上篇文講到，二月初的周末遭遇極低溫度攝氏－30度，一個租客報告出租房多處漏水，懷疑是水管被凍裂。我指導租客去地下室把總水閥關閉，停住漏水。兩戶租客暫時沒水用，他們也理解，等待第二天周一有plumber來修。
處理完這個出租房問題，我趕快發短信發郵件給其它的出租房，要租客查看房裏及地下室有沒有漏水。過了一兩個小時，租客紛紛反饋沒發現漏水。這有點出乎意料，以前－10C時漏水的房子這次沒事，反而是保暖最好的那個房子水管凍裂漏水，看來我又看走眼了。
得知沒有其它漏水，心情輕鬆下來。這時一個修理工回複短信，說他可以去房子看看。我在幾個小時前最忙亂時聯係Plumber，也聯係了這個修理工，希望他有時間能去房子簡單判斷是哪處漏水並把總水閥給關了，但他沒回複。我想到這是周日也就沒有再聯係他，而是教會租客關閉總水閥。
現在修理工既然說可以去看看，我把情況和他說了，問他能否試著找出漏水的水管，如果找到，就把漏水水管給關閉，這樣就可以把總水閥給打開，租客能繼續用水。我知道這會有額外的不低的費用，我也可以等到第二天Plumber來，但想到租客家裏有個孩子，還是希望他們能盡快有水用、減少他們的不便。
這個修理工去了房子，過了兩個小時打電話給我說他排查了，覺得是通向一樓廚房洗菜盆的水管的某一處破裂了。他說這水管是從地下室沿著外牆走到一樓靠窗的洗菜盆，外牆溫度低就會把水管凍裂，而且可能是冷水管和熱水管都凍裂，才會看到從地下室牆邊嘩嘩地漏水下來。他已經在地下室把這兩根水管切斷並封閉，把總水閥再打開後沒發現再漏水，所以就是這兩根水管的問題。我問為什麽在供暖爐上有水漏下來，他說應該是漏水量很大，水沒地方去，就到處找出口。
我說等第二天Plumber來修水管，這個修理工說可能會有比較大的工作量，建議我找保險公司。我說水管破裂修好就行了，為什麽會有大的工作量？修理工說他懷疑水管破裂的地方在廚房的那排櫥櫃後麵的牆裏麵，這樣Plumber就需要把那組櫥櫃拉出來、把牆劃開，才能修理牆後的水管。我一聽，才意識到有麻煩了。
修理工還說，據他觀察，水從洗碗機底下以及另一麵牆的冰箱下流出，這說明水是從水管破裂的地方噴射出來，噴的範圍廣，把前麵的牆和直角的另一麵牆都噴濕了，才會有那麽多水從兩個地方出來。這噴濕的兩麵牆正好是有櫥櫃的兩麵牆。牆麵的灰板濕了就要都割掉換掉，否則會有mold。要換牆，就需要把兩麵牆的櫥櫃都挪走。而且水在廚房地麵上積了那麽多，瓷磚下的under floor應該也都濕了，即使幹了後也都碎了還可能會有mold，所以廚房地麵的瓷磚地麵也需要掀起來，重新鋪下麵和瓷磚。這樣的工作量差不多快一萬刀。
我一聽，這相當是廚房要重做了，那真是大工程，是要找保險公司。但我對修理工的說法將信將疑，覺得沒有這麽嚴重。這個修理工近來在換我的一個condo的地板，這個地板因為被水淹過，保險公司同意付錢更換，我在想他是否是受這個地板的啟發，覺得再找保險公司後他又可以有活幹了。可是condo和房子是不同的保險公司，另一家公司批準的，這一家未必會批準。
出租房保險今年因為保費大漲，剛剛在一月份把deductible從一千升為兩千五。這個運氣有點背－－前麵十年沒有任何claim，把deductible一提高，馬上就需要賠付。隻省幾百保費，卻需要自己多掏一千五deductible，此時都後悔。另外還要考慮到一旦claim，第二年保費可能就會大幅增長，這個賬需要算一算，才知道是否劃算。比如說，如果保險公司隻給賠五千損失，自己要掏兩千五，實際上拿到手的才兩千五，可留下了一個claim記錄，以後每年的保費都漲不少，那真不劃算。如果保險公司願意像修理工所想一樣，同意換牆板和地麵，那賠的損失大概就有八千甚至一萬多，可以把廚房半裝修了，那這個claim還值得。
給保險經紀寫了郵件，大概說明了房子發生的事情和可能需要的修理，問他們根據他們和這家保險公司打交道的經驗，這家公司是否會賠付plumber的修理費、牆和地麵的修理費等等，並且問claim對以後的保費增長有多大的影響。
又給經常合作、但周末不上班的plumber公司留言和發郵件，請他們周一上班馬上盡快派人去修水管。
周一早上，7點多就給這家plumber公司打電話，趕在他們剛上班時做第一個顧客。公司接電話的一接聽就說已看到我的郵件了，早上十點多能派plumber去。我對這家公司的效率比較滿意，每次緊急時候找他們都能很快派人，所以即使他們的賬單貴，也不抱怨了。馬上給租客發短信告訴這個好消息，租客回了個短信，說我通知的時間短、但他們還是做到留一個人在家等。我看著這個短信不太高興，覺得我這麽為他們，怎麽還不領情。回個短信說我一大早盡力了就為了他們不用等，租客馬上回複說感謝。這才對嘛，上一個不領情覺得房東忙是理所當然的租客，被我說了後，現在已經比較老實、時刻記得說謝謝。
接著保險經紀的助理回郵件，先提醒我現在的deductible已是兩千五，又說保險公司會派adjuster去，調查後才會告知可以賠付什麽、賠多少，而保險經紀不會涉入其中，所以並不清楚保險公司會如何決定，提醒我要想清楚，最好先找人來估價。這也是我對claim所擔心的，都不知能賠多少，萬一賠得不多，還會留一個不好的記錄。
到了十點多，保險經紀打電話來，說他在加州渡假看到我的郵件。這個經紀就耐心多了，他仔細問了情況，說plumber的修理費保險公司應該是能賠的。至於換牆、地麵等，他提議先等plumber修完看是什麽問題，然後問問plumber關於對牆濕度多少、地板下麵是否被水泡壞的說法，沒準plumber就能順手修。還說如果花費在五千左右，claim並不劃算，如果快到一萬了，就claim。
我想了想，覺得除非牆全濕了要換牆，我很大可能不會去claim，我不覺得瓷磚地麵泡水後就需要換。至於修理工提到plumber需要把櫥櫃挪開、把牆割開才能修後麵的水管，我想那太麻煩了，破裂的水管就不修了，直接從地下室接兩根新的水管到一樓廚房，新水管不用銅管而是用不易凍裂的PEX塑料水管，PEX管子可彎曲容易安裝，這樣也不用開牆。安裝新水管的費用比修水管隻怕要便宜，還省了很多事。
Plumber打電話來說到房子了，我告訴他大概情況，然後跟他說不修水管而是裝新的，另外查看牆和地麵的濕度。Plumber回答他要看看到底是什麽問題，然後再回複我。
過了一會兒，plumber打電話來，卻出乎我的意料，他說冷水管熱水管都沒有問題，是洗碗機的水閥壞了所以漏水，他已經給洗碗機的進水管裝了一個閥門，這樣可以單獨關水；而且他說洗碗機後麵的牆沒有濕的痕跡，廚房瓷磚下也沒有濕。我說洗碗機漏水為什麽對麵的冰箱下也有水流出來，plumber說大概水沒地方去就流到那邊了。Plumber說他把昨天修理工切斷的兩根水管接起來，我要他給每個水管上加閥門，這樣下次就可以單獨關這兩根水管。
我又要另一個租客回家檢查每個水龍頭是否都有水、有沒有漏水，租客回複水都正常也沒看到有漏水。
所以這就是虛驚一場！這個修理工把事情誇大了。我告訴修理工關於plumber的發現，修理工不相信，說水流得到處都是怎麽可能就是洗碗機的水閥壞了漏水。我和他說，plumber會在invoice上寫明問題，保險公司隻會相信plumber（隱含的意思是我也一樣），所以我們再怎麽說都沒用。修理工提出洗碗機的水閥不可能被凍壞，因為洗碗機在室內，我也覺得這是個bug，那隻能說是碰巧了，洗碗機正好在低溫的時候壞了漏水，讓大家都以為是水管凍裂了。
我鬆了口氣，這隻需要給洗碗機換個水閥就行了。於是告訴保險經紀損失不大不用理賠了，經紀也鬆了口氣。至於地下室，地麵的水這時也大多滲進了地下，我在網上訂了工業用的專門吹地麵的鼓風機，要租客放在地下室吹一個星期，應該地下室就會幹燥了。
我感謝修理工周日及時趕來排查問題，還要他訂水閥把洗碗機修好，要他算他的所有時間出個invoice給我。這個修理工在plumbing上是不行，已經出了兩次錯了，但他修其它的東西還可以，關鍵是能在我急需的時候趕來，以後還是會用他，就是不再用他涉及任何plumbing問題，這一律會請plumber處理。
看來這些房子都經受住了低溫的考驗！這次的事過程雖然曲折點，但結果還是不錯的。
