地產投資如何能度過未來的低潮.

我做了房東近30年，經曆了2次半的經濟衰退，其實危機即轉機，猴哥以前說過，危機是常態, 每次都是上一個台階的機會.

我在中西部，一般來說房價不會打漲也基本沒有大跌，幾次經濟衰退，我中部地區房價隻是掉10-15%，但是vacancy會一直下降，我最壞時候是差不多20% vacant.

房東生意，現金流是命脈，多少房東死在這裏， reserves, reserves and reserves, 這是唯一經濟衰退的救命藥.

猴哥和我，we both sensed and were anticipating the short-lived 2018 crash, 我們的 stress test, 就是必須在有35% 空置的情況下， still operational，所以2016-2017那兩年，我是大量的de-leverage.

reserves 的來源，我一般是在房產高漲年代，重貸，保障2-3年的付貸款的金額，當然，這個每個人都是有不同應對，保障一份高收入的w2也是一個辦法.

充足的子彈，每次都給了我上一個台階的機會，02-08，我是從38門到160，第一次退休，12-16，我是160到600，2018-2021，700到今天近1000.