10年後中國將有百座鬼城，101個城市房價崩盤！

2017年03月12日 08:53:23 私募排排網

 

 

人口就是一個城市的生氣。

死了的城市隻有死了的房價。

未來的中國，人口將更趨於聚集。

超大城市會有，鬼城也會有。

而這些被拋棄的鬼城，房價將迎來坍塌！

01

被拋棄的東北

以前的遼老大，現在的小癟三。

最近兩年，從官方到民間，從媒體到自媒體，都對東北地區的衰落進行了反思。觀點基本一致，病源在體製的遺毒、社會的官僚，連李克強總理前幾天到東北也調侃：“聽說，在東北搞項目要200多個章，要學學南方。”

可這邊東北經濟還沒來得及振興，人口危機卻已兵臨城下。生育率全國排倒數，老齡化嚴重，人口外流嚴重。單以大學生群體為例，考上外地大學的，十個有九個畢業後不願意回東北。而在東北上大學的，畢業後十個也有八個想往外走。從增長速度看，從2006年到2015年，東北地區年均增長率僅為0.21%。

在過去，東北也曾經是重要的人口流入地，“闖關東”至今仍然是許多人心中深刻的記憶。但人口淨流入如今已成為曆史。2000年第五次人口普查的時候，東北三省人口淨流入36萬，而十年後的“六普”則顯示，東北人口淨流出200萬人。

其實在和平時期，人口流動的主要動力就是經濟因素，所謂人往高處走水往低處流，人類因利而動，區域經濟發展的不平衡，隻會導致勞動力流向就業機會更好、收入水平更高的地區。東北三省GDP常年墊底，遼寧更是負增長。經濟不景氣，沒有好的就業和發展機會，自然對人口的吸引力就不足。如今的東北，成了被拋棄的東北。經濟頹廢加速人口流出，人口流出又加劇經濟頹廢。

在這樣一個人口持續流出的地方，房價自然也成了無源之水。

截止2015年12月底，沈陽房地產庫存2874萬平方米，在全國29個重點城市中排名第一。庫存高，人又少，房價自然是跌到慘不忍睹。2016年6月沈陽市新建商品住宅均價跌回5年前，隻有6979元/㎡。

沈陽的樓市，就是東北的縮影，而東北樓市，就是全國三四線城市的縮影。

02

不止一個東北

未來10年，中國將有100個鬼城。

人口自由流動之後，對城市的優勝劣汰是必然的。蘇聯解體之後，俄羅斯就曾出現過大規模的人口流動，其中西伯利亞地區成千上萬的小鎮被廢棄，成為鬼城。西伯利亞遷出的居民，主要目標是莫斯科和聖彼得堡。也就是說，小城鎮被拋棄，人口向大城市聚集。

中國在相當長的時期裏，人口流動受到限製。所以，過去20年城鎮化的過程，其實也是人口市場配置的過程。而展望未來10年，中國的人口流動也很有可能更加失衡。中西部城市很多盲目擴建的新區，將徹底淪為鬼城。中國的城鎮化，將不可阻擋地成為“中東部大城市化”。

從大趨勢來看，人口紅利的下降已經成為不可回避的話題。目前，我國人口自然增長率已經下降至5%以下，老齡化問題日趨嚴重。而當人口總量增速下降的時候，城市之間的人口戰爭更像是零和博弈，這裏多了，那裏就少了，你死或我亡。

近些年來，我國農村的人口越來越少，大量村莊合並消失，而大城市越來越多，2015年我國百萬人口以上大城市達到142個。從農村向城市遷移，從中小城市向大城市遷移，我國人口向大城市高度集中。

一二線城市備受恩寵，強者更強，比如，上海政府部門曾預測到2020年常住人口將達到2250萬，而如今就已經超過2400萬了。而三四線的小城市它們沒有優質的政治資源，沒有優質的商業資源，沒有優質的教育醫療資源，沒有優質的人力智力資源。所以無法吸引人口流入，反而人口不斷外流。

於是我們看到中國的房地產市場，一邊是火焰一邊是海水，一邊是嚴調控一邊是去庫存。三四線城市的房子，多得成災。即便本輪調控政府的本意是要去三四線城市庫存，然而市場的選擇卻是殘酷的，是符合曆史發展規律的。

2016年1-7月，全國房地產庫存水平比2015年底累計減少約471萬平方米，而十大城市庫存水平累計減少約1509萬平方米，也就是說，十大城市以外的其他城市庫存水平反而增加了1038萬平方米。三四線城市庫存不降反升！

城市間人口的爭奪正在發生，因為人是很現實的。經濟不發達的地區將逐漸被人拋棄，而經濟發達的城市將更受追逐。而且，這個現象將會在未來人口紅利趨緩的過程中日趨明顯。

超大城市會有的，鬼城也會有的。

03

死了的城市隻有死了的房價

人口就是城市的生氣，人口就是房價上漲的土壤。

如果你問問北上廣深每天早上那一群群奮鬥青年最大的夢想是什麽？

他一定會告訴你：在這個城市買個房子，有個家。

如果你去問問全中國幾億農村和鄉鎮上辛苦勞作供兒子上學的農民，最大的夢想是什麽？

他一定會告訴你：兒子考上北上廣的大學，在北上廣買個房子，找個城裏媳婦，生個孫子。

北京每年新增常住人口60萬人，上海每年新增常住人口60~70萬。人不會無緣無故往一個地方集中，人競相往一個地方走，必定有資源，有利益。形而上叫理想、夢想，形而下叫資源、利益，取得優勢資源的可能。大城市的魅力吸引人口聚集，而人口的聚集支撐房價的上漲。

為什麽房價能夠炒起來？就是因為這個住房的剛需需求，使得有人願意花更高的價格來“接盤”，投資者不至於把房子砸在自己的手上。對於房產投資者來說，他們在購置房產之後，未來獲利的方式無非兩種：以更高的價格出售套利，或者轉租獲得持續性穩定的租金收入。而無論是轉售還是出租，都必須存在一個“接盤者”。

可以說房價是按照資源集中度逐次分布的，在資源稀缺的地區，比如廣大西部農村，房價隻會越來越低，因為這裏人口隻會越來越少，人不在需求何來；而在資源集中度高的地區，人口淨流入，房價就會競價升高。

前幾年，在一些二三線城市的非核心地區，開發商受到前幾年全國房地產市場過熱的影響，拿地太多，盲目建設。然而二三線城市本地居民的住房剛性需求基本飽和，投資意願又不高；更無法像一線城市一樣吸引非本地居民購房。短暫的熱潮之後，一地雞毛。

許多城市出現了大麵積空置的現象，就像鄂爾多斯，成了著名的“鬼城”。如今這裏依然人丁稀疏，房價又已跌去7成。

經常有人在後台詢問偽磚家三四線城市的房產有沒有投資的價值，如果你認真讀懂了這篇文章的觀點，就應該知道，一個沒有競爭力的城市，一個人口持續流出的城市，房價是沒有未來的。

因為死了的城市隻有死了的房價，而未來10年中國將有100個鬼城，101個城市房價將坍塌！

04

關於中國經濟10個真相

首先聲明，我無意唱空或者抹黑中國經濟，隻是認為，有必要更客觀地看待中國過去近40年的時間裏真正取得的成就、原因和差距。因為我發現，有很多人其實並不了解中國為什麽取得成功，以及中國還有哪些不成功。

1、關於經濟增長

中國經濟的增長故事一直被視為“奇跡”，但事實上，中國過去40年的增長故事和東亞很多快速增長經濟體沒有太大的區別，都是依靠投資和出口。把中國放在東亞快速增長經濟體中，中國不算最成功的。如果按照人均GDP的增長去衡量，韓國、日本和中國台灣都用了不到30年的時間，就跨越了中等收入陷阱，成為發達經濟體。而中國用了近40年的時間，在人均GDP上取得的成就遠遠落後於韓國、日本等經濟體，這是事實。

而且，中國能否跨越中等收入陷阱，仍是一個未知數，中國經濟麵臨的挑戰遠遠大於當年日本、韓國等國家。說中國經濟的增長並非是什麽奇跡，就是告訴大家，中國人很聰明，隻要學習別人成功的經驗，就一定也能取得成功，但不要認為中國走了一條和別人不一樣的道路。

2、關於經濟改革

中國改革進入到了深水區，民眾對改革能否取得實質性進展充滿了焦慮和不安。因為大家深知，中國的前途和命運維係於改革的成敗。每一次改革麵臨困境的時候，經濟學家都會鼓吹什麽“頂層設計”。其實了解中國改革曆史的人都知道，中國的改革絕不是“頂層設計”出來的，而是真正一步一步探索出來的。

1978年農村改革，是農民冒著殺頭的危險幹出來的，中國的鄉鎮企業，完全就是中國農民創造出來的奇跡。

中國很多成功的改革，都是在實踐證明正確之後，領導中國改革的人物很聰明地加以承認。記住，改革從來都是幹出來的，不是“設計”出來的。小平的“貓論”為什麽偉大，就是小平同誌如此偉大的人物，都很清楚，我們沒有能力設計什麽改革方案，隻能順應曆史潮流，順應民間的首創精神。尊重老百姓，這是過去領導人最偉大的地方，也是中國改革最成功的地方。而現在的問題是，某核心把發展壯大國企放在了第一位，對民營企業的歧視不是減小了，而是進一步增大了，對民營企業的征稅絲毫沒有減輕。這樣的氛圍下，怎麽可能鼓勵民間的摸索？

3、關於民營經濟

今年民間投資斷崖式下滑，我在多篇文章中說，這是中國經濟最大的危險。因為過去近40年，中國經濟增長超過60%的貢獻來自民營經濟。中國經濟取得成功的關鍵是民營經濟這個“增量”部分釋放出來的生產力，而不是來自存量的國有企業。

過去有一個說法，中國的國有部分占有近70%的資源，但創造的GDP不過30%，而中國的民營企業占有不到30%的資源，創造的GDP卻接近70%。你別看全球500強、中國500強，最賺錢的、排名最靠前的基本都是國有企業，但他們對中國經濟增長的貢獻和他們占有的資源比，的確太少了。一旦中國經濟最重要的拉動力民營經濟出了問題，中國經濟就真的麻煩了。

4、關於中國模式

對於中國經濟過去取得的成功，有人將之概括為“中國模式”，以區別於過去一些轉型國家賴以成功的“華盛頓共識”。有人認為，中國在政治體製改革沒有推動的情況下，在市場經濟不完善的條件下，經濟增長如此成功，是有別於其他國家的一種新的模式。事實上，我從來都不認為存在什麽“中國模式”這種東西。

中國經濟之所以取得成功，仍然是因為中國推動了市場化的改革，中國經濟的一切奇跡都應歸功於市場化和開放政策，而不是因為中國真的具有特殊性。如果說真的有奇跡的話，那一定是市場經濟的奇跡，在國企主導，壟斷遍布各個領域，政府對經濟的幹預非常多的情況下，市場經濟仍然在石頭上開花結果。中國未來轉型的道路仍然隻有一個，就是市場化改革！千萬不要把經驗總結錯了，千萬不要以為經濟發展有獨特的道路。

5、關於中國房價

中國房價不是開發商炒高的。自1998年市場化以來，中國房地產行業的發展總體是成功的，解決了超過7億城鎮人口的居住問題，使得中國人均居住麵積已經達到了35平以上，基本解決了住的問題。然而，由於中國房地產市場化改革的半拉子特點，特別是土地一級市場的高度壟斷和控製，中國土地出現人為的短缺。中國不缺住房用地，住房用地的短缺完全是人為導致的。土地饑餓營銷再加上貨幣放水，導致了中國房價的快速上漲。

過去十年，中國最成功的財富故事就是關於房地產的。房地產這個行業是中國最奇葩的行業，人人都在痛罵，人人卻都加入這個財富的遊戲，為了搶房子，祖宗三代結伴去歡天喜地地離婚。這個行業從一開始政府幾乎每年給吃藥，調控了十多年，吃藥吃了十多年，但這個行業仍然取得了巨大的成功和發展。我們很少見到哪一個行業像房地產一樣，是不斷吃避孕藥，卻不斷地結出財富的果實。房地產行業就像一個很有姿色，但名聲不好的女人，政府每年都在嚴肅的指責她，但私下裏又和她不斷暗度陳倉。

記住我的那句話：如果這個世界上隻有一種愛是真愛，那一定是中國地方政府對房地產的愛。愛得特別深，特別真，不拋棄，不放棄，你若安好，便是晴天！隻要這種愛還在，你就不要期待地方政府和這個壞女人真正斷絕關係。

6、中國人口太多了嗎？

人多導致資源緊張是中國經濟現實的天大謊言。現代科技和現代經濟史告訴我們，資源的緊張絕非因為人口眾多，而是因為生產力的落後。過去30多年，中國經濟靠低廉勞動力的推動，今天中國經濟，特別是製造業麵臨的困境，根子在於低廉勞動力的喪失。當下中國人口政策麵臨的最大問題絕非人口太多，生育率太高，而是在人均收入水平仍然處於中等偏下、城鎮化遠未完成的情況下，人口生育率過低導致人口紅利提前終結，和由此帶來的老齡化等一係列社會經濟問題。

關於中國人口的低生育率，這幾年經過社會各界較為充分的討論，邏輯已經逐漸清晰。無論是官方的人口普查數據，還是專家學者的預測，目前中國的總和生育率不僅大大低於很多發展中國家，更是低於英法等歐洲傳統的低生育率的發達國家。中國社會科學院發布的《經濟藍皮書：2015年中國經濟形勢分析與預測》認為，中國目前的總和生育率隻有1.4，遠低於世代更替水平2.1，已經非常接近國際上公認的1.3的“低生育陷阱”。這種超低生育率，無法完成馬克思所講的基本的人口再生產的任務。

低生育率的結果，是中國勞動力人口轉折點的提前到來。根據國家統計局的數字：2012年，中國15-59歲的勞動力年齡人口第一次出現絕對數量的減少。當年絕對減少勞動力人口345萬，2014年減少了371萬，目前已經是連續三年絕對減少。照這個趨勢，即使按最樂觀的估計，在2010年到2020年，中國的勞動力人口累計將減少近3000萬人。

特別是，隨著人們生育習慣的改變，越來越多的80後、90後根本不願意多生孩子，這意味著未來中國的人口很可能出現斷崖式下滑。過去，中國的一些人口學家總是嚇唬中國會出現人口爆炸，所以在生育政策上出現了從單獨放開二孩到全麵放開二孩的變化。實際上，現在全麵廢除計劃生育，鼓勵人們生育，已經沒有多少人生孩子了。人口問題的確是中國一切經濟問題的根源，製造業競爭力的下滑，根子在人口。

7、中國會重蹈日本覆轍嗎？

關於中國經濟的未來，經常聽到經濟學家警示：中國要避免重蹈日本覆轍。我其實一直認為，中國要是真的重蹈日本覆轍，那是很幸福的。日本在泡沫經濟破滅後，經曆了所謂的“失去的二十年”，經濟陷入停滯。但日本的人均GDP在2012年曾經高達4萬多美元，在2015年達到3萬2千美元，是中國的3倍。日本產業的國際競爭力遠高於中國，日本經濟的創新力排在全球第一梯隊，日本的中小學教育至少比中國先進半個世紀，日本人均在海外擁有的資產在全球遙遙領先。

由於日本的海外投資戰略，在日本人口老齡化的情況下，日本擁有來自全球的淨資產收益。如果中國重蹈這樣的覆轍，我100個願意！中國國內對日本經濟和日本的競爭力缺乏正確的認識，無論是過去，現在，還是將來，日本仍然是中國最好的老師。如果說中國真的要警惕重蹈日本的覆轍，絕不是什麽經濟停滯或者房地產泡沫，而是日本的人口覆轍。日本人口的減少，是日本國力發展的最大敵人。

8、中國製造真的全球第一嗎？

2009年，中國超過美國成為全球第一製造業大國。從大國興衰和變遷的曆史看，一個國家成為全球第一製造業大國，是這個國家成為全球第一經濟大國的必要條件。英國超過中國成為第一製造業大國，美國超過英國，都意味著全球經濟權杖的轉移。然而，和當年的英國、美國比，中國的第一製造業大國更多的是製造業全球漂移、美國等製造業強國把生產外包的結果。

我們所言中國是第一製造業大國，是按照GDP算的，如果按照GNP計算，中國製造業的規模將大大低於美國。道理很簡單，iPhone在中國生產，按照GDP算中國製造，但如果按照GNP，則絕大部分的產值應該歸美國。大量按照GDP計算的高科技產品，汽車、手機、電腦等，按照GNP將從中國的產值中刨去。所以，爭論中國是不是製造業第一大國，不僅僅是產業競爭力、創新能力，甚至在規模上，我們都很難講，中國真的是第一。