湊熱鬧說眾籌的陷阱

我在微信上被群友拉去參加一個老美的商業地產開發項目眾籌會。 會上大約有20個左右參加的， 還有遠方來的投資人。 

開發商準備了ppt講他們的結構holding structure 和回報預期。 講後提問題的時間能看出來投資人做的分析準備。能看出來有些人是沒有太多經驗的。 一些明顯的陷阱比如回報預期是建立在很多的假設上， lots of assumptions。 問他們如果預期不能實現會發生什麽， 主講人支支吾吾。 

第二個是管理費用。很高的費用不管預期能不能實現。 

第三個是退出機製和監管機製。 小的投資人沒有辦法監管，根本不能夠知道中間具體的運作。 

最重要的一個是小投資人沒有任何保障。 一般比較安全的是投資人的利益用deed 保障， 可以放lien 在上麵， 保障一個如果開發商破產拍賣， 投資人可以拿錢回來。 

// 加幾句背景調查眾籌操作人：

我在去之前網上研究了操作人， 找到他以前的項目， 都是不大的項目， 而且看出來收益一般。 突然之間他開始轉向做商產開發， 有幾個進行中的，感覺背後還有真正的主事人， 他是前麵運作的。 當時覺得有點fishy。 後來問了不少問題， 拿了不少材料， 最後還是決定不參與。 

事實證明， 這個項目後來失敗， 被銀行拍賣。 小投資人錢大概率拿不回來， 因為投資條款中沒有這個保障。 

大投資人我相信應該另有不同合同。 合同讀多了， 會發現陷阱很多。 

// 怎麽做due diligence?

最重要是讀合同，怎麽保障回報。退出機製。風險控製。 包括背景調查現在google 就可以得到很多信息。  市場分析和track records 可以看出他的assumptions 能不能實現

其實就是一個苦差使， 要讀很多東西和分析， 包括他們的財務報表。 可以要過去幾年的來看。 

如果嚴格讀合同的話， 會發現很多項目第一步可能就走不下去了。