2013-02-13：香港住宅物業價量回升 政府可能再度出招

（2013-02-13）
早報導讀 市場論

黃靜怡

　 上個月香港住宅樓市出現價量齊升的情況，是自去年10月政府出招壓抑需求後一個升幅較為明顯的月份，預計整體住宅交投會較12月份上升約2成半。

　 根據美聯樓價走勢圖，上個月的二手樓價臨時數字錄得1.9%的升幅。 　 這也是過去3個月所錄得最大的單月升幅。

　 隨著樓市再度活躍，最近亦有報道指政府有可能於短期內再度推出新措施，盛傳會效法新加坡對購入第二個物業的買家征收買家印花稅(BSD)。

價量背馳　樓市畸型發展

　 經過過去兩年港府不斷出招，住宅成交無疑回落，但樓價卻不跌反升。因此就算此次政府再度出招，預期對樓市的影響隻會是短暫，反而是加快推地，縮短審批預售樓花時間，以增加一手供應去舒緩二手缺盤的情況，樓市方可回複正軌。

　 “樓價升、成交跌”是香港住宅樓市過去兩年的特色，政府早於2009年10月收緊按揭（抵押）成數開始，就不斷出招壓抑樓市，二手住宅注冊量於2011及2012年分別按年回落39.4%及6.7%，與2009及2010年分別按年上升16.3%及21.2%相比，有很大幅度的回落。

　 但反觀樓價的表現，樓價於2011及2012年分別上升7.3%及22.8%，明顯是與成交量下跌出現背馳。

愈多招數　愈少放盤

　 價升量跌的情況隻是在近兩年特別明顯。事實上，自2003年中樓市複蘇後，樓價與成交大部份時間都同步，意即是樓價上升之餘，成交也上升。

　 特別是在樓市“大旺市”如2004、2007年及2010年，兩者的按年升幅均不少於20%。 價量齊升才是衡量樓市大旺市的指標；近年價量背馳則反映了樓市的畸形發展。 既然樓市的發展受到政策左右，可以預期在政府繼續出招的同時，樓市的變化將愈來愈大。

　 至於盛傳的加強版BSD如推出，預料會令放盤量進一步減少，原因是經過多次的出招後，現在購入物業所受到的限製愈來愈大，如3年內轉售要付SSD，若加強版BSD出台，將出租的物業沽出再買入第二個物業將要繳付BSD，相信在“一動不如一靜”的情況下，業主賣樓的意欲會進一步下降，最直接影響的將會是成交。

　 更何況近月釋放的購買力已略有消耗，近期的二手成交也見回落，預期新春假期二手交投將會持續減少；然而樓價方麵有很大可能仍然穩企，除非是外圍出現突然轉差的變化，或利率進入上升軌道令業主供樓負擔大幅增加，否則“價穩量跌”的情況將持續。

（作者為美聯集團副主席兼副董事總經理）