時寒冰：中國房地產在2016～2022年將上演殘酷的“大逃殺“
導讀：2013～2015年的這個階段，是令人極度糾結的階段，直到趨勢變得明朗，糾結也會隨之淡下去。中國房價將在這種糾結中逐漸從點到麵，顯露出明顯的見頂回落跡象--時間越向後，見頂回落態勢越明顯。2016～2022將出現暴跌的節奏！
隨著實體經濟從輝煌的頂峰步入調整，支撐房價的力量勢必會大大削弱。最關鍵的一點是，它會影響到人們對未來房價的預期--預期一旦改變，投機資金的撤離將加快房價見頂的步伐。 而且，房地產屬於資本密集型行業，對資金的需求量非常大，一旦資金鏈出現問題，危機就會迅速爆發。
房價必將於2016～2022之間出現暴跌。
我們不妨對比一下鄂爾多斯和溫州的情況，通過對這兩隻"麻雀"的解剖，展望未來的趨勢。
鄂爾多斯的GDP變化，幾乎是在譜寫一個神話。2012年的GDP是2001年的21.3倍!即便放在世界範圍內來看，也是一個令人瞠目的奇跡!鄂爾多斯的經濟從2003年開始騰飛，這個時間節點正是房地產的國民經濟支柱產業地位被確立，與房地產相關的資源行業發展最迅猛的時期。作為煤炭資源豐富的鄂爾多斯，成為最直接的受益者。
媒體的報道證實了這一點。"從2003年起，中國經濟進入一輪爆發周期，尤其是以重工業、重化工業為代表的二次工業化發展迅速，對能源需求日益強烈。2003年底，煤炭價格開始上漲。鄂爾多斯人腳下的黑煤開始變成'黑金'。"
2005年，鄂爾多斯的經濟增速達到頂峰。2008年次貸危機爆發後，鄂爾多斯經濟增速逐步下降，到2012年增速下降到低於2001年的水平。增速的下降一旦與外部的債務危機結合，就會改變人們的預期，這種預期的改變又會迅速導致一些資金的撤離--這正是鄂爾多斯這樣的資源輸出型城市的最大弱點所在。
溫州的GDP增速自2007年後逐步下滑，2008年後GDP增速下降到低於2001年的水平。在中央4萬億救市計劃推動下有所反彈，但2010年再次下行，到2012年已經下降到6.7%的較低水平。溫州經濟增速下滑，意味著它已經不能支撐高速上漲的房價，也不能再作為溫州炒房團的大本營為其提供充沛的資金。由此導致資金鏈斷裂，房價下跌，隨後又進一步蔓延，一些企業破產倒閉。
據《中國新聞周刊》報道，在溫州市永嘉縣黃田鎮，2011年9月一個月內就有100多家企業關閉。隨著事態的發展，更是出現了炒房者自殺等情況。
如果把整個中國的GDP及增速，與鄂爾多斯和溫州的數據做一個對比，就會發現有許多相似之處。中國的GDP增速在2007年後就開始下降，與此同時，一些製造業開始向東南亞等地區遷移--連年房價上漲帶動起土地價格、房租、物價的上漲，導致國內的製造業成本大幅度上升，被迫向外轉移。同時，資本也漸漸開始從放緩流入步伐慢慢地轉為流出。
鄂爾多斯是資源富集的城市，溫州是資本富集的城市，而這兩種資源富集之地正是中國經濟高速增長過程中受益最大的城市。當這兩類典型代表城市的房價出現下跌，其信號意義非常明顯!
依照這種代表性往下推導，那麽，不久之後，與鄂爾多斯比較像的太原(資源型)等城市及其同區域內再低一級的城市，房價就會隨即見頂，而與溫州比較像的深圳(資本型)等地區的房價會陸續跟著出現明顯的見頂回落征兆。
2013～2015年的這個階段，是令人極度糾結的階段，直到趨勢變得明朗，糾結也會隨之淡下去。中國房價將在這種糾結中逐漸從點到麵，顯露出明顯的見頂回落跡象--時間越向後，見頂回落態勢越明顯。
當中國從資源的輸入者變成輸出者，當創造財富的步伐放慢，支撐房價的基礎也隨之逐漸變得脆弱起來。而環境的惡化、城市承載力透支殆盡，將成為加快樓市大變局的推手，房地產脫離實體經濟獨自輝煌的畫皮將被無情地揭下。
與房價上漲時的階梯狀形態相似，房價下跌的時候也將呈現出階梯狀的形態。房價下跌先從資源、資本輸出的四線城市開始，漸漸蔓延到三線城市、二線城市，最後傳導給一線城市。
相關政策的調整，也可能成為房價下跌的推手。在《中共中央關於全麵深化改革若幹重大問題的決定》中，有關房地產問題的表述字數非常少，但字數少不代表不重要。裏麵隻有幾句："建立全社會房產、信用等基礎數據統一平台""加快房地產稅立法並適時推進改革""健全符合國情的住房保障和供應體係，建立公開規範的住房公積金製度，改進住房公積金提取、使用、監管機製"。
房產數據平台意味著：房產的透明度提高，那些擁有多套住房尤其通過非法收入購買多套房產者，將更急切地拋售房產。房地產稅將加大住房的持有、保有成本，使得擁有多套住房的人不得不賣房套現--前提是房產稅的力度較大。由於許多城市可供出讓的土地越來越少、賣地收入銳減的情況下，開征房產稅幾乎是政府唯一的選擇。但僅就前兩條而言，一旦施行，也將對房價產生影響。
商業大佬在拋棄房地產
如果理論上的分析還不足以說明問題的話，那麽，我們不妨看看大佬們在做什麽。
李嘉誠父子拋售中國的物業，一直是熱炒的新聞。
2013年8月29日，"長和係"兩家公司長實、和黃雙雙發布公告，將各自下屬公司分別持有的廣州西城都薈廣場各50%的股權出手，最終以26億元成交。10月18日，和黃與長江實業再次出售位於上海陸家嘴的東方匯經中心，最終以11.55億美元(約70億元人民幣)成交價成為近年來規模最大的寫字樓交易之一。12月31日，李嘉誠長江實業集團旗下ARA基金出售南京新街口最繁華地段的國際金融中心大廈，接盤者為宏圖三胞集團。據市場人士估計，該大廈估值約為30億元。
2014年1月13日，李氏家族的電訊盈科發布公告證實，旗下全資附屬盈大地產就出售北京盈科中心股權正與獨立第三方處於深入磋商階段。短短5個月內，李氏家族就已出售了價值200億元的中國內地物業。在新的經濟條件下，亞太區房地產投資市場的吸引力有下降的趨勢。與此同時，商業地產已出現明顯的泡沫跡象，李嘉誠作為投資風向標，其頻拋物業也正是來源於對未來市場的判斷。
但人們的思維似乎已經被連年上漲的房價給固化。
在李氏家族拋售商業地產的同時，有更多的地方卻在增加新的供應房--新增供應和二手房拋壓匯集而成的力量，將成為壓垮高房價的最後力量。
2013年的商業地產市場顯得火熱，萬科等龍頭房企在發力住宅地產的同時，紛紛向商業地產拋來橄欖枝。但是，隨著供應的急劇增加，供應過剩危機迅速膨脹，部分城市的空置率已遠遠超過6%的國際警戒線。
以廣州為例。2014年，廣州購物中心將迎來供應洪峰，新增供應麵積將達到61萬平方米，創曆史新高。業內人士坦言，目前，廣州在運營的主要商業體總量已超過40多個，2014年在建或將建成的綜合體及商業項目超過20個，有近400萬平方米的新增商業麵積即將陸續上市，將使未來3～5年內的商業環境競爭更為激烈。
不僅廣州，截至2013年底，中國20個大城市商業地產總存量達到6461萬平方米。而到2016年底時，3年新增供應量總計將接近3500萬平方米，占目前總體存量的54%。寫字樓3年後的增量將超過5800萬平方米，占目前存量的173%。
筆者不禁想到2007年股神巴菲特拋售中石油時，中國民眾對他不屑一顧的嘲笑。大智慧者總是在眾人的譏笑聲中站在高山之巔，平靜地傲視來自世俗的平庸的嘲諷。
隻漲不跌，蔑視一切的中國房價
中國房價似乎可以蔑視一切，不僅可以蔑視像李嘉誠這樣的首富，也可以蔑視無數的諾貝爾經濟學獎獲得者：
2008年的諾貝爾經濟學獎得主保羅·克魯格曼在2011年底寫道："中國的房地產已出現了所有泡沫狀態下的特征：不僅僅是房價上漲，還類似於佛羅裏達出現的樓市投機熱。"
2009年的諾貝爾獎經濟學獎得主奧利弗·威廉姆森說："全世界房價最離譜的就是中國，我不認為房價還會大幅度上升，因為現在已經太離譜了，所以我認為房地產沒有投資價值。"
2010年的諾貝爾經濟獎得主彼得·戴蒙德說："中國土地出讓總額年年以70%增幅暴漲。5年後可能達到近40萬億元。如此高昂的麵粉價格，造出的麵包必然無比昂貴。中國百姓30年積累的60萬億元的財富，可能在短短幾年內通過房地產轉入政府手中。因房地產而失去積蓄的中國百姓可能無法支撐中國產量驚人的產業經濟。"
另一位2010年的諾貝爾經濟獎得主戴爾·莫滕森說："過度利用杠杆把房價調高，相信會有更多的人來接盤或者是買房，通過這種過度借貸導致無力償還，最終會對經濟產生一係列影響。"
2012年的諾貝爾獎得主埃爾文·羅斯坦言自己對中國房地產的情況不能說十分了解，但是他覺得一個有效的房地產市場關鍵是信息對稱，"如果當地能夠建造更多的房子，5年後房價我想會恢複平穩"。
2013年的諾貝爾經濟學獎得主希勒在2009年訪問中國時就被問到"今年中國的房子泡沫會不會破滅"。希勒說："美國加利福尼亞州房價與收入比為 8～10倍，他已經認為很高了，而在中國的深圳、上海等大城市，房價收入比達到36倍，這令人擔憂。"希勒曾準確預言美國2000年科技股泡沫和2006 年房地產價格泡沫的破裂，尤其是對美國房地產市場的準確預測讓席勒聲名鵲起。
2013年5月，保羅·克魯格曼指出，所謂"泡沫"，就是資產價格處在基於對未來不切實際預期下的一種情況。
這個定義實在是精妙。
中國人對房價隻會漲不會跌的預期，何止是不切實際?一旦預期轉向，泡沫也就會在瞬間破滅!無人生還的大崩盤！
而且，房地產已經開始出現一個新的更為嚴重的問題：房屋過剩!這種現象在三、四線城市表現得尤其明顯。
筆者曾在一個三線城市轉了一圈，建築工地到處都是，許多都是住宅項目。這些房子不僅相對於民眾的購買力而言是過剩的，即使從絕對需求角度來看，也是嚴重過剩的。
2014年2月，有媒體調查得出結論：城市規劃的無序使"新城"遍地，而後續需求的乏力使許多新城變成"鬼城"。在當前的三、四線城市中，出現房屋供應嚴重過剩的"鬼城"不在少數。
2014年2月9日，中國社會科學院副院長李揚表示，2014年6月全國房地產登記係統啟動之後，除了高房價問題外，房屋過剩問題也將水落石出，"現在這個問題非常突出，金融部門都在做準備……首先就是房地產出問題"。
隨著實體經濟的衰退，支撐房地產的根基早已在渾然不覺中慢慢垮塌。高樓大廈的外表依然光鮮亮麗，但地基已在沉陷。
在2013～2015年的這個階段，對於中國房價而言，將是完成最後築頂的階段，是房價從輝煌走向黯淡的階段。隨著中國房產稅的開征、環境的惡化、人口老齡化、製造業空心化等因素的日益明晰，也隨著美國逐步收緊貨幣政策，全球資源向美國的匯流，繼2012年中國實體經濟完成轉折之後，中國房價也將在這個階段流露出疲態，為快速墜落積聚能量。下跌之旅一旦開啟，將如同鄂爾多斯(資源富集代表)和溫州(資本富集代表)的情況，難以遇到支撐。這個下跌過程，是從點到麵--從不斷增加的點到麵，從小城市開始，逐漸蔓延到二線、一線城市。
房地產的黃金時期已經在人們麻木的時候，無情而徹底地轉身，睿智的人會走在前麵，一如李嘉誠的選擇。因為，到下一個時間段--2016～2022年裏，集中為過去還債的時期將冰冷地到來，房地產將上演殘酷的"大逃殺"，開發商曾有的輝煌將書寫在殘敗的爛尾樓上，昭示歲月的滄桑和無情。
筆者此前說過，2016年，隻是為了表述的方便。筆者所簡單勾畫的2016年開始的場景，隨著美聯儲繩套的收緊，提前到來的可能性變得越來越大。
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