登記產權人未必就是房屋所有權人
時間:2010-06-22 14:56
來源:北京房地產律師網
作者:北京房地產律師
登記產權人未必就是房屋所有權人
【案情介紹】
借兄長之名購房，不料過戶不成
孫先生一直在上海某煙廠擔任銷售工作，1997年該煙廠為未能享受福利分房待遇的老職工發放了一筆每人10萬元的住房補貼，但規定該筆費用必須用於購房。此時孫先生已經有一套房屋，也沒有再購房的打算，但放棄這筆住房補貼又很可惜，因此他找到自己的妹妹孫女士商量。孫女士家境不佳，當時一直租房居住，很不方便。孫先生希望自己的妹妹借此機會購買房屋，房屋暫時登記在自己名下，但是所有的購房款要妹妹自己出，包括煙廠出資的10萬元，也由妹妹分三年支付給自己。這樣孫女士購房後，兩家就簽訂了一份協議，協議的大致內容是：房屋名義上登記在哥哥名下，但是實際上是妹妹所有，銀行貸款由妹妹按照每月賬單來支付，首付款10萬元分三年支付給哥哥孫先生。
協議簽訂後孫女士按照約定付清了首付，同時截止到2006年9月也把貸款全部還清了。但是由於兄妹二人合資做生意的過程中發生了些許摩擦，兩家關係從2005年開始就每況愈下。2006年9月還清貸款後，孫女士還是找到了哥哥，商量過戶的事情，但是哥哥卻提出要求妹妹再承擔生意虧損的20萬元，同時係爭房屋自1997年購買到2007年十年間，房價翻了好幾番，也希望妹妹給予補償，兩項合計50萬元。雙方不能達成一致訴至法院。
【庭審紀實】
雙方爭辯，誰登記就是誰的麽
庭審中，孫先生稱該房屋既然登記在自己名下，就是自己的合法財產。按照法律規定，產權人就應該是自己。而且購房款也是自己支付的，因此自己作為房屋所有權人的權利是不能被剝奪的，現在要讓自己過戶，必須要補償自己的房屋漲價的損失。
孫女士則聲稱當初購房時登記哥哥的名字是事出有因，盡管登記在哥哥名下，但是實際上並非哥哥購房，而且該房屋十多年來一直是自己居住，哥哥替自己墊付的購房款也已經分期支付給了哥哥，因此哥哥應當按照約定過戶給自己，而且自己也不應當補償給哥哥房屋漲價的那部分利益。
【律師支招】
可申請更正、異議登記，確認權利
針對此類“不動產登記簿記載的權利人與實際產權人不一致”的法律糾紛，我國法律有明確的規定：
《物權法》第19條規定“權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記，不動產登記簿記載的權利人書麵同意更正或者有證據證明登記有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效”。
《物權法》第33條還規定“因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關係人可以請求確認權利”。
上述規定是實際產權人申請起訴確權的法律依據，根據相關法律依據，不動產的實際權利人可以維護自己的合法權利。
【法院判決】
協議有效，判決支持辦理過戶手續
法院經過審理認為，雙方簽訂的協議書不違反法律的強製性規定，是雙方真實意思的表示，雙方應當秉承誠實信用的原則履行。現孫先生一方未能按照約定履行過戶義務，顯然違反了合同義務，孫女士要求其辦理過戶手續，於法有據，應於支持。
“不動產登記簿記載的權利人與實際產權人不一致”的房屋糾紛，近年來屢有發生，造成該類糾紛主要是由於下麵幾個原因，一、原有規定外地人不能在上海購房，導致部分外地人以上海人的名義購房；二、用人單位分配住房補貼的；三、外國人以上海人名義在上海購房的；四、受托購房卻登記自己名字的。原因可能多種多樣，但是結果隻有一個就是實際購房人與登記的產權人並不一致，再加上上海的房價一直處於上漲勢頭，房價的漲幅遠遠超過人們的預期，這也促成了最終糾紛的產生。那麽如何避免此類糾紛，或者在糾紛發生後實際權利人該如何收集有利證據呢？
第一、簽訂產權歸屬的書麵協議。
該種類型的書麵協議最能說明問題，而且該種類型的協議是有效的，隻是不能對抗善意第三人。所謂不能對抗善意第三人是指，該份協議對於除了合同當事方以外的善意第三人是沒有法律效力的，如果第三人基於相信登記人具有實際的產權而從該人處取得產權的，法律基於善意取得原則還是給予保護的。
第二、保存支付購房款的所有單據。
由於購房款大部分是由首付款和貸款兩部分構成，首付款一般數額較大，現金支付應該有收據，銀行轉賬應該有轉賬憑證，均有據可查。對於償還貸款實際付款人也應當保留每月支付銀行貸款的憑證，這對於判斷房屋的實際權利人非常重要，也是發生糾紛後法院審理的焦點之一。
第三、實際占有該房屋，享有各項權利。
正常情況下，如果房屋是登記人所有的，那麽應當是登記人享有房屋的占有、使用、收益和處分權，但是如果發生實際上居住和使用該房屋的人卻是他人，同時也沒有支付相應的使用對價，那就說明登記人和實際的所有人之間存在不一致的情況，這也是判斷案情的重要依據。
如果上述三個方麵都能在糾紛發生前做到，或是糾紛發生後提出證據，那麽足以判斷出實際上登記的產權人並非是以自己所有房屋的意思來購買該房屋的，而是以他人所有房屋的意思來購買房屋的，這種情況就應當允許實際產權人通過訴訟的方式來補正自己的權利。當然法律還規定了異議登記這種補救方式，但是在實際執行中，為了保證交易的迅捷和便利，房地產交易中心對異議登記的要求依然非常嚴格，因此如果當事人發生類似糾紛還是應當盡快到人民法院起訴，然後通過司法保全來查封房屋，這樣才能保證自己的權利。
時間:2010-06-22 14:56
來源:北京房地產律師網
作者:北京房地產律師
登記產權人未必就是房屋所有權人
【案情介紹】
借兄長之名購房，不料過戶不成
孫先生一直在上海某煙廠擔任銷售工作，1997年該煙廠為未能享受福利分房待遇的老職工發放了一筆每人10萬元的住房補貼，但規定該筆費用必須用於購房。此時孫先生已經有一套房屋，也沒有再購房的打算，但放棄這筆住房補貼又很可惜，因此他找到自己的妹妹孫女士商量。孫女士家境不佳，當時一直租房居住，很不方便。孫先生希望自己的妹妹借此機會購買房屋，房屋暫時登記在自己名下，但是所有的購房款要妹妹自己出，包括煙廠出資的10萬元，也由妹妹分三年支付給自己。這樣孫女士購房後，兩家就簽訂了一份協議，協議的大致內容是：房屋名義上登記在哥哥名下，但是實際上是妹妹所有，銀行貸款由妹妹按照每月賬單來支付，首付款10萬元分三年支付給哥哥孫先生。
協議簽訂後孫女士按照約定付清了首付，同時截止到2006年9月也把貸款全部還清了。但是由於兄妹二人合資做生意的過程中發生了些許摩擦，兩家關係從2005年開始就每況愈下。2006年9月還清貸款後，孫女士還是找到了哥哥，商量過戶的事情，但是哥哥卻提出要求妹妹再承擔生意虧損的20萬元，同時係爭房屋自1997年購買到2007年十年間，房價翻了好幾番，也希望妹妹給予補償，兩項合計50萬元。雙方不能達成一致訴至法院。
【庭審紀實】
雙方爭辯，誰登記就是誰的麽
庭審中，孫先生稱該房屋既然登記在自己名下，就是自己的合法財產。按照法律規定，產權人就應該是自己。而且購房款也是自己支付的，因此自己作為房屋所有權人的權利是不能被剝奪的，現在要讓自己過戶，必須要補償自己的房屋漲價的損失。
孫女士則聲稱當初購房時登記哥哥的名字是事出有因，盡管登記在哥哥名下，但是實際上並非哥哥購房，而且該房屋十多年來一直是自己居住，哥哥替自己墊付的購房款也已經分期支付給了哥哥，因此哥哥應當按照約定過戶給自己，而且自己也不應當補償給哥哥房屋漲價的那部分利益。
【律師支招】
可申請更正、異議登記，確認權利
針對此類“不動產登記簿記載的權利人與實際產權人不一致”的法律糾紛，我國法律有明確的規定：
《物權法》第19條規定“權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記，不動產登記簿記載的權利人書麵同意更正或者有證據證明登記有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效”。
《物權法》第33條還規定“因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關係人可以請求確認權利”。
上述規定是實際產權人申請起訴確權的法律依據，根據相關法律依據，不動產的實際權利人可以維護自己的合法權利。
【法院判決】
協議有效，判決支持辦理過戶手續
法院經過審理認為，雙方簽訂的協議書不違反法律的強製性規定，是雙方真實意思的表示，雙方應當秉承誠實信用的原則履行。現孫先生一方未能按照約定履行過戶義務，顯然違反了合同義務，孫女士要求其辦理過戶手續，於法有據，應於支持。
“不動產登記簿記載的權利人與實際產權人不一致”的房屋糾紛，近年來屢有發生，造成該類糾紛主要是由於下麵幾個原因，一、原有規定外地人不能在上海購房，導致部分外地人以上海人的名義購房；二、用人單位分配住房補貼的；三、外國人以上海人名義在上海購房的；四、受托購房卻登記自己名字的。原因可能多種多樣，但是結果隻有一個就是實際購房人與登記的產權人並不一致，再加上上海的房價一直處於上漲勢頭，房價的漲幅遠遠超過人們的預期，這也促成了最終糾紛的產生。那麽如何避免此類糾紛，或者在糾紛發生後實際權利人該如何收集有利證據呢？
第一、簽訂產權歸屬的書麵協議。
該種類型的書麵協議最能說明問題，而且該種類型的協議是有效的，隻是不能對抗善意第三人。所謂不能對抗善意第三人是指，該份協議對於除了合同當事方以外的善意第三人是沒有法律效力的，如果第三人基於相信登記人具有實際的產權而從該人處取得產權的，法律基於善意取得原則還是給予保護的。
第二、保存支付購房款的所有單據。
由於購房款大部分是由首付款和貸款兩部分構成，首付款一般數額較大，現金支付應該有收據，銀行轉賬應該有轉賬憑證，均有據可查。對於償還貸款實際付款人也應當保留每月支付銀行貸款的憑證，這對於判斷房屋的實際權利人非常重要，也是發生糾紛後法院審理的焦點之一。
第三、實際占有該房屋，享有各項權利。
正常情況下，如果房屋是登記人所有的，那麽應當是登記人享有房屋的占有、使用、收益和處分權，但是如果發生實際上居住和使用該房屋的人卻是他人，同時也沒有支付相應的使用對價，那就說明登記人和實際的所有人之間存在不一致的情況，這也是判斷案情的重要依據。
如果上述三個方麵都能在糾紛發生前做到，或是糾紛發生後提出證據，那麽足以判斷出實際上登記的產權人並非是以自己所有房屋的意思來購買該房屋的，而是以他人所有房屋的意思來購買房屋的，這種情況就應當允許實際產權人通過訴訟的方式來補正自己的權利。當然法律還規定了異議登記這種補救方式，但是在實際執行中，為了保證交易的迅捷和便利，房地產交易中心對異議登記的要求依然非常嚴格，因此如果當事人發生類似糾紛還是應當盡快到人民法院起訴，然後通過司法保全來查封房屋，這樣才能保證自己的權利。
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