三座魅力城市備用公寓購買指南

013年 12月 24日 英文

近

三 十年來，夏洛特·惠特克(Charlotte Whitaker)一直都夢想著擁有一套位於巴黎的備用公寓。去年秋天，在歐元兌美元匯率走低以及法國新稅法生效之後，來自芝加哥的律師惠特克終於采取了 行動：她買下了一套麵積約為64平方米、經過簡單裝修的典型的巴黎公寓，這套公寓距埃菲爾鐵塔和香榭麗舍大街都近在咫尺。

Adam Friedberg for The Wall Street Journal

巴黎、倫敦、紐約這樣極具魅力的城市也是寸土寸金之地，慕名前往的旅居者想在那裏購置一套備用房產並非易事，過來人的親身經曆可能會對你有所幫助。

惠特克表示：“這套公寓滿足了我一直以來的夢想，那就是成為一位巴黎女人，我非常享受這件事兒。”

全 球的富有人士普遍希望擁有一套位於巴黎、倫敦或紐約的住宅，從傳統的美國和歐洲買家到現金充裕的俄羅斯人、中國人、中東人和巴西人都是如此。這三座城市的 房屋經紀們表示，最明顯的行業變化之一在於當今的買家並不一定將備用公寓僅僅定義為單間公寓或單臥公寓。相反，他們通常是為他們的大家庭尋找一個落腳點， 並在預算允許的範圍內盡量購買麵積大的房子。

雖然全球的富有人士越來越將具有位置優勢的房地產視作安全資產，但其中的風險也越來越大。為 增加財政收入，各大城市正在向備用公寓的房主征收新稅費並實施調控。有關部門還在嚐試壓製對短期租賃日益增加的熱情，理由是有必要保持各居民區的特色。有 些人擔心，倫敦將出現新的房地產泡沫。

不過，通過對巴黎特定情況的研究，惠特克還是找到了出手的好時機。下文將分別介紹今年這三座城市的備用公寓市場狀況：

巴黎

蘇 富比國際地產法國公司(Sotheby's International Realty in France)的主席兼首席執行長亞曆山大·克拉夫特(Alexander Kraft)表示，從2008年起，巴黎的房產市場一直“有點像過山車”。在經濟危機開始的2008年，房產價格下跌了大約15%至20%，此後，隨著買 家紛紛搶購降價房產，房產價格又開始走高。去年5月份，法國社會黨總統弗朗索瓦·奧朗德(Francois Hollande)當選，他隨後決定上調收入稅和資本所得稅的稅率。克拉夫特表示，這些舉措令許多法國買家退出了房地產市場。

目前，據克 拉夫特估計，大多數公寓都是以低於掛牌價15%-20%的價格出售的，位於較好社區的“拎包入住”型單間公寓和單臥公寓的價格大概在1,500美元至 1,900美元每平方英尺（約合每平米10至12.6萬元人民幣）。很多巴黎備用公寓的房主都是通過將公寓短期出租的方式來補貼支出的，但是法國政府近期 已經開始打壓這種做法了。

幫助惠特克買到心儀公寓的是Vingt Pari公司的蘇西·霍蘭茲(Susie Hollands)。霍蘭茲表示：“今年是買方市場。”惠特克沒有透露她購買她的雙臥公寓的成本，她隻說她將購房預算控製在了100萬美元（約合人民幣600萬元）以內。

巴 恩斯國際豪華房地產公司(Barnes International Luxury Real Estate)備用公寓部門的經理文森特·德馬瑞(Vincent Desmarie)表示，一個重大變化是“拎包入住”公寓時代的來臨，這類公寓的買家往往要求公寓配齊家具和其他生活設施。德馬瑞稱，他最近賣出了一套麵 積約為100平方米的雙臥公寓，這套位於高雅的福煦大街(Avenue Foch)上的公寓配有“電視、毛巾、床品、水杯和葡萄酒杯”，公寓的售價僅略高於200萬美元（約合人民幣1200萬元）。

德馬瑞表示：“在2008年以前，我們從來沒聽說過這種事兒。危機過後，買家們變得越來越有創造力了。”

巴黎地產集團(Paris Property Group)的創始人米蘭達·博特(Miranda Bothe)表示，她聽說有將房子短期出租的房主已經接到了政府寄來的警告信或者罰單。巴黎地產集團專門幫助外國人購買或出售房產。

紐約

在巴黎轉變為買方市場之際，紐約最近經曆了截然不同的市場調整。

據 紐約房產經紀公司柯克蘭集團(Corcoran Group)提供的數據顯示，與曼哈頓待售公寓數目的峰值、2009年第一季度的超過12,000套待售公寓相比，目前市場上的待售公寓數目還不到 6,000套。柯克蘭集團還表示，單臥合作公寓(Cooperative Apartments)於2008年第二季度創下了價格高峰，當時的均價為638,000美元；如今，這類公寓的均價為585,000美元（約合人民幣 351萬元）。合作公寓指的是買家在法律上擁有一幢住宅建築的部分股權，而不是某間公寓的所有權。由買家直接所有的單臥產權公寓 (Condominiums)目前的均價比2008年第二季度小幅上升了20,000美元（約合人民幣12萬元），達到了870,000美元（約合人民幣 522萬元）。

房產經紀們表示，2008年以來的另外一項重大變化就是現金的充裕。

蘇富比國際地產公司的合夥經紀人葆琳·埃文斯(Pauline Evans)表示：“現在，幾乎我手上的所有房產都要求以現金付款。”埃文斯還稱，在競價戰中，貸款保障條款——也就是在購買合同中約定將取得貸款作為合同成立條件的條款——已經成為了一項劣勢。

鑒於二套房購買者蜂擁而至，今年紐約市對稅務條例進行了調整，使二套房購買者不再享有與首套房購買者相同的減稅待遇。紐約市還對短期租賃展開了打壓。但是，房產經紀們表示，這兩項舉措都未能令備用公寓市場降溫。

圖片：大城市的備用居所

在 巴黎，來自世界各地的買家都希望購買同一類型的公寓，也就是那些位於老建築高層的臨街公寓。而紐約的情況與巴黎截然不同，房產經紀們稱，世界各地買家的偏 好差異很大。埃文斯稱，外國的備用公寓買家，尤其是中國人，非常偏愛“全新的、窗明幾 的、提供周到服務的高層公寓”，公寓還需配備有諸如冷藏間等新式設備，以容納房主購買的食品。

埃文斯稱，外國買家極少考慮合作公寓，盡 管合作公寓的數量占曼哈頓全部公寓的大約70%。道格拉斯·埃利曼公司(Douglas Elliman)的合夥經紀人安·卡特比爾·莉娜(Ann Cutbill Lenane)表示，許多合作公寓拒絕了備用公寓的買家，理由從希望能將資產留在美國境內到擔心居住在父母公寓裏的“大學生在公寓內胡作非為”應有盡有。



根據柯克蘭的統計，單臥合作公寓的售價比單臥產權公寓的售價低約三分之一，原因包括合作公寓每月需繳納較高的管理費以及合作公寓麵臨更多的出租限製等。但是，即使對美國買家來說，買到合作公寓也並非易事。

去年，在考慮到產權公寓的高昂代價後，來自紐約州華盛頓港(Port Washington)的家庭主婦蘇珊·茲維娜(Susan Zwiener)決定選購一套合作公寓作為備用公寓。去年秋天，她和她的丈夫簽署了上東區一套雙臥公寓的認購協議。不久之後，她被告知他們的購買意向被董 事會否決了。

茲維娜稱：“被否決的原因可能是我們準備將這套公寓作為備用公寓。也可能是出於其他原因。對於合作公寓來說，你永遠也搞不清被拒絕的理由。”

在被合作公寓搞得焦頭爛額之後，今年夏天，茲維娜一家花費240萬美元（約合人民幣1440萬元）買到了一套位於66街的麵積約為135平方米的雙臥公寓。茲維娜表示：“在經曆了被合作公寓拒售的整個過程後，我不得不接受了這個價格。”

她說，這套公寓距離這對夫妻共同所有的牛排餐廳很近，並且將來能供他們上大學的孩子們在紐約市找到暑期工作時居住。

倫敦

目前，倫敦高端房產的價格正在持續攀升。據全球性房地產公司萊坊(Knight Frank)的數據顯示，自2009年以來，市場上最貴的5%的房產的均價已經上漲了53%。在倫敦的某些區域，房產價格的漲幅已經達到了每月1%。

46 歲的倫敦銀行家朱利安·曼森(Julian Munson)最近剛剛和他的妻子搬進價格128萬美元（約合人民幣768萬元）的備用公寓中，他們工作日時居住在這裏。曼森表示：“我們希望這不是一個 房地產泡沫。當這對夫婦18個月前開始找房的時候，“高得咋舌的房價讓我大吃了一驚”。

對此專家們給出了各種解釋：2008年以來英鎊持續走弱；由塞浦路斯救助計劃提振了房地產交易熱情，因為該救助計劃要求對儲戶存款進行征稅；富有的法國人逃避本國稅法；來自國外的需求，包括中東人尋找安全資產以及亞洲人尋找收益型資產等。

英國地產中介Prime Purchase的董事蓋伊·米科克(Guy Meacock)在描述公司的客戶群時表示：“在2007年和2008年以前，倫敦市場上的英國買家占70%，國際買家占30%。”他還表示：“現在這一比例為50-50。”

蜂 擁而至的二套房購買者使倫敦地產開發商科林·菲茲傑拉德(Colin FitzGerald)受到了鼓舞，他將公司用於購買房地產的資金增加了一倍。去年，他斥資480萬美元購買了一套位於騎士橋 (Knightsbridge)和南肯辛頓(South Kensington)之間麵積約為186平方米、狀況欠佳的“車房”。為吸引二套房購買者的興趣，他隨後對這套住宅進行了翻新：他給這套住宅安裝了安保 係統，修建了一個小於一般麵積的廚房，並進行了裝修，這套住宅從枕頭到控製燈光的iPad一應俱全。現在，這套住宅的掛牌價為790萬美元（約合人民幣 4,740萬元）。

菲茲傑拉德表示：“現在投入市場的房產必須是那種客戶付款後第二天就能拎包入住的類型。如果買家想要切麵包板上的檸檬擺件，他們也能如願以償。”菲茲傑拉德還稱，這套房產已經吸引了來自中國、沙特阿拉伯和澳大利亞的二套房購買者以及來自英國鄉村的一對夫婦。

很多外國買家很喜歡入住知名社區，這推高了房價。

目前，在不太知名的社區有一些性價比最高的住宅出售。高端地產經紀公司約翰·泰勒(John Taylor)的總經理大衛·亞當斯(David Adams)表示，皮米裏科(Pimlico)的房價約為附近貝爾格萊維亞區(Belgravia)的一半，而馬裏波恩(Marylebone)則吸引了 那些無力承擔梅費爾(Mayfair)高額房價的置業者。

地產經紀們表示，自從去年印花稅稅率上調之後，買家越來越難找到價格高於320萬美元（約合人民幣1,920萬元）的地產了。對於售價在此區間的民用住宅來講，買家所需繳納的印花稅已由5%升至了7%。

房產經紀公司Strutt & Parker西切爾西(West Chelsea)辦公室的負責人西蒙·羅斯(Simon Rose)表示：“很多人都撤下了已經掛牌上市的房產，並開始進行翻新。”

其他中介稱，上漲的交易成本不能抵消增值帶來的收益。

萊坊的倫敦房產主管諾埃爾·弗林特(Noel Flint)表示：“在倫敦，房價泡沫成為了當前熱議的焦點話題。”

Katy McLaughlin, WSJ