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房子的故事(十九)for sale by owner的流程解析

(2013-03-15 06:55:57) 下一個
 有過第一次賣房的經驗,我基本上對賣房的流程做到心裏有數,就是:把房子收拾幹淨,把房子放到市場上然後守株待兔,等抓到兔子以後是討價還價,房檢,修房,最後拿錢大功告成。自己賣也照葫蘆畫瓢就行了。

  上市(listing)之前的準備工作(定價是第一步,關於定價在請參照前一篇):

  1)staging:把房子裏裏外外收拾的越舒服越好,垃圾扔掉,修剪landscaping,不用的東西裝箱(反正搬家,這活兒早晚要幹),看得見的小毛小病全修了,不要這邊多個電線頭那邊插頭少個蓋子的,壁櫥裏麵也收拾整齊,不要放過每一個藏汙納垢的角落。(個人覺得這是最花功夫的一步,但是不要忘了,無論是否自己賣房,這些活兒都必須自己幹)

 2)拍照片:挑一個陽光燦爛的好天氣,把家裏家外拍一遍。有wide angle的鏡頭更好,沒有關係也不大。盡量拍全景,切記,別人有興趣的是你的房子,不是你的家具擺設。多拍一些,挑十幾張你覺得最好的。揚長避短,把最能體現你房子長處的挑出來,不用每個房間都來一張。

3)做簡介:在去別人open house的時候經紀人都會給你一份房子簡介。挑幾份看著好的,拿回家來作參考,自己也做一份。用彩色打印機打印幾十份出來放在廚房的countertop上。盡量用好一些的紙張。但也不用做得太fancy,畢竟別人看的是你的房子不是?

  接下來是怎樣把房子放到市場上去(listing)。買賣過房子的童鞋們都知道,Realtor是最大的經紀人全國性組織,他們用的MLS(Multiple LIsting System)是最大的房地產係統,經紀人都是通過這個係統幫客人買賣房。所以,隻要把房子放到這個係統裏大家都會看到,並且不僅會在realtor.com上出現,也會在和它聯網的zillow.com,Trulia.com等幾大房地產網站,及各大房地產公司的網站上出現(有時候會有一定的delay)。

  上網Google一下for sale by owner或者是MLS flat fee listing,你就會找到許多幫你把房子放到MLS上去的網站。費用從200刀到500刀不等,提供的服務大同小異,有一些還會提供一些另外收費的服務。

  那麽,怎麽挑選合適的公司呢?我找的是一個local的公司。他們的費用是500刀屬於貴的,但我主要是覺得他們還是對當地的情況比較熟悉一些,還有一些小的附帶服務我比較喜歡,比如,給你提供一個放家門鑰匙的security box掛在大門口,在你家門口打一個他們公司的for sale 的牌子(比較正式的那種)等等。還有,在你拿到offer以後,付一小筆費用他們還可以幫你做到closing為止的所有手續。

 把listing放上去的日子也有講究:星期四為佳。不是因為那是什麽黃道吉日,是因為timing。大家都知道一般周末看房的人最多。如果星期四listing上去,星期四下午經紀人就能看到,星期五他們就有時間和客人聯絡,如果合適的話周末正好看房。

  自己賣房,listing的公司會問你想付多少錢給對方經紀人。我的看法是,買方經紀人的費用一般不能省。為什麽?絕大多數的serious的買家都是通過經紀人帶著看房的,要是沒有好處他們不會願意帶客人來。但也不用給的太多,2-2.5%就夠了。畢竟買房的是客人,他們也不會因為你給經紀人更多而更喜歡你的房子不是?

  到此為止能做的事情算是都做了,接下來就是等魚兒上鉤了。給你打電話的絕大多數是買方經紀人。這時候比較保險的做法是,記下對方的公司名稱和名字,還有他們想要看房的時間,然後告訴他你會給他的公司call back to confirm the appointment。接著你直接打電話去他的公司confirm,再把門口security box的暗號給他,並請他來的時候留下name card,這樣你就可以留下一個record。這麽做,你就可以放心離開,也不用擔心有人假借經紀人的名義給你打電話。

  值得一提的是,我住過的有幾個州,經紀人都用一種比較特殊的security box,這種box不用暗號,直接用他們的經紀人的license scan一下就能夠打開。許多MLS flat rate listing公司提供這種option(一般是100刀+押金)。這樣就不用一次一次告訴對方暗號,我個人覺得非常方便又安全,很推薦。

   我一般不主張在買家來看房時人留在家中,這樣買家會覺得束手束腳,不願意在你的房子裏多呆,你賣房的機會就大大降低了。 當然,如果是買家直接給你打電話的話,出於安全上的原因,你必須要留在家裏了。記得出門以前不僅要收拾幹淨,還要把燈都打開,使房子顯得寬敞明亮。

  在確認我們的房子成功地在realtor.com上出現以後,每天就盯著電話,生怕錯過。一天過去了,沒有電話。兩天過去了,沒有消息。第三天,終於盼來了我們的第一個showing。趕緊在約定時間之前打包撤人。完了,就再沒什麽消息了。和我們賣第一幢房子時的盛況簡直無法比。我心裏嘀咕,是不是我的叫價太高啦?問朋友,他們安慰我這是中西部,房市本來不活躍,更何況現在market不好,一個星期隻有一兩個showing是很正常的。我這才算心安了一些。

  萬萬想不到的是,幾天以後又是一場飛來橫禍。
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taian12 回複 悄悄話 嚴重同意!
瑪瑪米亞 回複 悄悄話 寫得精彩,可做買房賣房教科書,一早上十幾篇全看了,期待下一篇
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