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慎防過度借貸的風險
早報，2013年07月04日
金融管理局頒布新條例，從上星期六開始，銀行在評估個人房貸申請時，必須將申請者的所有債務包括房地產、汽車、信用卡等貸款考慮在內，貸款者每月的攤還款額不得超過收入的六成。在這之前，房貸的頂限是根據借貸者的收入、年齡、擁有房產的數量及攤還年限決定。
自2009年以來，政府七次通過增加供應及壓抑需求，雙管齊下，推出房地產降溫措施。收緊房貸，便是壓抑需求的主要工具之一。但在多年超低利率的環 境下，新加坡的房價還是居高不下。此外，上有政策，下有對策。一些銀行、發展商及房屋代理等房地產市場利益相關者，為買房者出謀劃策，化解降溫措施的部分 壓力，扶持了虛高的房價。有買家以年輕親人如孩子的名字注冊，自己則作為貸款擔保人，以逃避額外買方印花稅，並獲得更高的房貸及更長的還貸期限。在新條例 下，金管局規定借貸人也必須是房地產的業主，以堵住這個漏洞。
雖然金管局的房貸新條例會影響房地產市場的需求，但這新條例不是另一輪房地產降溫措施，而是確保金融機構及投資者謹慎理財。渣打銀行最近發布的報告 顯示，新加坡的家庭債務在2000年相當於國內生產總值的38％，但這比率目前攀高至75％，而在家庭債務中，房貸高達74％。金管局去年11月發布的 《金融穩定檢討》報告中也指出，房地產占新加坡家庭資產的一半。在2008年雷曼兄弟倒閉後，新加坡家庭的財富主要是由房地產上漲拉動。該報告指出，自 2011年第二季以來，新加坡家庭債務的增速比資產增長來得快。
從宏觀的角度而言，新加坡金融體係不太可能出現係統性危機。新加坡總家庭債務隻占總資產的16％，而總房貸也隻占房產總值的48％，回旋的空間還相 當大。然而，房貸近年來的增速顯示，有些投資者在超低利率的環境下，以四兩撥千斤的杠杆投資方式，進行高風險的投資與投機。由於這一輪的低利率持續多年， 不少激進的投資者確實賺得盆滿缽滿。然而，當利率回複到正常的水平或是失業率上升時，這些過度借貸者將可能陷入困境。這也是金融監管者的隱憂。
金管局這次的新房貸條例，是緊隨著今年2月份收緊車貸後的另一動作。這除了反映金管局對國人過度借貸的憂慮外，也凸顯它在金融監管作風上的調整。在 2003年前，金管局規定車貸頂限是車價的七成，而且貸款攤還期不能超過七年。金管局在2003年解除了這個限製，以將一刀切的監管方式轉為由業者自行評 估信貸風險。事隔十年，在長期超低利率環境下，買車者過度借貸的風險提高，金管局這次又重新收緊車貸條例。此外，在新房貸條例下，金融機構在計算房貸頂額 時，是以遠比現有的市場利率高的中期利率為準。顯然的，單靠業者自行評估信貸風險，已不能完全符合金管局審慎管理的要求。
車貸及房貸的新條例，不僅在於收緊，也顯示監管當局為了確保財政審慎，采取更積極的幹預與預防性措施。這是必要的。各行各業目前競爭激烈，各出奇 招，有意或無意地顛覆了政策的宗旨。為了爭取房貸，銀行協助借貸者拉長貸款攤還期，有些還一度提供長達50年攤還期的房貸。此外，銀行允許沒有收入或收入 低的貸款者，通過親人擔保而借貸，更是匪夷所思。另一方麵，發展商在房價居高不下的走勢下為了維持買家的負擔能力，推出了鞋盒公寓，從而扶持及推高房地產 的尺價。當政府壓抑住宅房地產需求時，發展商轉而推出小型的工業房地產，推高了工業廠房的價格。買房者也爭先恐後搶購，將空白支票交給房產經紀，以免失去 置業的機會。每當政府宣布房地產新措施時，不少買家漏夜趕在政策實施前，排隊搶購，這與政府的審慎政策背道而馳。
金管局在推出房貸新條例時強調，這次的改變是結構性及長期的措施，以鼓勵借貸者謹慎借貸，並確保金融業者加強信貸管理。它還表示，借貸的門檻可能會 進一步提高。在這瞬息萬變的投資環境下，審慎及量入為出，不僅是政府應關切的問題，也是相關業者及投資者應該遵循的原則。虛高的房地產市場，拖垮了不少國 家的經濟。在政治新常態下，房地產泡沫破裂也可能演變為政治問題。新加坡應引以為鑒。
慎防過度借貸的風險
2013年07月04日
社論
2013年7月4日
金融管理局頒布新條例，從上星期六開始，銀行在評估個人房貸申請時，必須將申請者的所有債務包括房地產、汽車、信用卡等貸款考慮在內，貸款者每月的攤還款額不得超過收入的六成。在這之前，房貸的頂限是根據借貸者的收入、年齡、擁有房產的數量及攤還年限決定。
自2009年以來，政府七次通過增加供應及壓抑需求，雙管齊下，推出房地產降溫措施。收緊房貸，便是壓抑需求的主要工具之一。但在多年超低利率的環 境下，新加坡的房價還是居高不下。此外，上有政策，下有對策。一些銀行、發展商及房屋代理等房地產市場利益相關者，為買房者出謀劃策，化解降溫措施的部分 壓力，扶持了虛高的房價。有買家以年輕親人如孩子的名字注冊，自己則作為貸款擔保人，以逃避額外買方印花稅，並獲得更高的房貸及更長的還貸期限。在新條例 下，金管局規定借貸人也必須是房地產的業主，以堵住這個漏洞。
雖然金管局的房貸新條例會影響房地產市場的需求，但這新條例不是另一輪房地產降溫措施，而是確保金融機構及投資者謹慎理財。渣打銀行最近發布的報告 顯示，新加坡的家庭債務在2000年相當於國內生產總值的38％，但這比率目前攀高至75％，而在家庭債務中，房貸高達74％。金管局去年11月發布的 《金融穩定檢討》報告中也指出，房地產占新加坡家庭資產的一半。在2008年雷曼兄弟倒閉後，新加坡家庭的財富主要是由房地產上漲拉動。該報告指出，自 2011年第二季以來，新加坡家庭債務的增速比資產增長來得快。
從宏觀的角度而言，新加坡金融體係不太可能出現係統性危機。新加坡總家庭債務隻占總資產的16％，而總房貸也隻占房產總值的48％，回旋的空間還相 當大。然而，房貸近年來的增速顯示，有些投資者在超低利率的環境下，以四兩撥千斤的杠杆投資方式，進行高風險的投資與投機。由於這一輪的低利率持續多年， 不少激進的投資者確實賺得盆滿缽滿。然而，當利率回複到正常的水平或是失業率上升時，這些過度借貸者將可能陷入困境。這也是金融監管者的隱憂。
金管局這次的新房貸條例，是緊隨著今年2月份收緊車貸後的另一動作。這除了反映金管局對國人過度借貸的憂慮外，也凸顯它在金融監管作風上的調整。在 2003年前，金管局規定車貸頂限是車價的七成，而且貸款攤還期不能超過七年。金管局在2003年解除了這個限製，以將一刀切的監管方式轉為由業者自行評 估信貸風險。事隔十年，在長期超低利率環境下，買車者過度借貸的風險提高，金管局這次又重新收緊車貸條例。此外，在新房貸條例下，金融機構在計算房貸頂額 時，是以遠比現有的市場利率高的中期利率為準。顯然的，單靠業者自行評估信貸風險，已不能完全符合金管局審慎管理的要求。
車貸及房貸的新條例，不僅在於收緊，也顯示監管當局為了確保財政審慎，采取更積極的幹預與預防性措施。這是必要的。各行各業目前競爭激烈，各出奇 招，有意或無意地顛覆了政策的宗旨。為了爭取房貸，銀行協助借貸者拉長貸款攤還期，有些還一度提供長達50年攤還期的房貸。此外，銀行允許沒有收入或收入 低的貸款者，通過親人擔保而借貸，更是匪夷所思。另一方麵，發展商在房價居高不下的走勢下為了維持買家的負擔能力，推出了鞋盒公寓，從而扶持及推高房地產 的尺價。當政府壓抑住宅房地產需求時，發展商轉而推出小型的工業房地產，推高了工業廠房的價格。買房者也爭先恐後搶購，將空白支票交給房產經紀，以免失去 置業的機會。每當政府宣布房地產新措施時，不少買家漏夜趕在政策實施前，排隊搶購，這與政府的審慎政策背道而馳。
金管局在推出房貸新條例時強調，這次的改變是結構性及長期的措施，以鼓勵借貸者謹慎借貸，並確保金融業者加強信貸管理。它還表示，借貸的門檻可能會 進一步提高。在這瞬息萬變的投資環境下，審慎及量入為出，不僅是政府應關切的問題，也是相關業者及投資者應該遵循的原則。虛高的房地產市場，拖垮了不少國 家的經濟。在政治新常態下，房地產泡沫破裂也可能演變為政治問題。新加坡應引以為鑒。
慎防過度借貸的風險
2013年07月04日
社論
2013年7月4日
金融管理局頒布新條例，從上星期六開始，銀行在評估個人房貸申請時，必須將申請者的所有債務包括房地產、汽車、信用卡等貸款考慮在內，貸款者每月的攤還款額不得超過收入的六成。在這之前，房貸的頂限是根據借貸者的收入、年齡、擁有房產的數量及攤還年限決定。
自2009年以來，政府七次通過增加供應及壓抑需求，雙管齊下，推出房地產降溫措施。收緊房貸，便是壓抑需求的主要工具之一。但在多年超低利率的環 境下，新加坡的房價還是居高不下。此外，上有政策，下有對策。一些銀行、發展商及房屋代理等房地產市場利益相關者，為買房者出謀劃策，化解降溫措施的部分 壓力，扶持了虛高的房價。有買家以年輕親人如孩子的名字注冊，自己則作為貸款擔保人，以逃避額外買方印花稅，並獲得更高的房貸及更長的還貸期限。在新條例 下，金管局規定借貸人也必須是房地產的業主，以堵住這個漏洞。
雖然金管局的房貸新條例會影響房地產市場的需求，但這新條例不是另一輪房地產降溫措施，而是確保金融機構及投資者謹慎理財。渣打銀行最近發布的報告 顯示，新加坡的家庭債務在2000年相當於國內生產總值的38％，但這比率目前攀高至75％，而在家庭債務中，房貸高達74％。金管局去年11月發布的 《金融穩定檢討》報告中也指出，房地產占新加坡家庭資產的一半。在2008年雷曼兄弟倒閉後，新加坡家庭的財富主要是由房地產上漲拉動。該報告指出，自 2011年第二季以來，新加坡家庭債務的增速比資產增長來得快。
從宏觀的角度而言，新加坡金融體係不太可能出現係統性危機。新加坡總家庭債務隻占總資產的16％，而總房貸也隻占房產總值的48％，回旋的空間還相 當大。然而，房貸近年來的增速顯示，有些投資者在超低利率的環境下，以四兩撥千斤的杠杆投資方式，進行高風險的投資與投機。由於這一輪的低利率持續多年， 不少激進的投資者確實賺得盆滿缽滿。然而，當利率回複到正常的水平或是失業率上升時，這些過度借貸者將可能陷入困境。這也是金融監管者的隱憂。
金管局這次的新房貸條例，是緊隨著今年2月份收緊車貸後的另一動作。這除了反映金管局對國人過度借貸的憂慮外，也凸顯它在金融監管作風上的調整。在 2003年前，金管局規定車貸頂限是車價的七成，而且貸款攤還期不能超過七年。金管局在2003年解除了這個限製，以將一刀切的監管方式轉為由業者自行評 估信貸風險。事隔十年，在長期超低利率環境下，買車者過度借貸的風險提高，金管局這次又重新收緊車貸條例。此外，在新房貸條例下，金融機構在計算房貸頂額 時，是以遠比現有的市場利率高的中期利率為準。顯然的，單靠業者自行評估信貸風險，已不能完全符合金管局審慎管理的要求。
車貸及房貸的新條例，不僅在於收緊，也顯示監管當局為了確保財政審慎，采取更積極的幹預與預防性措施。這是必要的。各行各業目前競爭激烈，各出奇 招，有意或無意地顛覆了政策的宗旨。為了爭取房貸，銀行協助借貸者拉長貸款攤還期，有些還一度提供長達50年攤還期的房貸。此外，銀行允許沒有收入或收入 低的貸款者，通過親人擔保而借貸，更是匪夷所思。另一方麵，發展商在房價居高不下的走勢下為了維持買家的負擔能力，推出了鞋盒公寓，從而扶持及推高房地產 的尺價。當政府壓抑住宅房地產需求時，發展商轉而推出小型的工業房地產，推高了工業廠房的價格。買房者也爭先恐後搶購，將空白支票交給房產經紀，以免失去 置業的機會。每當政府宣布房地產新措施時，不少買家漏夜趕在政策實施前，排隊搶購，這與政府的審慎政策背道而馳。
金管局在推出房貸新條例時強調，這次的改變是結構性及長期的措施，以鼓勵借貸者謹慎借貸，並確保金融業者加強信貸管理。它還表示，借貸的門檻可能會 進一步提高。在這瞬息萬變的投資環境下，審慎及量入為出，不僅是政府應關切的問題，也是相關業者及投資者應該遵循的原則。虛高的房地產市場，拖垮了不少國 家的經濟。在政治新常態下，房地產泡沫破裂也可能演變為政治問題。新加坡應引以為鑒。
