貸款利率對房屋持有成本的影響以及目前的形勢
還貸是持有房產的最大開銷，通常會占到支出的四分之三以上，而貸款利率影響到還貸的能力和房地產持有的成本，不可不慎重待之。
先看一下近50年來貸款利率的變化，圖一和圖二。
圖一 近50年來貸款利率（30年固定）的變化
圖二 近30年來貸款利率（30年固定和15年固定）的變化
房地美（Freddie Mac) 從1971年開始追蹤調查房貸利率，當年的30年固定利率在7.29%到7.73%之間。之後上揚，在1981年達到有史以來的最高紀錄18.63%。 1986年以後降到10%以下。由於2008-2012年的次貸危機，2012年的30年固定利率降至曆史上的最低3.31%。2020年由於Covid-19對經濟的衝擊，美國聯儲局的對應措施是進一步降低利率。進入七月份後，15年和30年的固定利率都降到了曆史上的新低，分別達到2.25%和2.625%。
在新的一輪降低利率的情況下，有必要對利率降低造成的影響做定量的分析。先看一下房貸利率對還貸月供的影響，以年利率 %做橫坐標，以月供指數做縱坐標，並以房貸利率 2%的月供數作為指數100，得到圖三。圖中的兩條線分別對應於 30年和 15年固定利率的貸款，這兩條線幾乎近於直線，但差異還是比較大的。更準確地說，斜率相差幾乎一倍。對於 30年固定利率來說，利率每下降一個百分點，而月供則下降大約十一個百分點。對於 15年固定利率來說，利率每下降一個百分點，而月供則下降 6.5%-7.3%。同樣的百分比下降，30年固定利率獲利更多。 這組計算數據雖然令人有些震驚，但卻是真實的情形。
圖三 房貸利率和月供指數的關係，以年利率2%的月供作為指數100.
圖三可能抽象了一點，換一個實在的例子說明一下。假如你用30年固定年利率貸款 $50萬，如果貸款利率是 4.5%，那麽每個月你需要還貸 $2533.43。如果貸款利率是3.5%，你隻需每月還貸 $2245.22，比原先每月少付$288.21，是原來的88.6%，少了 11.4%。
為了讀者朋友們的方便，下麵用裏程圖的形式列出利率降低而導致月供降低百分比的數值關係。前述的例子可從表中查出。
表一 利率百分比的降低導致月供降低百分比的數值關係（30年固定貸款利率）
再看一下 HOA 對於房地產持有造成的影響。在上個世紀九十年代以前， Single family house 是鮮有 HOA的，隻是 Condo 和 Town house 要付 HOA 給物業管理。在這之後越來越多的 Single family house 要付 HOA,而且索要有上升趨勢，近年來新房的 HOA 通常要付到 $200至 $400/月。從資金的流動來說，有些像是業主從銀行貸了一筆錢，每月付給小區或者社區的物業管理機構。這筆錢隻付利息，不付本金。如果每月 HOA是$25，一年就是$300，如果貸款利率是3%，也就等價於從銀行貸了永遠不還本金隻付利息的一萬美元。如果每月的 HOA 是$300呢？$800呢？
在高利率貸款的情形下，HOA還不是那麽引人注意。隨著利率的一降再降，HOA 在房地產持有成本中的所占比重明顯上升。這裏把 HOA和貸款掛一下鉤，將其量化到貸款上。 圖四顯示HOA 等價於不同利率下的貸款量的關係。
圖四 HOA 等價於不同利率下的貸款量的關係。
舉例來說，如果每月的HOA $300, 則相當於在6%的利率下借了$60,000; 在5%的利率下借了$72,000; 在4%的利率下借了$90,000; 在3%的利率下借了$120,000，如圖四中紅色橢圓所圈。再考慮HOA隻加不減，無休無止，又不受業主控製，應該盡力避免。
最後分析研判一下目前的形勢
1 支撐房價的有利因素：房貸利率的下降，這是最大也是最實在的因素。政府的援助政策，這一輪的援助到7月25日為止，目前尚未知是否有後繼。股票市場的牛市，但福兮禍所伏的可能性很大。
2 支撐房價的不利因素：經濟蕭條和衰退，多家機構研判第一季度衰退10%左右，第二季度20%以上，全年鐵定負增長。不知道何時才能控製Covid-19。
3 房市的漲跌：房地產市場有極強的時空性，北加州的矽穀地區幾乎不可能下跌，南加州的洛衫磯地區也沒有什麽下跌的空間。全美基本持平或輕微上揚。隻是在東北部一些地區，比如上紐約和新英格蘭的老工業基地會有一些下跌。
4 通貨膨脹的壓力： 雖然政府救濟政策的目的是刺激經濟，但隻發錢不生產將不可避免地將導致貨幣的貶值。在這種情況下，持有房地產倒是成了有效的抵禦手段。
5 以投資為目的的買房：在南加州和 Central Valley 還是可以找到投資回報率達到4%的房子的，這總比銀行利息<1%要好很多。如果你的信用良好，又有首付的現金，為了抵禦貨幣貶值，可以考慮買房作為投資。
