須在西城區出生


沒有北京戶籍的娃、隻有工作居住證的娃，則在更早的階段就會被逐漸提高的入學門檻
給排擠掉


這不是人權不人權的問題，也不是平等不平等的問題，這純粹是一個小學數學問題


別慌，還沒完


以上討論的是截止到2015年的出生數據，未來幾年會好一些麽？答案是——可能會更恐
怖。原因有3：

1、老北京戶籍人口的娃：全國六普數據，全國平均生育年齡29歲，我們假設北京是30
歲，那麽1985年出生的北京戶籍人口，其平均生育年齡應該是2015年左右，1990年出生
的北京戶籍人口，其平均生育年齡應該是2020年左右。然而，1990年的北京戶籍出生人
口，是1985年的1.2倍。也就是說2020年的老北京戶籍人口的娃，會比2015年多

2、新北京戶籍人口的娃：北京常住人口和戶籍人口增長的最高峰是2008-2013年，這期
間落戶的娃，首胎生育年齡是2013-2018，二胎生育年齡會往後再延續幾年

3、70後、85前的二胎：這波人口大都在北京房價大漲前上車，不愁空間不愁事業不愁
錢，未來5年將是他們最後的二胎出生機會，因為到了2020年，1980年的婦女就40歲了


所以很不幸，未來5年的北京戶籍人口出生情況，可能會繼續延續過去10年高速增長的
態勢，2018-2022年，可能會是北京有史以來最高的出生高峰。


也就是說，在需求端，對北京優質學位的需求，將是未來10年碾壓一切牛鬼神蛇的終極
變量

說完了空洞乏味而又可怕的數字，下麵說一個比較偏門但又讓人感到後背發涼的小事

在過去幾年的高考季，北京的許多家長都會年複一年的看到這麽一條新聞:“今年北京
高考人數比去年下降****人，高考錄取率提升**%”。


在大多數北京人民潛意識中，北京的基礎教育早已進入素質教育階段。學位是充足的、
升學是簡單的、上大學是容易的。傳統書本上的知識早已不是唯一，更重要的是下午三
點早早下課後的課外班、興趣班

這一現象的原因是什麽呢？——很簡單，還是出生人口：


1990年出生的北京戶籍娃2008年高考——每年14萬
1995年出生的北京戶籍娃2013年高考——每年8.5萬
2000年出生的北京戶籍娃2018年高考——每年7.2萬
2003年出生的北京戶籍娃2021年高考——每年4.5萬

從上麵的數據可以很容易猜到：未來幾年（一直到2020年代初期），許多家長仍然會聽
到高考一年比一年簡單的新聞，他們會覺得孩子上大學並不是一件多麽艱難的事，繼續
義無反顧的把娃撲到“素質教育”道路上。他們支持對小孩減負，他們支持不給小孩留
作業，他們支持減少選拔性考試，他們支持下午3點鍾放學……


而且，北京的教育改革，也的確是朝著這個方向走——課堂上教的越來越少，幼升小靠
買房，小升初靠直升。決定小孩能否接受更好教育的因素越來越看房子，而不是看娃本
身的應試成績


於是——現在20多歲、30來歲的北京年輕夫妻，觀察著因為15年前北京出生低穀所帶來
的高升學率，錯誤的以此來預估未來，對即將麵對的2倍、3倍、4倍、5倍的出生人口沒
有概念，愚蠢的擁護隻利於高淨值家庭的素質教育學區房政策。在毫無準備、在相對於
高淨值家庭毫無勝算的情況下，把自己的娃送上北京史上最恐怖的生育高峰所帶來的素
質教育絞肉機，這無疑是值得悲哀的


一句話——對北京大多數85後的娃而言，隻有進行應試教育，才能帶來公平

談一談目前朋友圈最火的段子——“清北畢業生都買不起學區房，那買學區房有啥用？
”

筆者想說，這是一道送分題

清北兩所大學每年本碩博加起來畢業一萬多人，人大北航本碩博加起來也一萬多，再加
上中科院的碩士博士，假設50%留京，再加上外地985院校的本碩博來京就業，每年在北
京新增的985以上的高校本碩博畢業生，是小幾萬人的規模


而西城和海澱的好學區房每年成交量有多少呢？西城+海澱目前每年有約4萬個小學學位
，假設1/3是優質學區，那就是1.3萬個，再假設其中高達一半每年都拿出來交易——這
顯然不可能，即便如此每年也隻有6500個優質學位能通過學區房買到

我們討論具體數字，隻需要知道這是一個數量級的差距

我們假設隻有高學曆人才的娃才配去競逐好小學——這顯然是不可能的——即便把這些
可交易的優質學區隻賣給985以上的優秀人才，那也隻有10%量級能分配到西海優質學區

於是，一個殘酷的現實就是，哪怕進行一些不合理的假設，哪怕進行完全不可能的傾向
性分配，北京每年可交易的優質學位，也隻能分配給能留京工作的985畢業生中的10%量
級的佼佼者

於是，一個荒誕的喜劇就會上演：清華的師兄和中科院的師弟在搶學區房，北大的師姐
和人大的師妹在搶學區房，他們都還很不甘，他們覺得自己畢業於top學校，理應獲得
top學區房。但是，誰叫所有這些搶房的都畢業於top學校，而且還比優質學位多一個數
量級呢？

於是——西海優質學區房，實際上是對留京的top大學畢業生的再一輪殘酷的篩選，是
在分子之中選分子，其難度，必然會大於分子本身

既然無法避免從優質人才中再進行一次大幅度篩選，那為啥要篩選父母的房子，而不是
篩選娃的成績？——答案也很簡單——是誰在害怕按分篩而不怕按房篩？

最後，說一說學區房的定價邏輯

我們假設某個銀行推出這麽一款理財產品：

1、300萬起購，6年後贖回
2、每年還需投入30萬，持續6年
3、不承諾保本，但根據曆史經驗，大概率保本且收益跑過市麵上其他理財產品
4、所有合法出生子女，均贈送中關村一小學位
5、贈送北京四環60平老房子6年免費使用權


如果該理財產品不限購，敞開供給，每年願意買且買得起的人會有多少？是滯銷還是搶
手？大家摸著良心自己算一算即可

這款理財產品的名字就叫：“北京-海澱-中關村南路-東南小區60平 2室1廳-850萬”

所有跟帖： 

• 據說紐約市郊區，Buffalo，特別便宜。還有紐約市遠郊底特律更便宜，哈哈哈 -土棉農- ♂ (0 bytes) () 03/17/2017 postreply 09:20:29