倫敦金融時報： 亞洲富豪愛買的豪宅

2014年02月14日
作者：英國《金融時報》 勞拉•巴特爾

 

土地所有權或許是曆史最為久遠的展示財富的方式。從古到今，它不斷誘發衝突，也不斷激發從公民紀念碑、聖地到標榜自我的城堡與奢華宮殿等宏偉建築的設計靈感。如今土地（抑或說房產）與財富之間的關係比以往任何時候都更為複雜，商業色彩也更為濃厚。2008年全球經濟危機以來，房地產市場吸引了全球眾多富豪的目光，他們尋求安全的財富庇護港、資產多樣化的方式，也尋求展示自己實力與教養的視覺符號。

2008年，全球約有1460億美元個人財富投到了豪宅樓市（每宗交易超過1000萬美元）中，截止2012年，這個數字又飆升至3080億美元。與此同時，同期內公司對房地產業的投資額增幅隻有43%，總額為5940億美元。這些詳細數據出自第一太平戴維斯(Savills)與新加坡谘詢公司Wealth-X共同發布的最新研究報告，顯示私人投資在房地產行業中發揮越來越重要的作用。

“這是推拉因素起作用的典型案例，”第一太平戴維斯房地產研究主管約蘭德•巴恩斯(Yolande Barnes)說。“我隻是看了一下買賣雙方頂級交易商的名錄（涉及2013年的交易數量，由研究谘詢機構Real Capital Analytics編撰），便一清二楚了。房屋銷售方有JP摩根(JPMorgan)、雷曼(Lehman)接管方、德意誌銀行(Deutsche Bank)等大銀行機構……而新晉購買方就包括了中國的私企以及美國房地產投資信托基金(US Reits)。”

造成這一趨勢的關鍵是亞洲近幾年創造了巨額財富。據萊坊(Knight Frank)統計，2007年至2012年間，全球高淨值人士（HNWI，個人淨資產超過3000萬美元者）數量增加了35.6%，而他們對投資房產表現出了濃厚興趣。

第一太平戴維斯的報告說：亞洲超高淨值人士（UHNWI，同樣指個人淨資產超過3000萬美元者）所持財富的28%投於房地產，而歐美超高淨值人士的這一比例分別僅為8%與6%。因此，越來越多的亞洲財富如今直接用於不動產持有以及豪宅購置。

該報告把投資海外的中國人分成三波：第一波是在業務所在國購房的投資者；第二波為自己孩子或為獲取永久居住權置業；預計第三波為希望到世界各地購房的投資者。勿庸置疑，中國房地產市場本身發展（以及亞洲買家）的巨大潛力空間也應考慮在內，但這些預期是基於這樣的假設：亞洲超高淨值人士的消費能力會不斷攀升，而且隨著他們的財富不斷增加，其品味也會更趨多元化。

近年來，隨著香港、新加坡、孟買以及倫敦成為住宅投資的首選目標，亞洲買家對全球城市的影響與日俱增。

倫敦仲量聯行(Jones Lang LaSalle)住宅研究部主管亞當斯•查利斯(Adam Challis)說自己親眼目睹新加坡以及吉隆坡的客戶對倫敦房屋的需求量居高不下，與此同時，香港及中國大陸客戶對倫敦房屋的需求依然強勁。“說句公道話，這些對倫敦房屋的需求已經大大超出倫敦（或全球其它任何城市）的合理供給量，”他說。“下麵這則趣聞出自倫敦市長約翰遜(Boris Johnson)幾個月前對倫敦中文官網(London.cn)的巡回推介活動。我的一位同事是貿易代表團的成員，在她的博客中，她說該網投入運行後的第一天，點擊量就達到了8200萬次。”

第一太平戴維斯對亞洲超高淨值人士購房習慣的進一步研究，強調說明了那些希望投資組合多樣化的投資者的巨大消費潛力。目前，歐美有錢人擁有的房產中，64%位於城市，15%位於市鎮及郊區，剩下21%則位於湖濱、鄉村度假區以及滑雪勝地。與此同時，亞洲富人擁有的房產中，95%位於城市，隻有2%位於市鎮及郊區，隻有區區4%位於湖濱、鄉村度假區以及滑雪勝地。第一太平戴維斯的潛台詞是：如果鼓勵亞洲投資者在城郊及休閑度假房屋的置業比例與西方人持平，那麽可在全球創造約8040億美元的住宅市場。

“所有這一切呈單邊發展態勢，因為基數很低，而且市場潛在規模難以估量，”萊坊全球研究主管利亞姆•貝利(Liam Bailey)說。“或許這個發展速度不算太快，但將來在法國意大利鄉村甚至美國大城市郊區，我們要是看到越來越多的中國房主，無需太過見怪。”

然而，預測的增速，很大程度上仍受製於文化習俗。比方說，中國大陸新湧現的富豪最在意的是財產安全與投資多樣化，因此往往在知名的“世界城市”(“global cities”)購房置業，而後才會去關注購買度假房。在中國大陸這樣的國家，農村住宅仍相當低劣，培養日光浴與冬季運動的興趣還任重而道遠，對休閑屋與郊區住宅（法國葡萄園除外）的需求仍非常有限。也就是說，中國國內的休閑產業才剛起步，假以時日後，中國的富有買家或許會把投資目光轉到國內。

“從海南島(Hainan Island)就可看到冰山一角，“巴恩斯說，他指的是中國的休閑度假海島海南。1988年被劃為經濟特區，目的是吸引國內外的投資。“我覺得這非常有意思，因為最早的居住者是退休人員（抑或說臨退休人員），海南或許會是中國休閑產業第一個發展壯大的地區。”

過去整整10年，中國一直標榜自己是亞洲經濟的“火車頭”，中國買家因人民幣升值及歐美樓市價值重估而大獲其利。2013年初，中國經濟趨緩，這似乎大大影響了富豪階層財富累積的增速。去年九月，Wealth-X與瑞銀(UBS)公布的報告稱：盡管2013年亞洲超高淨值人士的數量從42895人增至44505人，但中國超高淨值人士的數量卻從11245人降至10675人。與此同時，傳統發達國家經濟出現複蘇跡象，美歐超高淨值人士的數量則分別增加了5225人及4625人。

此外，更多的經濟因素還需統籌考慮。很多人認為美聯儲(US Federal Reserve)決定把每月國債購買額從850億美元逐步降至750億美元，導致流動性趨緊以及有望提高利率，此舉將打擊當地樓市。

甚至就在上月的決定公布前，萊坊預測隨著房屋收益下降以及政府持續推出樓市降溫政策，香港2014年的高端住宅價格將下跌5%-10%，普通住宅價格則會下跌10%-15%。

“2013年年初，10年期國債收益為1.76%，購入豪宅後獲取2.3%的租金收益率似乎仍屬明智之舉，也站得住腳，” 保羅•路易(Paul Louie)說，他是巴克萊銀行(Barclays)負責日本以外亞洲地區的房產收益研究主管。“但隨著美聯儲每月逐步減少國債購買額，10年期國債收益率上升至約3%，那麽購買租金收益率隻有2.3%-2.8%、且沒有增值前景的房屋，還有何意義？”他認為香港樓市的下行趨勢不會引發中國大陸樓市大跌，但認為會促使新加坡房價得到修正，因為新加坡與香港樓市的關聯度很高。

但其他一些專家則急於指出貨幣緊縮政策的種種好處。巴恩斯坦承緊縮政策“宣告了豪宅過高收益的終結”，但她指出美英經濟複蘇會轉而增加更多主流市場國家國民的收入。

“2013年，我們在倫敦開始看到上述跡象，此時倫敦豪宅市場仍在上漲，但相比其它住宅類市場，增速要緩慢得多，”巴恩斯說。“這是個很明顯的跡象，表明開始由倫敦本地人、而非外國人（抑或說豪宅）創造財富，開始支撐市場，我認為這將是2014年相當重要的推動力量和作用因素。”

如果你認為這意味著未來財富會更加平均地分配，或者可以從富豪階層手中搶奪一點點權力，趕緊中止自己的黃粱夢、清醒直麵現實吧：Wealth-X預測到2020年，全球超淨值人士的數量將超過26萬人，他們加起來的財富有多大？將超過40萬億美元！

勞拉•巴特爾為《家居》(House & Home)雜誌副主編

譯者/常和