轉自天涯

‘經濟論壇’ [經濟雜談]現在買房子，傻瓜才掏錢！
　　
　　
　　 作者：溪水聽冬 提交日期：2009-7-2 16:38:00 訪問：26874 回複：204
　　
　　??現在買房子，傻瓜才掏錢！
　　　　
　　　　 昨晚，和一個開典當行的同學喝酒。
　　　　 我問同學，“你買了多少套房子，多少間鋪麵？”
　　　　 “房子22套，鋪麵12間。”同學炫耀似的答道。
　　　　 “那你花了多少錢呢？”同學雖然是千萬級的富翁，但他也不至於能把千萬多的錢壓在固定資產上吧！我心中默算了一下，非常懷疑！
　　　　 “現在買房子，傻瓜才掏錢！虧你還是個生意人！”同學鄙視的看著我。
　　　　 同學的話，簡直令我震耳欲聾，使我目瞪口呆。我連忙虛心請教。於是，同學就對我說出一番匪夷所思、驚世駭俗的話來......以下，都是我同學的話，雖然詞句有些出入，但基本語意我還是轉述清楚了的。
　　　　
　　　　 一、買房不掏錢，你是怎麽操作的？
　　　　 同學的話－－
　　　　 你知道，我的典當生意完全是靠錢生錢。第一次買房時，雖然我有能力一次性付清全款，但我還是不願意那麽多的現金被房子壓死。那時，正流行“零首付”，於是，我一分錢沒花，貸款18萬買了房（貸款期限為一年）。
　　　　 一年期滿，要還房款和利息了。也不知道是我幸運呢？還是我倒黴！那時，我的資金被一筆業務占用了。為了業務，我不僅還不起房款不說，還得另外新增貸款。迫不得已，我找老關係－－銀行的信貸部經理溝兌。當我吞吞吐吐的把“延期還房款並另外新增貸款”的要求說出來後，沒想到，信貸經理卻詭秘的一笑，非常爽快的答應了。
　　　　 信貸經理給我出的主意很簡單：讓我老婆，以兩倍的價格，貸款買我的房子，貸款期限也是一年。
　　　　 “兩倍的貸款，那就是兩倍的利息啊！你這不是變著方的剝削我嗎？”我還沒有反應過來。
　　　　 “如果到時，你不還款呢？”信貸經理很鎮定。
　　　　 “啊......”
　　　　 “被銀行收房，沒有什麽大不了的！關鍵是除去稅費後，我還憑空白得了17萬。不，這17萬我可不能一個人得，我至少要分給他5萬。”很快，我反應過來。於是，我對信貸經理會心的一笑......
　　　　 這，就是我第一次買房的經曆。
　　　　 我後來的買房經曆都與此類似，也就是：堅決的不掏一分錢，全部用銀行的貸款買房子；然後，如果遇見不明真象的投資者（說是投資者，其實是傻帽）買房，那就高價賣給他。如果一直沒有投資者買房，那就不斷的把自己的房子加價轉貸給自己，不斷的用銀行的錢來還銀行的債。
　　　　 並且，我是開典當行的，與銀行的關係是一般人無法比的。一般老百姓買房，大都選擇20年按揭，而我買房從來都是隻貸款一年，到期了才還本金和利息。這樣操作，不用交月供。而貸款到期後，我隻須做做“紙麵文章”轉貸款一下。實際上，我一分錢也不用掏。
　　　　
　　　　 二、我不信，在實際生活中能有如此荒謬的事情。你講的是“童話”吧！
　　　　 同學的話：兄弟！我是看你人對，才給你講這些掏心窩的話。你怎麽可以不相信我呢？你要怎樣才能相信我呢？
　　　　 作者發言：你就給我講點實際的例子吧！
　　　　 同學的話：你知道王二麻子是怎麽發家的嗎？
　　　　 作者發言：“那你說說。”王二麻子是我的另外一個同學，現在是開發房地產的億萬級富翁。
　　　　 同學的話－－
　　　　 那我就說說。
　　　　 想當年，王二麻子那個落魄啊！就連他注冊公司的注冊資金，也是我臨時拆借給他的。如今，別看王二麻子表麵風光，他拿地的錢，是從銀行貸款的；修房子的錢，是建築商墊資的。總之，他就是一個完全的“空手道”。
　　　　 房子修好後，王二麻子在正式開盤前，通常要舉行一個“內部認購會”。這個內部認購，其實就是王二麻子召集公司內部員工和一些象我這樣的、相熟的炒房客（或者幹脆是一些從招聘會上收集的、眾多的、應聘者的“身份證複印件”），以這些人的名義來買房子，全部用銀行貸款來買。這，就是所謂的“開發商囤房”。
　　　　 並且，此次交易上報給銀行的交易價，必須比實際的內部交易價提高30%。為什麽？因為貸款買房要首付兩成啊！舉個例子，如果你想收回100萬，那你就必須以130萬的房價向銀行貸款。這樣，銀行給你的錢就是：130萬×0.8=104萬；你實際裝進口袋的錢就是：104萬－4萬（給相關銀行人員的“好處費”）=100萬。
　　　　 就這樣，通過開盤前的內部認購，王二麻子其實已經成功的全部收回了投資，把所有的風險轉給了銀行。到這時，王二麻子才會開始打廣告賣房子，並歸還“買地的銀行貸款”和“修房子的建築商墊資”。
　　　　
　　　　 作者發言：後麵又怎麽操作呢？
　　　　 同學的話－－
　　　　 你怎麽那樣笨啊！稍微聰明一點的人都能想到，後麵的操作方法，其實與我炒房的方法是一樣的，也就是：“如果遇見不明真象的投資者（說是投資者，其實是傻帽）買房，那就高價賣給他；如果一直沒有投資者買房，那就不斷的把自己的房子加價轉貸給自己，不斷的用銀行的錢來還銀行的債。”
　　　　 不過，由於已經收回了按揭貸款的首付款，所以後麵的操作並不需要每一次都加價30%，隻需按著樓市房價本來的上漲幅度加價就可以了（即每年上漲14%左右）。
　　　　 什麽？萬一房價上漲幅度不足於支付貸款利息怎麽辦？笑話，你什麽時候看見過中國樓市的房價上漲幅度低於當年的貸款利息了？
　　　　 明白了吧！這，就是中國樓市的房價隻能上漲不能下跌；並且，房價的上漲幅度還不能低於當年貸款利息的真正原因！！
　　　　 想想就覺得可笑，居然有學者說，“建築成本和地價的不斷上漲，是房價飛漲的原因。”這簡直是扯蛋！ 其實，“金融成本”才是房價構成的大頭，至少要占目前房價的50%。
　　　　 以上海倒塌的蓮花河畔景苑為例。網上公布，其樓麵價格不到604元/平方米，建築成本也不到1300元/平方米（其實，網上公布的建築成本並不準確。市法院電梯公寓的建築質量總該比它好吧，建築成本也沒有超過1000元/平方米）這麽便宜的房子，開發商為什麽非得要把它賣到14000元/平方米呢？賣低一點、少賺一點不行嗎？答案是不行的。原因很簡單，“金融遊戲”是有成本的，每這樣操作一次，房子就必須加價一次。隻有不斷的加價，上述操作才有生存的空間。所以，蓮花河畔景苑前年賣7000元/平方米，去年賣10000元/平方米，今年就得非要賣14000元/平方米。俗話說“豆腐盤成了肉價錢”。這，就是“金融遊戲”的代價！
　　　　 有句話道出了目前中國樓市的實情，“房子是用來炒的，不是用來住的；商品房是賣給銀行的，不是賣給老百姓的。”
　　　　 老同學，請你想一想，現在的樓市，房價明明已經遠遠的超過了老百姓的實際購買能力（也就意味著房子永遠賣不出去），為什麽房價還會不斷的上漲呢？並且，還要“量、價齊漲”呢？原因何在？正在於此！
　　　　
　　　　 三、你講的，隻是極個別的現象，不能代表中國樓市的整體形勢。
　　　　 同學的話－－
　　　　 老同學，你太孤陋寡聞了吧。請看：
　　　　 李樹彪案：1999年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市住房公積金管理中心原主任李樹彪騙取公積金貸款、銀行貸款共計44筆，涉案金額1.2億元。
　　　　　　康明案：2000年前後，河南鄭州康明置業有限公司通過東明花園414套房源，在工商銀行、交通銀行、建設銀行、招商銀行進行重複抵押貸款共690多套，至少套取銀行資金2億元。
　　　　　　姚康達案：從2002年至2003年上半年，中國工商銀行上海外高橋保稅區支行向“姚康達”一人發放房貸7141萬元，用於炒作128套住房。
　　　　 森豪虛假按揭案：從1997年年至2002年上半年，北京市華運達房地產開發公司以森豪公寓、太利花園為幌子,采取假按揭的方式,向中行北京市分行、北京銀行中關村支行、北京銀行展覽路支行三家銀行騙貸共計16.2億元。（請看《京城最大假按揭騙貸案震醒房市》http://finance.people.com.cn/GB/1045/9255894.html）
　　　　　　建行廣州分行案：2002年，審計署抽查建設銀行廣州地區八家支行的住房按揭貸款，發現10億元虛假按揭。僅廣東省汕尾市公安局某副局長一人，即騙取建行廣州市芳村支行按揭貸款3793萬元。
　　　　　　曲滬平案：2006年，上海浦東發展銀行陸家嘴支行在已發放貸款中，發現1.26億元個人房產按揭貸款存在抵押不實，貸款代理人為“曲滬平”。其後更查出與曲相關的房貸高達91筆，涉及金額4億元左右。銀行不得不委托房屋中介公司出售抵押房產，以回收問題貸款。
　　　　　　同泰案：2006年，北京同泰房地產公司涉嫌利用87份假業主所簽購房合同，從銀行騙貸6700萬元。
　　　　　　成都虛構房產騙貸案：2005年至2008年期間，犯罪嫌疑人唐某勾結成都市房管局工作人員以虛構房產的方式辦理房產證進行騙貸。現已發現的涉案房產證已超過一百多套，涉及金額近二千萬元！而且事態還在進一步發展中。
　　　　 另外，今年銀監會三令五申的明確要求，“貸款發放必須用於滿足實體經濟的有效信貸需求，防止信貸資金流入樓市”。然而，40000億資金依然流入樓市......
　　　　 老同學，請你想一想，為什麽會發生那麽多的這類事情呢？為什麽全國的銀行都明知道是假按揭也要把錢貸給地產商呢？難道銀行的官員們都是傻子嗎？
　　　　　　 其實，銀行的官員們一點都不傻。
　　　　　　 原因在於，銀行內部人員與開發商其實是狼狽為奸的同夥。參與這項操作的某些銀行內部人員決不是希望通過購房者支付貸款利息為銀行賺錢，坦白地說，他們是在參與分贓－－他們與開發商一起盜取不義之財，將風險轉嫁給國家銀行，而買單的是真實的購房者。一旦真實的購房者無法買下這個巨單，銀行就出現危機。　
　　　　　　這時候，買單的就是全國人民了，國家必須銀行注資，消除爛帳。國家的錢哪裏來？印鈔票！結果是什麽？通貨膨脹，物價飛漲，老百性的錢不值錢了，或者說老百姓的錢被搶了，被誰搶了？被國家搶去堵漏了，堵開發商和銀行某些蛀出來的大洞。這個洞如此之大，堵住了也是一個醜陋的疤，而疼的永遠是百姓。
　　　　　　所以我會說－－房地產業已經成為相關單位、相關部門團結起來瓜分國家金錢（其實是老百姓的存款）的道具。
　　　　　　違規又有什麽大不了的？銀行官員們不怕啊！隻要表麵的紙上手續完備了，我就沒有了責任。即使按揭貸款是假的，又有什麽關係？況且銀行有國家這個後台，就是虧了也不怕，反正銀行的官員們現在掙了錢就行。至於銀行以後不行了，自然有國家來管，況且那是下屆銀行官員的事情。難怪中國銀行的壞賬率居然在40%以上！原來，在中國，最大的腐敗在銀行！！
　　　　
　　　　 四、我依然認為，這隻是極個別的現象。如果你講的是普遍的現象，為什麽還沒有開發商被收樓呢？
　　　　 同學的話－－
　　　　 原因有許多，簡單的有：
　　　　 1、你不關心房地產界的新聞。比如“曲滬平案”，上海浦東發展銀行陸家嘴支行就收了樓，不得不成為了“房東”；
　　　　 2、由於開發商在銀行內部的同夥，掩護工作做的好的緣故，案子沒暴。
　　　　　　掩護工作怎麽做？很簡單－－隻要一近債務償還期，開發商就會和“銀行內部的同夥”們一起，把房子又一次加價賣給（轉按揭）其它的“身份證複印件”（其實，房子依然在開發商手裏）。這樣操作，開發商永遠不會被收樓。
　　　　　　雖然這樣操作，房價會不斷的上漲，並很快的遠遠超過老百姓的實際承受能力(也就意味著房子永遠賣不出去)。但是，這樣的操作，如果隻從官樣程序上來看、隻從表麵的紙上手續來看的話，它是永遠合法的。這就是銀行官員們敢於給開發商打掩護的原因－－因為以目前的銀行製度來說，隻要表麵的紙上手續完備了，銀行的官員就沒有了責任。
　　　　
　　　　 五、你的意思是，目前的銀行貸款製度有著嚴重的漏洞？
　　　　 同學的話－－
　　　　 當然！
　　　　 我能不花錢的買那麽多的房子和鋪麵，甚至還靠房子從銀行套出那麽多的周轉資金做生意，這一切，全都得感謝銀行的製度漏洞啊！銀行的貸款製度，真的是“為人民服務的好製度”啊！
　　　　 作為一個典當行的老板，以同行的眼光來看，我認為銀行貸款的製度漏洞有：
　　　　 1、抵押物價值的評定方法有缺陷。
　　　　 比如，明明開發商拿地隻用了5000萬，他卻可以用這塊地抵押貸款1個億；比如，開發商修樓修到蓋頂，明明隻用了7000萬（含地錢），他卻可以用這個樓抵押貸款2個億。
　　　　 如果，按照我們典當行的規矩來辦，事情又會怎樣呢？
　　　　 當開發商用這塊地抵押貸款時，我會親自去核實：開發商拿這塊地，是否真的給了政府5000萬。並且，如果這個情況屬實，他也最多隻能貸款4000萬。因為我要預提風險基金啊！
　　　　 當開發商用這個樓抵押貸款時，我也會親自去核實：開發商修這個樓，是否真的花了2000萬（隻算建築成本，不含地）。我會按照各種人工、各種建築材料的最低價來核算這個樓的建築成本。並且，如果開發商修這個樓的確花了2000萬，他也最多隻能貸款7000萬×0.8=5600萬（連地一起抵押）。
　　　　 最後，當購房者按揭貸款時，我絕對不可能按照“購房合同交易價”來發放貸款，購房者最多能獲得的貸款金額是：7000萬×0.8×購房麵積/此樓總麵積。
　　　　 舉個例子：有個賣衣服的商人因為生意周轉，需要以衣服為抵押物向銀行貸款。你說說，銀行是該“按照衣服出廠價的8折”給他貸款呢？還是該“按照衣服零售價的8折”給他貸款。
　　　　 作者發言：當然該按出廠價算。如果按照零售價算的話，賣衣服的商人幹脆不用開店了，他直接把衣服賣給銀行賺錢更快！恩，我明白了，怪不得在中國會出現“房子是用來炒的，不是用來住的；商品房是賣給銀行的，不是賣給老百姓的”這樣的奇聞！！！
　　　　 同學的話：是啊！抵押房的價值，不能由客戶之間的交易來決定啊！！
　　　　 2、責任追究方法有缺陷
　　　　 “隻要表麵的紙上手續完備了，銀行官員就沒有了責任。”這怎麽可以呢？在我的典當行，我可不管你的紙上手續是否已經完備，隻要是你負責的業務出了問題，嘿嘿！我就找你算帳！！！
　　　　 另外，讓國家損失16.2億的森豪虛假按揭案暴露後，相關的銀行官員居然沒有被追究責任，這怎麽可以呢？嘿嘿！如果這樣的事是發生在我的典當行，不要說讓他家破人亡，我至少會讓他和他的親戚傾家蕩產！！！
　　　　
　　　　 作者發言：是啊！發生金融案件後，居然不追究相關銀行官員的責任。換成是我，我也覺得“打馬虎”比盡忠職守更合算！！！怪不得中國的金融案件層出不窮。聽君一席話，勝讀十年書！聽你說到這兒，就連我這麽笨的人也知道了應該如何理順樓市－－隻要嚴格金融製度，讓炒房的人不能獲得投機的資金，樓市的泡沫自然的就會散去！！
　　　　 同學的話－－
　　　　 你終於聰明了一回。可惜！！！你看看帖子－－《銀行、地產商聯手詐騙，揭開"寡頭之盟"的黑幕》http://biz.163.com/06/0911/19/2QOV3K3200020QEO.html
　　　　 哎！中央的話，下麵是可以不執行的！！所以，樓市調控，還是難啊！！！