北京二手房的掛牌量,又又突破曆史新高了。
2023年3月,北京二手房的掛牌量還在10萬套左右,小陽春過後,掛牌量開始緩慢上漲。
在23年9月1日“認房不認貸”前,掛牌量為12.65萬套;新政後掛牌量開始激增,在一個月內暴漲至14萬+。
最高峰時達到14.4萬套,此後幾個月掛牌量開始緩慢回落,直至2024年2月6日,通州放鬆雙限,掛牌量回落到了13.73萬套。
但今年春節後,北京二手房的掛牌量又開始快速攀升,截至目前,前台掛牌量創曆史新高達到了:
147465套。
從春節後開始計算,在不到兩個月的時間裏,北京二手房掛牌量就淨增加了10000套。
如果把近兩個月已經成交的2萬套成交量計算在內,意味著在短短兩個月時間裏,二手房掛牌量暴增:
三萬套。
若再加上後台隱藏的房源,總房源量更是高達17.3萬套,可以說,掛牌量幾乎成為目前北京樓市最大的痛點。
市場拋售壓力很大,平均賣掉一套房,就有三套房源掛牌出售,成交量完全趕不上掛牌量上漲的速度:
賣不完,根本賣不完。
並且雖然三月市場的帶看熱度和成交量都有所上漲,但成交價格相比年前,並沒有得到明顯改善,甚至比年前更低了。
以最近在全網刷屏的望京三傑--東湖灣的成交為例。
前幾天,東湖灣三期出了一套2層變異大三居戶型,211.78平,滿五唯一,一口價1600萬就賣。
單價隻有7.55萬一平,要知道在高峰時期東湖灣這個麵積的總價能達到2300-2500萬,單價11萬以上。
所以,該房源一經入市遭到了市場瘋搶,大量客戶排隊看房,導致房東覺得是不是賣便宜了,立即漲價到1700萬。
但漲價後,客戶並不買賬,意向客戶立馬做鳥獸散,直到房東再次降價,最終以單價7.7萬,總價1620萬成交。
整體來看,北京市場其實並不缺購買需求,隻要有價格合適的筍盤,就不愁無人接盤,甚至引發爭搶。
但如果價格沒有明顯的性價比,在目前供過於求的市場裏,沒有“價格安全墊”支撐,大多數購房者並不願意下手。
這就是如今賣方市場的現狀。
另外多說一句,東湖灣這套是硬傷房源,戶型變異,樓層低采光受限,高峰期的成交價9萬多,與目前相比跌幅20%左右,沒必要過度解讀。
通過這個案例,也再次提醒廣大購房者:
買房時,千萬不要貪圖一時便宜,去選擇帶有明顯硬傷的房源,不要幻想未來能有“低買高賣”的可能。
在上漲周期裏,所有的板塊和房源都有優點可講,大家都在為情緒買單。
但當市場回歸理性後,所有濾鏡都會消失,購房者隻會為真實的價值買單。
此時硬傷房源不僅流動性受限,價格下跌更是無底線,高低樓層的價差會成倍放大,豪宅也不例外。
目前鏈家前後台掛牌量有17.3萬套之巨,妥妥的買方市場,短時間內“以價換量”的成交趨勢並不會改變。
對於購房者來說,仍然可以安心做個海王,在市場上挑挑揀揀,大談價格,但對賣家可就沒那麽友好了。
如果是核心板塊的優質小區,區域內競品較少,同時房齡、戶型、樓層等又沒有明顯硬傷,那隻要價格合適,出手還是很容易的。
如果是非核心區域的非優質房源,區域內同類競品又過多,想要在海量競品中殺出重圍,並沒有太多的賣房技巧:
唯有大幅降價。
很多房東覺得,我已經大幅降價了,甚至掛牌價比當時買入價都低,但房子還是賣不掉,該怎麽辦?
“沒有賣不掉的房子,隻有不合適的價格”這句話不管什麽時候都成立,如果降價之後房子還是賣不掉,那隻能說明你:
對自己下手不夠狠。
這是人之常情,在心理學上稱呼這類現象為:損失厭惡 。
損失厭惡是一個心理學概念,描述的是人們對於損失的反應強度,遠高於對同等數量收益的反應強度。
失去某物給人們帶來的負麵感覺,要遠超過獲得相同價值所帶來的正麵感覺,從而會讓投資者因擔心損失,做出非理性決策。
所以,對於那些不著急賣房,又對自己下不了狠手的房東來說,目前最好的解決辦法是眼不見為淨。
把房源下架,暫時躺平。
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