讓人悲喜的40年，房地產成為國民經濟支柱產業的前前後後

讓人悲喜的40年，房地產成為國民經濟支柱產業的前前後後

原創 2017-02-24 滬部尚書 曆史啟慧

 

 

當今中國，房地產這個話題，永遠是人們不會結束爭論的重點，它牽扯太多方麵，關乎國家形象，關乎民生疾苦，更關乎每個人最現實的衣食住行。

 

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。一千多年前，杜甫的詩句幻想的情懷至今沒有實現。自古至今，“居者有其屋”是大多數政治家、知識分子和普通老百姓的夢想。房子始終傾注著人們的無限希冀與憧憬，人們對此的努力從未間斷過。

 

“密密麻麻的高樓大廈，找不到我的家。在人來人往的擁擠街道，浪跡天涯。我身上背著重重的殼，努力往上爬，卻永永遠遠跟不上，飛漲的房價……”

 

1992年，台灣歌手鄭智化的一曲《蝸牛的家》，道盡了台北無房者的心酸與渴盼。彼時的大陸吃瓜群眾，還覺得這些情景距離自己似乎很遙遠，那些聽著鄭智化歌曲長大的孩子們，完全沒有想到自己也會有一天，也會像歌曲中唱的那樣在大城市裏流浪，上無片瓦蓋頂，下無立錐之地。

 

2009年一部《蝸居》，把整個漂泊在外的孩子們整個城市奮鬥曆程刻畫的比現實更真實。隨著房地產市場的發展，越來越多的投資者把目光投向房地產業，炒房的巨大利潤也讓房價隨之飛速上升。房價的非理性上漲，讓眾多老百姓一次又一次望房興歎。

 

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第一聲驚雷

 

沒有當時的“一拍”、“一改”，就沒有今天的中國房地產市場。

 

中國的房改從1978年便開始醞釀，但真正被提上議事日程還要從1980年4月鄧小平關於住宅建築的一番講話開始。

 

1980年4月的某天，鄧小平登上了北京前門附近的一座高樓。他鳥瞰四周灰舊低矮的建築物，說：要考慮城市住宅分配的一係列政策，不但新房子可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款；住宅出售以後，要聯係房價調整房租，使人們考慮到買房合算……這次談話是中國房地產市場的“第一聲驚雷”，以後的近40年時間裏，住房問題的解決始終是在鄧小平此次畫的這個圈裏兜兜轉轉。

 

1980年，當全國還熱衷於理論爭鳴時，深圳經濟特區已經在房改方麵“超英趕美”了——特區房地產公司與香港妙麗集團合作，深圳出地、對方出錢，共同開發了羅湖小區。

 

一年後，中國第一個準商品房小區“東湖麗苑”建成銷售。這個小區創造了中國房地產業的很多個“第一”，比如住房商品化、按揭貸款、物業管理等。但因為土地還是政府劃撥的，所以還算不上完全意義上的商品房。

 

土地競拍在7年之後悄然而至。1987年12月，新中國土地市場發生了“驚天”之變——深圳會堂700人的會場座無虛席，轟動全國的第一宗土地公開拍賣在此落槌。說它“驚天”，是因為在當時此舉有“違憲”之嫌。當時的《憲法》明確規定“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”。但當年深圳的發展急需資金，鄧小平的一句“中央沒有錢，要深圳自己去搞，殺出一條血路來”，讓當時的特區沒有了顧忌。

而在4個月後，《中華人民共和國憲法》相關條款才得以修改，規定“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。

 

1988年1月，第一次全國住房製度改革工作會議召開。提出了我國房改的整體構想，勾勒出新的城鎮住房政策的輪廓，宣布將房改正式納入中央和地方的改革計劃分期分批推行。於是，中國住房製度改革的大幕徐徐拉開。

 

也就是在這一年，新中國第一個“土地以拍賣方式獲得、房屋以按揭貸款形式銷售”的完全意義上的商品房小區——“東曉花園”在深圳竣工。該項目單價每平方米1600元，上市後即銷售一空。

 

但天公不作美，1988嚴重的通貨膨脹襲擊了中國，通貨膨脹率一度高達18.5%，甚至很多地方都重新打開了塵封已久的官辦糧店，開倉放低價糧食，這讓房改在此後3年時間內基本陷於停頓狀況。

 

1994年7月，國務院發布了《關於深化城鎮住房製度改革的決定》。這份決定正式開啟了城鎮住房製度的改革之路。

 

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全麵市場化

 

中國房地產這架巨型飛機之所以能一飛衝天，主要靠“兩架發動機、一個燃料庫”。

 

1997年11月的一天，時任總理的朱鎔基來到深圳視察工作，當時還是萬科總經理的王石受命進行企業匯報。那時，萬科已經是一家房地產特征很明顯的公司，他的發言引起朱鎔基的興趣。

 

原本，王石認為，兩三年內，住宅產業不可能成為中國經濟的支柱產業。

 

“如果取消福利房分配製呢？”朱鎔基發問。

“不能。”王石的回答很幹脆。

“如果金融市場開放呢？”

“不能。”

“消費信貸放開，還不行？”

“兩年內不行。”直到這句話出口，王石的觀點仍未改變。

“兩年內，一定要把住宅行業做成支柱產業。”朱鎔基斬釘截鐵。

 

當時，中國已經實行了近50年的福利分房，房改醞釀了10多年，在天津、煙台等城市也都在搞試點。朱鎔基此前在多個場合表示，要把住房建設作為新的經濟增長點。十幾年前，鄧小平曾提出：“建築業是可以賺錢的，是可以為國家增加收入、增加積累的一個重要產業部門。”

 

對於目前被高房價搞得痛苦不堪的年輕工薪階層而言，很難想象商品房發軔之難——從20世紀80年代開始探討，直到90年代末才塵埃落定。如果不是1997年東南亞金融危機倒逼中國發展內需市場，恐怕商品房還會繼續紙上談兵。

 

而房改具有裏程碑意義的文件則是1998年7月3日國務院發布的《關於進一步深化住房製度改革加快住房建設的通知》。該文件宣布全國城鎮從1998下半年開始停止住房實物分配，全麵實行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體係。以此為標誌，住房製度改革全麵展開，老百姓開始被進入買房市場。

 

1999年2月，中國人民銀行下發《關於開展個人消費信貸的指導意見》，在“積極開展個人消費信貸”的引導下，貸款買房、按揭等新概念開始登陸中國內地。據相關資料顯示：1998年全國住房貸款餘額是426億元，此後呈爆炸性增長，1999年達到1358億元，2002年便激增至8253億元。

 

一個全新的市場——房地產市場，從此在中國燃起熊熊火焰。前中國房地產研究會副會長顧雲昌認為，中國房地產這架巨型飛機之所以能一飛衝天，主要靠“兩架發動機、一個燃料庫”。其中一架“發動機”是房改。如果不是住房商品化，樓市就不會這麽熱；另一架“發動機”是土改，將土地所有權與使用權分離，允許使用權上市出讓；“燃料庫”則是個人住房貸款，沒有金融支撐，老百姓就不能貸款買房。

地產造富

 

但令人遺憾的是，在商品房改革過程中仍然走了不少彎路。首先是商品房改革不徹底、產權不完善，甚至《物權法》的出台也沒能解決產權不完全的問題。

 

其次沒有嚴格區分商品房與保障房。2003年，商品房市場出現大轉折，政府放棄了對保障住房的承諾，將絕大多數人推入商品房市場，由此導致房價直線上升。推波助瀾的是，土地的壟斷與土地價格的非市場化，與較為徹底的放鬆管製的商品房定價，使得土地價格與商品房價格螺旋式上升。土地與商品房開發者、擁有者、貸款金融機構，成為同一利益鏈條上牢不可破的聯盟。

 

如此一來，房改成了“潘多拉魔盒”，既帶來了樓市繁榮、居住改善，也帶來了房價的扶搖直上。21世紀的頭三年，全國房價年漲幅還在3%-4%，到了2004年，直線拉升到15%，上海、杭州、南京等熱點城市的部分房價甚至在短短一年內翻了一番。

 

2004年7月，國土資源部、監察部發布第71號文，規定從同年8月31日起，采取公開招標、拍賣、掛牌的方式出讓土地，此即“831大限”。其目的在於消除土地協議出讓中的腐敗，但結果消除了製度性腐敗，卻伴生了地價飛升、房價急漲的副作用。

 

隨著2005年宏觀調控的來臨，相關的房地產政策也接踵而至。老百姓的感覺則是“按下葫蘆浮起瓢”。從2006年開始，北京、廣州、深圳等地房價一飛衝天。到2007年，同比月漲幅在10%以上的城市比比皆是。中西部房價狂飆突進、東部房價強烈彈升，普漲行情逐月走高，全國房價已無可爭辯地進入了新一輪上行通道。

 

2007年的房地產已經發生異化，這個行業幾乎淪落為造富的熱土。一些已上市或準備上市的房地產公司均在大量儲備土地，而其購買土地的真正目的，並不是為了及時建設可售房源，而是獲得從證券市場圈錢的籌碼，其模式就是:“圈地——上市/增發——圈錢——再圈地”。

 

在當年的10月8日和10日，《福布斯》中國富豪排行榜和胡潤百富榜相繼出爐。人們發現，在這兩份榜單上，中國房地產大亨“多得離譜”。縱觀胡潤百富榜，在前25位的巨富當中，業務主攻房地產或兼營房地產的有20位之多，占總數的80%。

 

在2007年第九屆中國（北京）國際住宅與建築科技展覽會上，一位戴著“房奴”二字枷鎖的特殊參觀者引起了觀眾的注意。和他一樣的大量“房奴”們為高房價付出了生活質量大大下降的代價，一有風吹草動便提心吊膽，擔心生病、失業，神經總是緊繃的。

 

 

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拐點與拐點

 

無論是上升的拐點還是下降的拐點，都伴隨著經濟環境的變化和政策調整。

 

2007年7月11日，北京大學教授徐滇慶表示，深圳房價肯定要漲，“我們不妨再豪放一點——如果明年深圳的房價比現在低一分錢，我一定向深圳市民道歉。”

 

此話很快得到財經評論人牛刀的回應。牛刀認為深圳市一年內房價一定是跌的。於是兩人設立了一場賭局，以一年為限，誰輸了就在媒體上登整版文章向深圳市民道歉。2008年7月11日，這個賭局的最後期限終於到來了，結果是徐滇慶以道歉而告終。而這場賭局，成為了當時毫無生氣的樓市幾乎唯一一抹生動的色彩。

 

2008年1月，王石拋出了“拐點論”，這招致大部分房地產商的普遍反對。而房價下跌，帶來的是一波洶湧的退房潮，其中受關注最多的莫過於萬科退房風波。9月，萬科在杭州、南京、上海等地遭遇了一場史上最強的“退房風暴”，一些退房不成的業主甚至用送花圈、念悼詞的方式詛咒“喪失商業誠信”的萬科。

 

而在創業旅途中一直“運氣好得連門板都擋不住”的黃光裕，在此階斷進行了瘋狂的土地擴張。但是地產市場十年難得一遇的寒流讓他功虧一簣，地產寒流不僅粉碎了黃光裕借殼上市的美好願望，甚至陷入危局之中難以自拔。

 

事情似乎在轉瞬間便走到了完全相反的極端。從2008下半年開始，房地產政策方向已經發生變化，一些有利於行業發展的新政策相繼出台。2009年初，政府和輿論的焦點，已經從不久前的打壓變成了救市，大家都開始討論：如何拉動國內內需以應付全球性的金融危機？房地產市場自然是重點之一。

 

此後的房地產發展就是伴隨著暴漲，打壓，救市、再暴漲的輪回中一直向前走，房價也在螺旋式的上升，波浪式的前進。

 

2015年，深圳樓市給了房地產市場一個大大的驚歎號，房價輕鬆“破三闖四”成全國漲幅領頭羊。“一年不買房，一年又白忙”的感慨似乎已過時，有網友吐槽：“一年不買房，白幹20年！”

到了2016年，全國多地的房價和成交量都繼續地打破著紀錄，創造曆史新高。這一波行情，一方麵是在國家“去庫存”政策的引導下、受寬鬆的貨幣政策影響漲起來的，另一方麵，也是由於實體經濟發展動力不足，資本市場的收益率開始走低所造成的資金湧入效應。

 

經過多年投資教育，人們終於明白：在整個中國——特別是在北上廣深：房子依舊是最具保值、最能抵禦通脹的投資標的。另一方麵，房子也是最兼具實用性的投資標的。生活雖然複雜，但依然需要從每天最為現實的居住開始。房價上漲何時結束誰也不知道，但工作中和股市裏賺的錢，如果最終不能化為一套房產，那麽隻能算是紙上富貴。

 

物質決定意識，畸高房價已經在有意無意間改變了一代人的愛情觀、婚姻觀、倫理親情觀，影響著社會的公序良俗。但是這些普通百姓沒有錯，畢竟現實使然，風氣使然。

 

未來的房地產路在何方，作為小民的我們，根本不知道，也無法判斷。

 

可是買漲不買跌的投資慣性以及從眾的羊群心理，和其他各種因素疊加起來，形成一種樓市必然上漲的共識而無分歧之時，這才是真正令人恐怖的局麵。

 

從這一點來說，樓市的奇觀和壓力恐怕遠遠還在後麵。

 

但對一個國家來說，不可能長期依賴虛無縹緲的過度炒作的房價指標上，實體經濟的堅實，才是根本。全民炒房炒股，投機興風作浪，也使得社會資本和聰明才智的投向發生扭曲。