馬光遠：房地產最大危險不是價格泡沫而是製度扭曲

來源: Twinlight 於 2016-12-22 07:12:26 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (7615 bytes)

2016年11月02日 07:17
來源：鳳凰財經綜合

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來源：功夫財經（ID：kongfuf），作者：馬光遠

我不認為，中國當下最大的泡沫是房地產泡沫，中國經濟最大的風險是房地產的泡沫。

把中國房地產最嚴重的問題歸結到價格問題，這是一種嚴重的誤導。

房地產成了一個融資的工具，成了政府的錢袋子，而不是立足於回到基本的居住功能和
民生。

看來，政治局10月28日提出的“在保持流動性合理充裕的同時，注重抑製資產泡沫和防
範經濟金融風險”的說法被市場放大了。市場到處都在說貨幣政策的目標從“穩增長”
轉向了“抑製資產泡沫”，並據此判斷中國貨幣政策出現了重大轉折。

關於貨幣政策的這種變化，我給了兩點解釋：

一是目前房地產泡沫已經成為中國經濟當前重要的風險點，前期重啟限購限貸，以及最
近嚴厲打擊各種違法的交易和虛假宣傳行為，都是為房地產的投資投機降溫，確保房地
產的穩定，不致於出現過熱後的大起大落。

這次將“抑製資產泡沫”列為貨幣政策的重要政策目標，意在傳遞堅決的態度，市場的
降溫是必然的，不可理解成會像以前的房地產政策一樣，隻是說說而已。政令不出至少
在目前已經淡出中國的政策執行的曆史。

二是我認為貨幣政策出現了隱形的“拐點”。貨幣政策雖然在名義上維持“穩健”的提
法不會變，但在結構上和目標上有一個轉折，資產價格和人民幣匯率都會成為貨幣政策
的重要工具。除了“抑製資產價格”，還包括維持人民幣匯率的穩定，以及高杠杆下的
債務、人民幣不良資產的上升。當然，還有資金脫實向虛的嚴重傾向。

但是，我這裏所指的拐點，絕不是指貨幣政策為了抑製資產泡沫要收緊。就當下中國經
濟的基本麵而言，穩增長，在一個比較平穩的環境下推動供給側改革仍然是最重要的任
務，雖然全球性的流動性轉折點漸行漸近，但中國不會為了抑製房地產泡沫而收緊貨幣
政策。中國治理房地產泡沫的辦法是通過貨幣的結構調整，而不是量的緊縮。比如控製
房地產信貸的規模，比如打擊各種首付貸產品，比如對於開發商的信貸要求進行調控，
貨幣政策的總量目前不會，也不應該有大的變化。

同時，我不認為，中國當下最大的泡沫是房地產泡沫，中國經濟最大的風險是房地產的
泡沫。這點我和李稻葵先生的觀點不一樣。李稻葵先生在接受《新京報》采訪時說，“
毫無疑問，最大的潛在的資產泡沫還是房地產，當然，並不是說它一定是泡沫了。”
李稻葵認為，“如果房地產價格繼續像過去那樣，保持兩位數的上漲，那麽，房地產泡
沫就將變成威脅中國經濟最大的一個資產泡沫。”在這裏，李稻葵先生所指的房地產是
最大的泡沫很顯然是指房地產的價格。

朱雲來先生在新華網思客大講堂上關於中國經濟和房地產進行過一番評論。按照朱雲來
先生的說法，我們現在房子的庫存差不多有120億平米，足夠4億人居住，因此他認為房
地產不能再搞了。這裏朱雲來先生所言的房地產問題指的是數量泡沫。

我一直認為，把中國房地產最嚴重的問題歸結到價格問題，這是一種嚴重的誤導。中國
房價有沒有泡沫，其實現在很難說清楚，也沒有一個很權威的指標對此進行評判。如果
按照普通人的收入，北京的房價即使腰斬仍然泡沫很大，普通人仍然一輩子買不起，但
北京房地產的預期如果不改變，這個被視為極大泡沫的價格恐怕仍然有上升空間。這一
輪房價猛漲之後，有一些缺乏概念支撐的城市，房價肯定會調整，但這不意味著價格越
高的城市泡沫越大。在需求的預期不改變的情況下，供給的不足或者減少一定會引發價
格的繼續上漲，這在目前情況下仍然是大概率。

朱雲來先生對房地產的認識我認為比一些在價格上討論的人高了一個層次。我過去談房
地產泡沫，談的最多的不是房子的價格，而是房子的數量。我認為，中國房地產數量的
泡沫，數量的危害遠甚於價格。

在本輪房價上漲之前，中國房地產最危險的絕對不是一線城市、熱點城市和人口未來流
入趨勢不改變的大城市，而是那些人口流出的城市。這些城市房子的數量已經超出了各
種需求，供應過剩是絕對的，而且根本無法消化掉。我認為“去庫存”的政策難以自圓
其說，在政策目標上必然會“南轅北轍”，根本原因就在於三四線城市多餘的房子根本
沒有任何用處，是真正的泡沫，除了炸掉，確實沒有好的辦法。至於三四線城市究竟有
多少房子過剩，恐怕除了搞一次真正的普查，沒有人能夠搞清楚。朱雲來先生的數據也
是一種推測。

這是第一個結論：最可怕的不是價格泡沫，而是數量泡沫。

當然，如果討論到此止步，意義也不大。更深一層，中國房地產最大的問題，不是泡沫
問題，而是結構的扭曲和製度的殘缺，是基本功能的背離。房地產近20年的市場化，為
什麽屢屢吃藥，年年調控？根子在於土地製度，根子在於圍繞“居住需求”的一係列製
度的殘缺，房地產成了一個融資的工具，成了政府的錢袋子，而不是立足於回到基本的
居住功能和民生。

房地產本應該是一個社會和民生政策，在我國卻淪落為經濟政策和政府創收的工具，一
切的政策都是圍繞創收來進行的。隻要房地產的政策是為了經濟增長和政府創收，它就
不可能是健康的，就會出現當下各種問題。一切病症的根源在土地，就泡沫而言，土地
製度的扭曲導致的土地價格的泡沫也遠遠大於房價泡沫。

因此，房地產最重要的問題是解決製度的扭曲，而不是價格的泡沫。價格泡沫是央行解
決不了的。不解決土地的壟斷問題，不解決住房的錯配問題，不讓住房回歸居住的基本
功能，並圍繞居住來設計製度體係，房價就會成為出氣筒。一個人發燒，要找到並根除
發燒的原因，而不是隻想著用冰袋把溫度降下來。溫度下來了，病沒徹底根治，仍然會
複發。