香港樓市 市道好“一手帶二手” 市道差“一手打二手”

2014年02月08日


市場論

黃靜怡

馬年農曆新春期間，香港樓市依然是一手新盤較二手成交旺，於1月31日至2月3日這四天長假期期間十大二手屋苑僅錄3宗成交，與去年蛇年新春五天長假的七宗成交相比下跌57%，為有紀錄以來最差的春節假二手表現。

事實上，一二手市場的關係微妙，相互的影響在此為大家分析。

當市道好的情況下，特別是在2008年金融海嘯爆發後，美國推行量化寬鬆貨幣政策，市場預期資產價格將會因貨幣貶值而上漲，資金流向物業市場，加上當時未有3D辣招的需求壓抑措施下，一手交投趨向蓬勃，一手推盤要價要量。

惟對二手市場，非但沒有太大的影響，反而有帶起二手成交之勢。從數據上分析，2009年一手的注冊量有1萬4734宗，較2008年的8863宗高出66%，而二手注冊量亦由2008年的8萬7993宗上升約16%至2009年的10萬2298宗。

這明顯表明，一手做好並沒有為二手帶來太大負麵的衝擊，反而帶動二手樓價量齊升。特別是當時新盤推盤，一二手溢價亦維持於約17%的水平，令到一手向隅客轉投二手市場。

但現時的情況與2009年時恰恰相反，近年樓市出現最大的變化是“需求管理措施”的推出。

3D辣招壓抑需求，發展商於去年第四季以稅務優惠應對，刺激一手私樓注冊量由13年上半年平均每季2212宗上升25.7%，至13年下半年平均每季2781宗，單以第四季更達3963宗。

一手市場稍為回複生氣，但由於二手市場實難提供這些稅務優惠給買家，亦不願直接減價，特別是近期新盤定價越貼近二手的情況下。買家轉投一手市場，因而令二手住宅注冊量由13年上半年平均每季1萬1520宗下跌18.6%，至13年下半年平均每季隻有9373宗，第四季更隻有8296宗。

一手銷情理想不但帶不起二手，反而有打擊二手之勢，全因3D辣招的存在和二手的折讓太少，就算有部份一手的向隅客未能成功購入心儀的新盤單位，但亦沒有因此而轉投二手市場，回流二手市場的買家少之又少，造成“一手打二手”的局麵。

（作者為美聯集團副主席兼副董事總經理）