北京的房子。

來源: 賈平凸於 2009-08-02 20:13:54 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (4858 bytes)

本文內容已被 [ 賈平凸 ] 在 2009-08-04 07:11:54 編輯過。如有問題，請報告版主或論壇管理刪除.

因為自己有買房子的想法，最近集中火力對感興趣的幾個地段的房子做了詳細考察，對中介、房主都有較多的了解。現在分享一下經驗總結。

首先，北京商品房溢價20-200%。

我考察的地段在北京的東部和北部。東四環的棕櫚泉（3萬/平，550萬/套）、泛海國際（3萬3/平，800萬/套），東五環萬象新天（1萬/平，200萬/套），羅馬嘉園（1萬5/平300萬/套），北五環的上元君庭（1萬5/平，300萬/套），世貿奧林（2萬/平，400萬/套），時代莊園（2萬/平，400萬/套），山水藍維（1萬7/平，300萬/套），上地的領秀新矽穀（2萬5/平，500萬/套），北清路的百旺杏林灣（1萬3/平，300萬/套），還有北七家的威尼斯花園（1萬/平，350萬/套）。

按租金價值折算，以上的小區每套房子價值為，棕櫚泉480萬，泛海國際360萬，萬象新天120萬，羅馬嘉園160萬，上元140萬，世貿奧林240萬，時代莊園240萬，山水藍維150萬，上地的領秀新矽穀160萬，百旺杏林灣120萬，威尼斯花園150萬。

溢價就是房子售價相對其租金價值（把租金當作永久現金流求其淨現值，即每年租金除以房貸利率5%）的超出比例。這裏麵沒有考慮的因素有：1）中國的房子70年產權，而我折算的租金價值假定其為永久產權；2）不考慮居民收入增加帶動租金的增長，因為這兩年北京空房率很高，租賃市場供大於求，租金增長幾乎沒有。

第二，就溢價比例而言，小戶型較高，靠近市中心的房子較高，開發商手裏的一手房較高。小戶型購買者較多，需求旺盛，市中心的房子方便，需求也旺盛。開發商手裏的房子高，則是因為4萬億刺激計劃讓開發商手、投資客最近又手頭寬裕了，所以不急於出售了。一手房標價上升，是帶動最近二手房市價格回升的主要原因。比如領秀新矽穀，溢價高達200%，也就是說，房價是實際價值的3倍。因為海澱房的子女教育熱點，二期還沒開盤就傳出已經定空了。我去的時候，售樓小姐看上去態度還是很冷漠的，我們沒房了！

第三，二手房主，一天一個價。因為最近二手房興趣較大，很多人看房。房主丟失的信心又回來了。大家都聽說房主轉天就抬價，談好的還可以反悔。比如我看過的時代莊園的一套別墅，2007年底6月開始，一直的標價就是368萬，直到09年5月底，才突然漲到400萬，結果7月初我去看房的時候，就470萬了。看房的時候，房主和中介都跟我講，已經有人定了金，但是那個買主太土房主不喜歡，如果我要可以考慮反悔。中介業在旁邊幫腔做勢。我反問有錢賺你幹什麽談不來呢。他們就說那買主不懂得原主人的情調啥的，住進來是破壞來原主人對這套房子傾注的心血。說的我熱血沸騰，差點當場拍板。後來，我網上一搜，才知道原來是漲價搞得鬼。據我判斷，那套房子很可能就沒賣出去過。

每次看房的時候，都聽中介的忽悠，每個中介都希望趕緊成交好吃提成。他們的心理，主要還是幫房主搞定買主。300萬以上的房子買主並不多，而且供應充裕，以上幾個小區象世貿奧林、上元、羅馬嘉園、泛海國際等，入住率都30-50%，大部分的房子還在投資客手裏。比如我看的兩套上元的房子，06年交房到現在還是毛坯。還有百旺杏林灣的躍層，2007年交房的，但3年了還有大概50%沒有賣出去，還在開發商手裏。中介忽悠客戶，有各種各樣的招式，這裏介紹一下我經曆過的，給大家提個醒。

友情提示型：說房主賣房子也是看人，有好買主他就寧願賣給你，價格好商量。比如那套一個月前還是400萬，我看的時候就已經470萬的房子，商量也就是個20萬，他還是多賺了50萬。即使刨除給前個定戶的毀約金，那也還有40萬的淨利呢。中介這種以友情為介入點，忽悠買主讓他們有滿足感的手法，使有極大的隱蔽性的。我就差點中計。

大勢所趨型：中介會大肆忽悠這段時間房市多好，北京上月成交了4萬套，而且房價不斷的在漲。我們最近又買了多少套等等。以大勢勸說你你順應時代潮流，此時不買更待何時。買完就升值。他們是絕口不提北京房市在秋冬季的淡季將會有的變化的。

急火攻心型：有個中介曾這樣跟我說，您約的房子房主說昨晚上已經成交了，您來看看跟他的戶型比較近，價格上稍微高一點的一套吧。結果你去了，看好了。中介會說，我幫你在跟房主談談。然後很快打電話給你，房主現在好像有點動搖，可能是想漲價，因為這塊的房子最近比較好賣，您看昨天那套一晚上就訂了。真麽一說，你就急了，不能漲了，我現在就訂。其實你現在就上當了。