【華爾街信貸危機】我們是怎樣走到這一步的(中)

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【華爾街信貸危機】我們是怎樣走到這一步的(上)


早年筆者在紐約住的時候，常聽到華人家庭藏錢的 "故事"。說的是老一代的中國人賺了錢，不知道怎樣保存，有的將錢縫在床墊子裏。雖然這樣的人我沒有碰到過，但我剛來美國時，曾協助一個好友來美國念 "語言學校"。他老兄到來時，身邊夾帶了六張一百美金的鈔票，是他親戚在四九年前保存的。一九四九年的一百美金與八六年相比，是完全不同的概念。

這是因為除通貨膨脹的因素外，錢還可以 "生" 錢。在上篇中，筆者曾提到 "當經濟蓬勃，通貨膨脹，股市或房市牛氣衝天的時候"，一個人手裏的十萬美金很可能就是一隻很燙手的 "山芋"，必須趕快將它妥善處理好。尤其是當別人的錢比自己的錢 "生" 得更快時，自己手裏的錢就在變相的 "貶值"。

總之，不管有沒有錢，是錢都要有個去處，即使是縫在床墊子裏。


背景三：兩房和次級房屋貸款 (Subprime mortgage)

說到貸款，一定得扯上 Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) 和 Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage corporation, FHLMC)。兩者雖是上市公司，但類似準政府機構 (從 1938 年成立到 1968 年間，Fannie Mae 屬於聯邦政府機構。後為了平衡預算，Johnson 總統在 1968 年，國會將 Fannie Mae 改為私營機構，金筆注)。Fannie Mae 的成立正值 Great Depression (1938 年)。1970 年在 Emergency Home Finance Act (法案) 的基礎上， Freddie Mac 成立。兩房成立的初衷是為了穩定 Secondary Mortgage Market，並幫助中下層民眾購買房屋。

Fannie Mae 和 Freddie Mac 都不直接發放貸款，放貸是銀行或貸款公司的業務。Fannie 和 Freddie 經營 Secondary Mortgage Market (貸款的二手市場)。在傳統的貸款交易裏，當銀行發放貸款時，客戶取走現金，銀行每月定期收取利息和本金，三十年償清。如果銀行保持客戶的貸款，則銀行的流動資金減少，不利銀行的運作。所以，銀行通常將貸款轉賣給其他的投資者。投資者是指手中有現金的富人或團體，他們尋求的是每月定期的收入或保值。

但投資者並不是經常出現。這是因為股市的增長是不平衡的，是分階段的。當股市呈 "牛市" 的時候，投股市有強勁的增長和較高的回報，投資者往往不願意將錢困在回報較低的 mortgage 中。這樣的結果是房價受經濟的影響。如經濟好股市高漲，帶動長期債卷市場的利率上升，銀行需要出較高的價錢換回流動資金，這就促使貸款利率上揚。利率升高使購屋的能力下降，造成房價下銼。因此房價隨經濟周期以及股市周轉呈波動性增長，不利於房地產業的發展。

兩房是通過增加貸款的流通現金額，減少了房價波動。他們依法隨時從聯儲局借取低息貸款，或直接向投資者發行低息債卷獲得現金，再轉向銀行或貸款公司購買 mortgage。因為 mortgage 的利息高於兩房支取現金的利率，他們賺取利率的差價。同時，兩房還經營 Secondary Mortgage Market 並獲利。買進的 mortgage 按不同等級打包，以 Mortgage-Backed Securities (MBS，屬債卷) 的形式轉賣給投資者，並提供對 MBS 本金和利息償付的保證。

據目前統計，美國大約五千萬個貸款中的一半 (約 $5,500 billion worth of residential mortgage) 握在兩房手裏。

一個 Business 個體，壟斷市場進出並同時都賺錢，就很難避免腐敗。尤其是兩房雖然類似 "準政府機構"，政府對兩房沒有真正待監督機構 (Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO) 對其沒有監督權。正如共和黨要對經濟的 deregulation 產生的後果負較大的責任一樣，民主黨要對兩房的腐敗，並由此產生的次 "級貸危機" 負較大責任。前任聯儲局主席 Alan Greenspan 曾在參議員聽證會上指出，建立監管機構對兩房的約束是一項 "刻不容緩" 的工作。但由於兩房擁有很有影響力的掮客團體，遊說國會阻擾議案通過。

對於這次美國房地產 "泡沫" 的形成，尤其是次貸危機的產生，兩房具有不可推諉的責任。

九十年代中，在克林頓總統的授意下，民主黨人在國會修改了 Community Reinvestment Act (CRA 法案)，放鬆對城市少數族裔地區的貸款標準，鼓勵銀行和貸款公司向聯邦政府申請 CRA loan (CRA 法案資助的貸款，實際上就是一種 "次級貸款"，並在不少情況下這些貸款簡直就是 give away money)。兩房和一些民主黨人，一麵高喊促進窮人擁有自己的房子，另一方麵利用政治捐款影響國會的參眾議員，並通過他們向所在地區的銀行及貸款公司施壓，促使他們向在通常情況下不符合貸款指標的客戶 (這樣的客戶通常是收入不夠，沒有首期，或者有破產記錄等的不良客戶) 借貸 (亦即所謂的 subprime mortgage，金筆注) 。

同時修改後的 CRA 法案允許兩房將這樣的 "次級貸款" 打包，當做 Security 在 CDOs (Collateralized Debt Obligations) 市場上拍賣 (見後述，金筆注)。由於兩房的性質決定，不少投資者將這些 CDOs 當作是聯邦政府提供擔保的債卷購入，從而在另一側麵打開了次貸危機的大門。


背景四：美國經濟不景氣，中國因素以及房地產 "泡沫"

兩千年小布什就任總統，後麵的八年隨之而來的是 NOTHING BUT DISASTER (全是災難)。

還記得兩千年股市大跌後的經濟衰退期嗎？

是啊，那次經濟衰退正是從股市 "泡沫" 的破裂開始的。雖然說股市在小布什就任前已經是 "高處不勝寒" 了，特別是網絡公司的泡沫注定早晚要破。但是，如果是高爾 (Al Gore) 當選，他曾許諾建設 "Internet Super Highway Second Generation" (第二代互聯網) 的計劃，許多與網絡有關的公司，特別是光纖公司，準備好了要大 "發" 一場。如事情象是這樣發展，當年的股市來個 "軟著陸" 也說不定。可是卻偏偏 "神差鬼使"，人算不如天算，小布什當選了美國總統。互聯網升級計劃當然 "泡湯"。光纖公司，帶著網絡公司 (dotcom)，還連帶著股市重重的砸了下來。曾經維持了連續八年的美國經濟增長，就此進入衰退期。

隨後是 "九一一" 恐怖襲擊，雪上加霜使得原本脆弱的美國經濟進入嚴重衰退。

但當今世界上的任何大事，不管你是站在何種立場上，也不管這是好事情還是壞事情，都可以輕易的將中國牽扯進去。我們祖國的影響力已經是無處不在，無時不在了。

所謂中國的因素，是從上世紀末開始，因為中美貿易巨大的不平衡。因為貿易出超，中國積累了大量的美金。中國政府將這些錢的大部分用來購買美國聯邦債卷。大量資金的湧入，使得債卷市場上長期債卷的利率下降，這導致了貸款利率的下降。同時，聯儲局和 Alan Greenspan 主席為了配合形勢恢複經濟，將短期利率調到四十多年來的最低點，百分之零點五，這使得很多在浮動利率的貸款客戶的月費下降。

利率下降使房屋購買力升高，促使美國房地產價值升溫，最後終於燃燒了起來。桌麵上，在二零零一年底我們正式走出了兩千年那次經濟衰退。但與以往不同的是，與經濟 "恢複" 相伴的不是生產力的增加，而是債務的增加，在曆史上絕無僅有!

首先，低利率，又碰上銀行願意借，房市 "虛火" (virtual) 的燃燒是經濟 "恢複" 的主軸。當美國家庭購買房屋時，與家具有關的行業興旺起來了，連帶著舊屋翻新業 (house remodeling) 也火熱起來。購屋者多了，出現市麵房屋的供不應求，新屋建造業也升溫，並促使房價提升。因為低利率，很多美國家庭趁此機會都作了重新貸款 (refinance)。因為房價升高，在重新貸款時，Mortgage Broker 也總不失時機地建議客戶做 cashout (現金提款)，十萬，二十萬，甚至更多 (貸款越大，Mortgage Broker 賺得也越多)。

現金到了手，於是人們就買新車，買新家具，買更多來自中國的廉價產品。當然，中國在外匯儲備增加以後，又忙於購買更多的美國聯邦債卷。錢，又回到美國人身邊來了。

中產階級和富人們的日子都火紅起來了，那麽窮人弟兄呢？窮人當然也是當仁不讓，不是還有 "次級貸款" 嗎？!

零五年以後，次級貸款居然也開始火紅起來!

由於是窮人，信用記錄當然不良，貸款利率要比通常高。如果客戶將貸款分三十年付完，或堅持多年付利息和月金，再爭取重新貸款，則銀行，貸款公司和兩房等，都是大贏家。除此之外，Mortgage Broker (幫客戶籌寫貸款的經紀人) 也是大贏家。筆者有一朋友是 mortgage broker。多年前他曾親口告訴筆者，為一個信譽 (Credit Score) 差的客戶做貸款，完成一個二三十萬美金的三十年貸款，他可以立即淨賺八千左右美金。

因為可以賺錢，也因為人本性的貪婪，銀行，貸款公司，兩房以及 Mortgage Broker 都願意做這樣的貸款。那個時候兩房的口號就是有一美金的收入就可以拿到三十美金的貸款。這樣 "窮凶極惡" 的做貸款，在房地產的高漲的後幾年，促成 "泡沫" 的增大，再增大。

所謂的 "次貸"，其實就是高利貸! 受害的多是窮人，更有不少黑人弟兄。前段時間聽到廣播裏有黑人弟兄控訴，這場 "次貸風波" 是對黑人社區 "史無前例" 的掠奪 (unprecedented rip-off to black communities)，因為不少人是付了首期的，也有不少人還堅持付了多年，到最後利率上揚無論如何都供不起了 (因為信譽差決定利率的 margin 就大)，不得不選擇放棄，回過頭來看，最終還是一無所有!

所謂要接受 "幫助" 的對象，最後竟成了受害最深的對象，這樣的現實不能不讓人深思。

當然，除了來自中國的錢以外，華爾街也送來了大量的資金 (下篇將敘述華爾街的 "創新"，金筆注)，這個房市的泡沫一直支撐了好幾年嗨，我們的好日子也多過了好幾年。但是，天底下沒有不散的宴席，經過這一場折騰以後，我們也迎來了信貸危機。