分析下新加坡未來人口變化對房產的影響

2014-07-05 

新加坡眼

李嘉誠說過，沒有人口就沒有房地產。也有很多朋友反映，申請永久居民越來越難了。本文我試著從新加坡人口政策分析一下新加坡未來的人口變化，和對房產的影響。

新加坡人口白皮書指出，到2030年新加坡的總人口將達到六百九十萬。2013年現有的總人口是五百三十萬。也就是說，在接下來的17年裏，總人口將增加一百六十萬，大約是30%。

新加坡本身的人口替代率不高。如圖所示，近年來出生率下降，死亡人口上升。接下來的17年，新增的新加坡人，每年能有兩萬就不錯了。

17年，本土出生的人口大約會貢獻34萬的總人口。那麽其他的一百三十萬應該都是飄洋過海來的。

人口白皮書裏也提到，和過去幾個10年比，接下來的兩個10年，人口增幅會大大下降。從以往的2.5%-2.8%下降到1.6% 到 1.1%。

然而，如果把同樣的數據重新畫圖，不用增加的%而用增加的絕對數，那個接下來兩個10年的人口增加數沒有少。但是，百分比的的確確是減少了，這可能是為什麽越來越多的人覺得永久居民難申請了。

兩者關係如下圖：

在貨幣供應方麵，這個沒有未來的數據。不過過去的數據十分穩健，可以用來推測未來的走勢。

以下是過去10年的貨幣供應：

下麵這個是過去39年的貨幣供應：

所以綜合以上的數據，我覺得以後外來人口在社會中的比重是越來越重。這是不可逆轉的趨勢。接下來的10年大家的生活方式還將繼續下去，不會有大的變化，除了以下幾點：

1）地鐵的重要性增加，中心地區越來越擠。
2）靠近地鐵和中心，以及名校的好房子越來越搶手。HDB價格穩中有降，私宅價格上升。
3）貨幣供應決定了通貨膨脹是大趨勢，2030年的100塊不知道可以買什麽？