從全球漲幅第一到炒房客大量拋售，這個二線城市部分房價遭腰斬 2017-07-05 政商閱讀

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從全球漲幅第一到炒房客大量拋售，這個二線城市部分房價遭腰斬

2017-07-05 政商閱讀

來源：中金在線（cnfol-com）

　　2017年已過半，樓市調控成了房地產行業的關鍵詞。在嚴厲的調控之下，去年大熱的部分二線城市上半年已經顯現出調控風險。有這樣一座二線城市，一向低調的有點“屌絲”，有一天卻像一匹黑馬一樣蹦進了大眾的視野。

　　合肥樓市經曆過山車

　　“合肥是一個屌絲級城市，沒有什麽特別的東西能讓人記得住。但在2016年，房是合肥的代名詞，讓全國更多人知道這個城市。”這是當地人對合肥的描述。要知道一直以來，合肥房價在3000~5000元/平方米之間徘徊，直到2015年合肥房價才突破萬元。而在2016年卻迎來了暴漲。

　　在胡潤研究院2017年1月發布的2016年全球房價指數中，合肥房價漲幅超過40%，位居2016年全球房價漲幅第一。在全國70個大中城市新房售價環比漲幅排名中，合肥也首次登上榜首。

　　但一切都變了。2016年下半年特別是10月2日以後，合肥推出“史上最嚴限購令”，房地產市場迅速由滾燙的高溫狀態陷入冰冷和沉寂。據房產中介稱，目前合肥房價普遍下跌15%～20%，一些小區房價竟呈現50%的直線下滑，價格遭到腰斬。

　　房價漲幅全球第一到遭遇腰斬，合肥樓市像經曆過山車一樣，讓人大跌眼鏡。事實上，合肥房價隻是被打回了原形而已。因為這都是炒房客玩的一個遊戲。

　　合肥房價幕後的那些黑手

　　脫離正常軌道的變化總是有原因的。合肥當地一家大型房產中介主管王濤告訴記者，去年全國各地湧來的“炒房團”雲集合肥，他們所到之處，猶如“洪水浪湧，房價因之迅速攀升，不斷水漲船高”。而這正是合肥房價高漲的罪魁禍首！

　　據王濤觀察和記錄，去年合肥樓市聚集了兩類“炒房團”，一類是“主流炒房團”，另一類是“金融炒房客”。

　　一類是“主流炒房團”。他們之間互相聯手，組團買房，壟斷式購房，控製房源，然後拉抬價格。這類“炒房團”對房子品質要求較高，注重綠化和戶型，他們大多是聯手整幢、整單元或者整個樓層購買，這樣方便談判壓價，一旦入手後，便將這些房間隔成一個個小單間出租，或者整套一起租給別人，以租金來抵充月供，然後坐等漲價，等達到自己滿意的收益後再出手。

　　另一類是“金融炒房客”。其實，最可怕的就是金融炒房，利用加杠杆可以說幾乎是空手套白狼，把房子價格做高，然後再賣掉。

　　王濤說，這類“炒房團”大多不需要自己掏錢，如果做得好，還能多套出些餘錢。舉個例子，A炒房客從中介接手一套房子市值100萬元，他讓背後的財團幫其墊付，再找關係將該房產價值高估至150萬元，按銀行通用標準以房屋價值七成貸款，就能從銀行套出105萬元，這樣還完財團墊付款，他用這種“空手套”還淨賺5萬元現金。而這也就是所謂的“高評高貸”！

　　與“主流炒房團”不同，“金融炒房客”屬於打金融擦邊球的投機者。他們對房子品質要求不高，隻希望找到麵積大的房子，這樣可以從銀行套出更多的錢。王濤稱，他們去年做了多批這樣的業務，其中有個“炒房團”是從浙江過來的，4個人組成一個團隊。背後有幾家公司讚助他們一部分資金，用來付炒房首付款，賺了錢再按比例分成。當時，他們一下子要了20套，讓中介幫助計算首付、月供以及可以從銀行套出多少錢。

　　 “炒房客”親述炒房套路

　　炒房客炒房是有一定得套路的，大致可概括為——組團控製房源，約定坐地起價，借助媒介造勢。

　　下麵就以合肥房價為例，看看“炒房客”郭文強是如何進行炒房的？！

　　——瞄準目標下手

　　與南京等周邊城市相比，合肥房價在這一輪暴漲前屬於比較滯後的城市，所以去年這個房產價格窪地一下子湧入眾多“炒房團”。

　　其中，2015年合肥濱湖板塊的房價漲得非常慢，年初均價為7000多元/平方米，年末才漲到8000～9000元/平方米，一年時間每平方米才漲不到2000元。

　　為此，合肥濱湖板塊成了炒房客眼中的第一塊肥肉！

　　——組團控製房源

　　2015年這批“炒房團”就跑到濱湖板塊購買了一批房子，均價在8000元/平方米左右，每個小區都有。此後，各路“炒房團”蜂擁而入，接力炒作。大家互相通氣誰都不賣，將這個板塊的大部分房源控製住，伺機進行炒作。

　　——約定坐地起價

　　控製房源不是目的，炒房賺錢才是終極目標。此後，濱湖板塊沒有新房出售，房源基本上都控製在這幫“炒房團”手裏。

　　一段時間後“炒房團”突然放出來四五套房子，直接掛出1.3萬元/平方米的價格，房價噌地就上去了。“這樣的價格肯定是高了。”郭文強說，這樣做是為了刺激剛需用戶。

　　——借助媒介造勢

　　接下來，他們到處貼廣告，借助各種媒介開足馬力造勢，周邊的中介也陸續掛出來1.3萬元/平方米的價格了。

　　“炒房客”很清楚掛這個價是沒人買的。等個十天半個月，該板塊嘩啦一下子又有三四套房掛出來，價格在1.2萬元/平方米，出來後很快就沒有了。是不是真賣掉了不好說，但市場已經被帶動了。

　　——板塊房價借勢飆漲

　　如此這般，“炒房團”直接將房價從8000元/平方米一下子拉升到了1.2萬元/平方米，連1萬、1.1萬元的中間價格區間和漲價過程都省掉了。之後再連續掛出七八套價格在1.3萬元/平方米的房源，自然很快又沒有了。剛需客戶看到房價漲得這麽厲害，不敢再觀望了，都跑過去買，結果沒房源，“炒房團”已將可售房源控製住，直接將價格報到1.5萬～1.6萬元/平方米。

　　就這樣，“炒房團”通過對板塊房源的壟斷，很快將濱湖板塊的房價拉起來，最高峰的時候，他們竟然將濱湖房價炒到2.2萬～2.3萬元/平方米的高價。

　　——區域房價瘋狂

　　郭文強說，通過上述板塊房源炒作後，“炒房團”又開始對周邊關聯板塊房源輪動炒作，就這樣，在“炒房團”的輪動炒作下，合肥房價在2016年瘋狂上漲。