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房市 --- 形勢和趨勢

(2020-11-29 13:14:21) 下一個

房市 --- 形勢和趨勢

 

    聯邦房產統計局(FEDERAL HOUSING FINANCE AGENCY,縮寫 FHFA)每月、每季、每年都有全美房市的宏觀統計報告。最新的一期季度報告發布於11月24日,數據采集到2020年9月底。雖然有兩個月的滯後,但其權威性無容置疑。

    先上FHFA 2020Q3季度報告中的4張圖。圖一為10年來Q3季度的年增長百分比,以BAR 狀圖表示。

   

圖一,10年來Q3季度的年增長百分比。

      圖二為30年來全美統計平均後的季度和年度的房價增長/下跌的百分比,以折線表示。

圖二,30年來季度和年度全美的房價增長/下跌的百分比。

 

      圖三為今年9月和去年9月全美分地區的房價年度增長百分比。

圖三,今年9月和去年9月的房價年度增長百分比。

 

      圖四為30年來房價指數(House Price Index,HPI),以1991年1月份的房價作為指數100.

圖四,30年來房價指數(HPI)。

      單純、孤零的房價指數沒有統計分析上的意義。房價和通貨膨脹、貨幣貶值密切相關。圖五將20年來的房價指數(HPI)和通貨膨脹的指數(CPI,Consumer Price Index 的縮寫 )做在同一張圖上,上半部的藍線和黃線分別表示HPI 和CPI,下半部的綠色陰影區為刨去CPI後的HPI,這個HPI-CPI更能反映房價的真實增長。

圖五,20年來的房價指數(HPI)和通貨膨脹的指數(CPI)的關係。

 

      圖五最能說清房市的形勢,進而分析其趨勢。

(1) HPI和 CPI 在大多數年分呈現正相關,除了次貸危機(2008至2012年)的期間。

(2) HPI 總是高於 CPI。

(3) HPI的上一個峰值達到206.4(2006年),之後下跌。HPI今年8月達到229.4,由於房市的強勁,估計今年底將接近250.

(4) 刨除CPI後HPI的真實增長反映在圖五的下半部分。從2000年起到2006年HPI-CPI 增長了82%,用了6年。 從2012年起到2020年HPI-CPI 大約增長了80%,用了8年,其中很大一部分是恢複性反彈。

(5) 21世紀最初6年房價的快速上揚是建立在房價永遠上漲的假設之上。銀行貸款異常寬鬆,零首付,Adjustable Rate Mortgage 盛行,購房者的利益建立在虛幻的假設之上,導致2008至2012四年的次貸危機。

(6) 由於COVID-19,今年年初的房屋交易一度蕭條。但由於聯儲局連續調降貸款利率,進入4月份後剛需的人群開始出手,6月份以後全美大部分地區都是賣方市場了。這一波房價的上揚建立在貸款利率下降的基礎上,房屋購買者和持有者都可以獲得實在的利益。沒有零首付,房價的基礎就要堅實很多,房市也就健康許多。

綜上所述,可得如下結論:

(1) 就全美大多數地區而言,今年冬季的房市將是一個暖冬。由於市場的慣性,房價的堅挺還要持續一段時間,甚至可能幾年。沒有最高,隻有更高。

(2) 對比於次貸危機的前夜,如今的房價基礎堅實,房市健康。不太可能有大規模的Foreclosure, 或者法拍屋出現。

(3) 如有剛需,及早進場可能較為有利。

(4) 對於投資,尚需慎重。Location, Location, Location.

 

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評論
唐山故鄉 回複 悄悄話 回複 'laopika' 的評論 : 已經拜讀你的博文,很有意思的經曆,跌宕起伏。謝謝分享,歡迎來訪。
laopika 回複 悄悄話 我今年買房的經曆證明了你結論的正確,“如有剛需,及早進場可能較為有利”。詳見我的博文“聊聊疫情下買房的那些事”:
laopika_文學城博客
https://blog.wenxuecity.com/myblog/77962/202012/13233.html
唐山故鄉 回複 悄悄話 回複 'bella168' 的評論 : 投資房和自住房有所不同,投資房追求的是回報,最好快速回報。如果資本在房市的回報還不如在股市的,那就不一定要買房投資了。
bella168 回複 悄悄話 感覺您是想說房價會漲,但是,最後一句,卻180度轉彎,“尚需慎重”?,到底是什麽意思呢?
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