我所了解的拆遷行業，給大家個參考
本人拆遷公司項目經理，從事拆遷工作近八年，說說我所了解的這一行，給家裏有房子在拆或即將要拆的CLER一些參考，包括我所了解的各種拆遷工作的相關方麵，各種內幕，拆遷談判的技巧，以及怎麽與政府談判才能使自己的利益最大化，看慣了拆遷談判中爾虞我詐，因為利益的問題，拆遷談判的過程可以說是這個世界將“人性”二字展現的最淋漓盡致的時刻。這行台麵下的東西太多太多，有需要了解或谘詢的CLER都可與我討論
現今在網絡信息發展和政策不斷完備的情況下拆遷這樣已不像以前那樣黑幕重重，但是裏麵的貓膩其實還是有的。2004年左右或者再往前的拆遷工作是這樣的政府或房地產公司將工程發給包工頭，例如給你一億，包工頭要在一年內完成所有工作，包括簽訂合同，平整場地等等，由於沒有明確的補償政策，包工頭為了自己利益最大化，往往克扣補償款，而為了擺平這些拆遷戶，強迫他們簽訂拆遷合同，往往采取打砸威脅的方式，早期的拆遷從業者大多有黑社會背景，拆遷工作最後都由黑社會參與，那時的拆遷工作收益最大，而官商勾結，網絡又沒有現在發達，信息傳播不快，很多事情也隻是在民間傳說，這也是現在為什麽很多人說做拆遷的都是黑社會的原因，其實早期做拆遷的那幫人大多功成身退了.
現在雖不像以前那樣明目張膽，但是仍然有些許貓膩。現在的拆遷工作各種項目及補償條款都有明確的政策規定，對於在拆遷工作中牟取私利的會受到嚴重的處罰。而且現在手機都由照相和錄音功能，網絡發達，相對以前的拆遷工作更加透明。
拆遷員的工作和說話方式：
現在的拆遷員已不想以前那張跋扈，現在的大多是有一定學曆經過培訓的，在拆遷戶麵前像孫子一樣，說話很講究技巧。
首先，說話絕對不會說滿，說話一定要模棱兩可，說了等於沒說，拉家常拉近關係，然後透露些不相關的，套拆遷戶的話，比如有什麽想法啊，有什麽要求啊，在談判中一定要處於主動，這是一條準則.
其次，紅黑臉，在談判過程中拆遷公司一般都派兩名以上的工作人員，一人口氣會較強硬，說些現在就你這家沒明確，再拖下去損失的是你自己，就是所謂的黑臉；這是另一個就說一些類似你們有什麽要求先和我說，我盡量幫你們，保證你們不損失等等，這是紅臉。就是這兩人一唱一和繞得拆遷戶緊張起來就慢慢處於被動了。
再次，在一些政府項目中，政府會通過房產局，民政，社區，公安等部門查你的家底，如果你家中有編製內，國企或銀行等等與政府有關的部門工作的親戚，那麽，首先就會以這些為突破口，要求你們首先簽合同，如果不簽，就會找到你的領導，叫你回家處理好了房子問題，簽了字後再來上班，這時很多體製內的人就沒辦法了，為了工作上的發展，隻好簽字。但這個方法隻使用重點政府工程，而房開商的項目則不適用這一辦法，如果要用的話需要房開有較硬的關係，而現在一般的政府官員不願趟這個渾水。
最後，隻要你一簽字，就會天天催搬家，交了鑰匙馬上就扒房子，拆房子都是先拆窗戶門，然後拆房頂，隻要把門窗、房頂拆掉，這房子就廢了，剩下的牆。這麽快拆的目的很簡單，一來怕反悔，二來造聲勢給周圍的人看。
作為拆遷戶需要了解的：
關於信息的提供
每個人對房子的評價都不一樣，站在自己的角度看，有可能是天壤之別，拆遷戶都想得到最高的補償，利益最大化，這是人之常情，現在的拆遷補償款，每一項目都由明文規定，每一項補償都要有理有據，要經過審計審核的，這個補償會有個不在台麵上的幅度，一般給予的補償都要比國家標準要高，但也無法高到一定的幅度。人心不足蛇吞象，在工作過程中碰到很多希望得到更高補償而不折手段的人，提供假資料信息，這樣最後查出來損失的是自己。
關於簽定協議的時機
在拆遷的過程中，不要最先簽訂合同，也不要最後簽合同，一般後期簽訂合同得到的補償款較多，倒數第二或第三家走的得錢最多。先簽訂合同的不會得到最多，但也不會太少，我們會給他們說先簽合同可以先選房，可以選好樓層，以此作為談判要點，而實際上後期簽訂的也不一定會選不到好樓層，因為據我所知，安置房的開放商會收起一些房源留給關係戶或最為後期談判的條件。留到後期簽訂的是最聰明的，一般最後就剩幾家了，工程指揮部為了盡快完成，往往會放開一些條件，此時利益最大化，應該見好就收簽訂合同，而有些總以為還可以榨取更多利益而一直不談不簽，最後隻剩他最後一家，這時，政府就開始強硬了，結果一般是被強製拆遷，因為一方麵，隻剩這最後一家了，放風聲出去這家獅子大開口刁難政府，另一方麵，政府會做個樣子給前麵前簽合同的人看，配合政府工作早簽合同的會受益，不配合的最後得的最後還會被強拆，一般這個強拆過程會公安、工商、城管各種部門聯合出動，電視太全程報道。
關於拆遷聯盟
很多一起被拆遷的都是幾十年的鄰居，一些好事的人鼓動大家結成聯盟，信息共享，一起談判，其實這種聯盟沒有任何抵抗力，關乎到自身利益，表麵是聯盟，其實個人心裏都有自己的小算盤。拆遷補償金額，幾乎是每家一個數目，哪怕他們的房屋和土地麵積一模一樣。誰談判談的好，或者有內部關係什麽的，誰的補償款可能就多些。為了不讓拆遷戶互相串通，我們特意製定了兩份合同和相關條款，一份按照差不多的金額簽訂合同，第二份是有額外補償的合同，第二份合同的相關條款要求他們對自己獲得的補償金額進行保密，萬一有泄密的行為被發現，所簽合同立即失效，以後補償標準也就相應降低。一開始還真有人不信這個邪，將自己的補償金額偷偷地透漏給別人。獲得信息的人就來和我們談判，說憑什麽有的拆遷戶給了那麽多，我們卻給這麽少？別急，我可以馬上拿出告密者簽的一份合同來，讓來人親眼看看補償的數額是多少(當然不是額外多補的那部分了)，多半他們都會啞口無言。而對於告密者，我們很輕易就知道是誰，因為每家補償的金額都不一樣，都在我們心裏呢。我們甚至會當著大家的麵將告密者原來的合同作廢。別說，幾次下來，別說什麽老鄰居，就是父子兄弟親戚什麽的，他們也不敢輕易透露自己的補償金額了。拆遷讓所有的人不再說一句真話。
關於誰占了便宜
其實誰都差不多，但是最高明的是讓每一家都認為自己得的比別人多，但是都藏著掖著不說出來。如何讓拆遷戶感到自己的補償達到了心理預期，我們又不花費更多的金錢？其實拆遷談判就是一場心理戰，由於我們擁有最多的信息，所以我們在談判中掌握著更多的主動，而拆遷戶則十分被動。比如在開發過程中，我們會安排一部分回遷樓，可是被拆遷人都以為回遷樓是質量最差的，都不願意要。我們在談判中會給一部分人安排其他當作商品房賣的樓盤，這就讓他認為雖然補償標準沒有提高，可是換到質量好的樓了，心理就會產生滿足感。這種情況還會遇到其他人的質疑，說為什麽給他們好的樓給我們不好的，那我們可以告訴他你的樓層好啊，或者你還有比他多的貨幣補償或者麵積補償啊。其實在我們公司沒有回遷樓比商品樓質量差這回事，也沒有樓層高矮不同成本就不同這回事，無非是因為賣房子的時候有不同的差價而產生了不同的心理反應罷了。最後，每個簽訂了拆遷補償合同的人都會和其他人比較，然後又幾乎都會找到讓自己心理過得去的理由安慰自己，這多半歸功於我們談判的經驗了。
關於討價還價
拆遷補償一般分為拆遷土地補償款、地上物賠償款、獎勵款等三個部分，在周正看來，這三個部分都有很大的水分，討價還價之後價格都會猛漲。雖然在政策條文中對這些價格有明碼標價，但是拆遷公司都是按價格區間中最低的檔次給拆遷戶計算的。其次是拆遷土地的補償款，這一部分的款項數額是非常大的，也是拆遷公司和拆遷居民討價還價談判的博弈焦點。拆遷辦對於每個拆遷戶居民的補償金都是有一定定額的，在這個定額區間內雙方都可以歎，但是拆遷公司最初提出的價格都是按照拆遷政策中的計算公式計算出的最標準的錢數，也就是最低的數，那麽居民要價就有個界線，在線下很容易成功的，在線上就很難。這就是為什麽在談判中拆遷公司都要先問你有什麽要求，想要多少，這是應該盡量說多點。此外，一般拆遷時為了鼓勵盡快搬遷，都會涉及一定數目的獎勵款，並對外宣傳每過一天扣去一萬，但是實際上，這些錢並不是過時不侯的，隻要居民在截止日之前搬遷，不影響以後的工程建設和拆遷辦的工作流程，這些錢對政府和開發商都不算錢，隻要你在限期內簽字，多給你幾萬也行。
關於送禮和找關係
既然每一部分錢都有上下浮動的空間，居民們如何能夠獲得更多的補償呢？拆遷公司的也是人，無利不起早，送禮和找關係是最好的辦法，因為拆遷辦就是拆遷公司的上級，隻要認識裏麵的人，一句話，多個幾十萬不是問題。除了送禮之外，更能拉攏拆遷公司談判者的方法當然是“利益均分”，這種灰色收入在拆遷公司和拆遷戶中已經成為了一種公認的秘密。比如拆遷公司先給戶主開了個100萬，戶主要求要200萬，拆遷公司的談判者就明確告訴戶主，除非從這裏麵抽出20萬來給他，否則200萬休想。這個時候戶主一般都會同意，因為他雖然損失了20萬，但是多掙了80萬。但是這種方式比較危險，絕對是拆遷戶和談判者的個人行為，不能讓拆遷公司和拆遷辦知道。所以一部分灰色收入往往都是在拆遷款下來前就打入了談判者的賬號裏。撐死膽大的，餓死膽小的，有拆遷從業者做幾年就買房買車就是因為這些灰色收入。
最後，本人去年開始已不在拆遷行業工作，但是還存在很多關係，對這行還算了解，可能寫得不全，文筆不好，還有很多細節講的不夠詳細，如果有相關問題的CLER都可與我交流討論。奉勸拆遷戶：當釘子戶沒好處，算好自家帳合適就搬，因為看見過太多釘子戶被強製執行後反而落了個最少的錢，所以，聰明的被拆遷戶首先要明白拆遷都是政府行為，因此當釘子戶沒有任何好處，但是政府也不會無理取鬧不計民生的去拆遷，所以對於拆遷住戶來講，談判的基本原則就是別想著掙大錢。
“政府拆遷絕不會虧待了老百姓，至少也能讓老百姓獲得一個同樣麵積的住處，除了農村宅基地拆遷之外，城市居民的拆遷很少出現一夜暴富的事情。
以下是部分地方政策及相關資料
這張指導價標準一般的被拆遷戶很難看得到，可以看到裏麵的各種裝修的補償都有分檔次，而這個檔次怎麽分就要看談判的技巧和關係了，有的拋光磚的地板算低檔，而有的隨便找快模板盯在地上都可以被寫成實木地板，裝修補償部分談判的空間很大很大，水很深
啊啊啊啊！弄了一下午，終於搞完了！希望對大家有所幫助。另外有這方麵的問題我們可以討論交流，請勿跨省追捕........
Quote:
引用第5樓catxiu於2014-04-25 23:23發表的 :
你是拆遷公司的，我是負責給政府做拆遷軟件的，集體土地和國有土地都做，個中數據一目了然，隻能說越是不發達的地方，小貓膩越是多
確實是這樣，小地方官商勾結明顯，不過按照現在的發展趨勢拆遷這行業會越來越正規透明，像現在都用拆遷軟件了，以前都手寫輸入電腦，各個公司都有各個公司的方式，不統一不正規。還有就是現在政策不斷完善拆遷已不像以前那麽黑，那麽明目張膽了，但是小貓膩還是有的。去年我朋友接個工程，有專門的審計部門，還有三個互不認識的檢查小組監督工作，像前麵說的在裝修上做手腳就難了，因為每一項裝修補償項目都有專門的小組去審核，每一個細節都要拍照，不經過嚴格的審核，錢是不可能批下來的，所以我覺得這行以後應該會越來越透明，政策也在不斷完善.......
Quote:
引用第50樓嘉嘉於2014-04-26 01:01發表的 :
你的文件多少年前的，不懂別裝懂，笑掉我的牙
每個地方都有每個地方的標準，按照不同的城市不同的房價地價和當地的生活水平，所以每個地方的標準都不同的，這些文件貼出來隻能作為一個參考，讓大家知道實際上是有這樣的東西存在，政策也是在不斷的沿用和修訂完善的，這個標準據說所知在我們這邊現在依然在用。雖然現在不做這行了，但這行我學到最多的就是怎樣做人，怎樣說話，怎樣與人打交道，如果我說的有什麽不合適的地方，還請多指教。
[ 此貼被荷西在2014-04-26 16:59重新編輯 ]
