2013年 11月 04日
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乎 沒有哪個房地產市場的波動程度可以超過香港。投資者可以從中大舉獲利，但難的是如何把握時機。在1997年末至2003年中的這段時間裏，香港房價下跌了 76%。此後至今年早些時候，香港房價又上漲了四倍。近幾周來，香港房價再次開始下跌，分析師認為房價還有廣闊的下跌空間。但投資者則不應簡單選擇離場， 因為不久後房地產類股可能出現投資機會。巴克萊(Barclays)駐香港的房地產分析師路易(Paul Louie)說，香港房價未來兩年可能從當前大約60萬美元中值的基礎上至少下跌30%。他預計房地產各領域將同步下跌，辦公地產至少下跌20%，而零售及百貨類地產至多也隻能持平。
美 銀美林(Bank of America Merrill Lynch)的Raymond Ngai說，香港房價下跌主要應歸咎於長期美國國債收益率上升，這是因為香港實行聯係匯率製度，港元匯率與美元掛鉤。他說，香港的住房收益率（房產年收入 或租金除以購買價）與10年期美國國債收益率緊密相關。目前二者均為2.8%。美銀美林預計，10年期美國國債收益率明年將升至4%。Ngai說，假設 10年期美國國債收益率升至4%且香港住房收益率也緊隨美國國債收益率變化，同時租金保持不變，那麽房價需要至少下跌24%才能讓住房收益率從當前的 2.8%上升至4%。
盡管香港利率水平下降抑製了抵押貸款還款額，但香港房價還是讓許 多市民難以負擔。香港住房的價格收入比已經大幅上升。1997年房價達到峰值時，價格收入比大約為13.2倍，隨後在2003年跌至5.5倍。目前價格收 入比已經升至13.3倍。Ngai說，在1997年，香港房屋所有人需要支付近10%的抵押貸款利率；而現在抵押貸款利率僅略高於2.2%。因此，利率上 升確實將會衝擊房屋所有人。他說，如果從還清抵押貸款需要一個家庭多少年的收入來看，現在又需要17年的收入，與最近一次周期峰值1997年相當。
幾乎所有人都認為，隻有價格下跌才能彌補利率的上升。
雖 然對投資者而言這一切聽起來讓人感覺悲觀，但對一些股票而言可能卻是好事。房地產類股數年前就開始消化房價的下跌。受全球流動性大舉進入香港的影響，香港 房價自2009年末以來已經上漲111%，但新鴻基地產(Sun Hung Kai Properties)和新世界發展(New World Holdings)等地產股的股價五年來卻幾乎保持不變。巴克萊的路易說，他認為這個差異將緩慢消失。
傑富瑞投資銀行(Jefferies & Co.)駐香港的分析師Venant Chiang說，房價下跌可以為地產類股投資者創造大量價值。在一些情況下，地產類股市盈率已經為四至七倍。隻要房價不崩盤，地產類股承受的壓力將會減輕。
Chiang 認為，目前可以買進長江實業(Cheung Kong Holdings)和新世界發展等股票。這些股票已經消化了所有可能出現的壞消息。長江實業旗下上市子公司和記黃埔(Hutchison Whampoa)占長江實業資產的52%，該子公司業務涉及港口、電信和零售。Chiang把長江實業的目標價定為136港元，較該股目前的價格高 12%。長江實業股息收益率為2.8%，該公司不到30%的淨資產價值與香港房地產市場相關聯。
Assif Shameen
（編者按：Assif Shameen駐新加坡，負責撰寫有關亞洲市場的文章。）
本文譯自《巴倫周刊》
