永久居民如何應對 房地產降溫措施

蘇文琪　(2013-01-28)

 

　　兩個多星期前緊急出台的新房地產降溫措施，對那些原本打算在近期購買房子的永久居民，無疑是燙手山芋。

　　成為永久居民三年多的薑倩（26歲，金融分析師），原本和丈夫在新措施生效當天約經紀看房，聽說有額外買方印花稅（Additional Buyer's Stamp Duty，簡稱ABSD）後就取消了預約。她說：“現在得先申請入籍，然後再做買房打算，但願能申請成功，今年能買到房子。”

　　薑倩之前就有入籍打算，原來的計劃是先買房子，然後等較方便的時間才提交申請，如今買屋計劃可能要暫時擱置。“我們夫妻倆目前是租房住，所以這關係到我們是否要延長租約。現有的租約即將在今年6月到期。如果不能及時申請成為公民，租約可能要延長一年。”

　　她日前通過網上安排預約，準備提交文件申請入籍，卻發現預約時間的排期已經排到4月。薑倩說：“似乎是有很多人在新措施推出後，急著申請成為公民。”

　　薑倩坦承，或許因為自己和身邊的朋友都打算成為公民，或已經成為公民，她自己倒沒有對涉及永久居民的新措施感到反感，也沒去想有什麽差別待遇。

感覺在這裏生活越來越困難

　　目前擁有一間公寓單位的永久居民艾倫（35歲）不用為購買房子而煩惱，他在心理層麵上卻難免受到新降溫措施影響。

　　從事物流業的艾倫約五年前與妻兒來到本地，他認為，教育部不久前宣布讓公民在報讀小學時有優先權，衛生部也調低永久居民的醫藥費津貼，反而更讓永久居民怨聲載道。

　　他說：“新的降溫措施其實影響不大，反正大部分的外國人剛來時就是租房子，新措施出台，大不了繼續租房。但政府這次又對我們下手，永久居民似乎越來越沒有優勢，感覺就像外國人。妻子還曾開玩笑說，‘我們越來越像二等公民’。”

　　他認為，永久居民都是抱著長期居住的心態，可他現在感覺在這裏生活會越來越困難。“永久居民好像已經不在政府的考慮範圍內。”

公民的良好感覺不應基於別的居民的痛苦

　　艾倫歎道，政府似乎是用“負麵因素”來推動永久居民申請成為公民，讓他進退兩難。“一些人認為我們不當公民是為留條後路，其實不然。我們隻是對遠在家鄉的家人還有牽掛， 有時可能需要回去長期照顧他們，若成了公民會不方便。”

　　他坦言，自己開始傾向離開新加坡了，但他的四歲半兒子從小在本地長大，生活方式和口音，根本像個新加坡人。若帶孩子回去中國，艾倫擔心他會適應不了。

　　艾倫認為永久居民之間的負麵情緒長此下去，新加坡恐會流失有貢獻的人才，對國家來說是一種損失。“要讓我們愛這個國家，感受很重要，沒有人願意做二等公民。公民的良好感覺不應基於別人的痛苦。”

或許會加快成為公民的速度

　　來自馬來西亞的林姓會計師（25歲）不久前和新加坡籍未婚夫成功申請到位於武吉巴督的預購組屋。已經是永久居民的她說，新一輪的降溫措施可以給新加坡人製造更多買房子的機會，因此可以理解新措施的必要性。“這些年的確有太多富有的外國人進場投資，推高了房價。”

　　她認為，新措施在一定程度上，或許會加快永久居民成為公民的速度，但是現階段，她不會為了能買第二個房地產而成為公民。“當公民與否，我不會光考慮經濟因素。真的有意要購買第二個房地產，我大可以在馬來西亞物色到。”

隻想維持現狀不敢考慮未來

　　中國籍華文教師周康（30來歲）與妻兒住在盛港的五房式組屋，暫時沒有置業的打算，短期內不受新措施影響。“我們畢竟有房子住，相對來講比較安心。不過，如果這樣的降溫措施是長期的，那往後我積攢夠了，打算買房子時，肯定會有影響。”

　　五年前成為永久居民的他說，感覺最近幾年有關房地產各種各樣的措施相當多，未來還不知道會有怎樣的新措施出台，不確定性較強。因此，他隻想維持現狀，不敢考慮未來。“政府一會兒出這個，一會兒出那個，現在想太遠沒用。”

　　周康認為，至今為止的降溫措施並非大刀闊斧，隻產生一些微調的作用，不構成讓人趕緊成為公民的理由。“身邊的朋友大多數是為了孩子而申請成為公民，房子的影響是有限的。”

房地產業者怎麽說

　　受訪房地產業者表示，新降溫措施推出後，永久居民的組屋需求明顯減少。

　　橙易產業谘詢公司董事經理陳道俊指出，原本打算購買組屋的永久居民，因為考慮到不能再出租整間組屋，購買私宅後須在半年內出售組屋，以及購買組屋的貸款條例收緊，好些轉而把眼光放在私宅上。

　　陳道俊說，這些永久居民大多在本地居住多年，已建立自己的家庭，積蓄也充足，並都希望在這裏長期住下來。另一些永久居民則暫不買屋，先去申請入籍。“一些剛完成學業的永久居民也不會在這時決定買屋，因為他們要考慮清楚是否要長住在這裏。”

　　博納（PropNex）集團高級副總裁林永富認為，經濟能力較好的永久居民應該考慮把買組屋的機會讓給負擔能力較差的人。“這樣或多或少能減低新措施帶來的衝擊，大家也能各取所需。”

約七成支付高現金溢價的買主是永久居民

　　另外，房地產業者認為，新措施隻是為了抑製投機的買家，對純粹將組屋當居住用途的永久居民不會有太大的影響。

　　林永富說，新降溫措施是為確保房產不會被濫用，價格不會被外來因素炒到國人無法承當的地步，是一個持續長遠的計劃。“一些經濟能力較好的永久居民，有能力購買組屋，又能負擔多一個私宅，可能會把買賣房產作為一個賺錢工具。額外買方印花稅可以確保那些不需要買房的買家進場，把機會讓給真正要買房的人。”

　　ECG房地產經紀公司總裁鄭來明說，這幾年來，組屋租金不斷上漲，例如三房式組屋的市場租金以前是850元，現在達3000元，漲幅超過兩倍，或讓一些投機者覺得有利可圖。

　　他指出，過去三年內，約七成支付高現金溢價的買主是永久居民，現金溢價創新高的買主也是永久居民。“永久居民可能認為就算他支付多一兩萬元，甚至三萬元，也不會覺得吃虧，因為他可以賺取豐厚的租金。但就大眾市場來說，一般人買屋不會這麽想。”

永久居民購買組屋應該自住

　　業者受訪時也說，永久居民在本地長期居住，購買組屋應該是給自己住，不是放空或出租。

　　鄭來明說，組屋一直是所有新加坡人最基本的需要。“麵對不斷高漲的組屋租金，永久居民最明智的決定，當然是買房而不是租房，隻不過必須遵守一些條例，才能達成。”

　　林永富說，永久居民也是要了解政策不是要針對任何人，政策隻是要穩定房地產市場，價格可以保持一定的水平，而不是無限製地往上攀，否則下一代會受到很大的影響。“我同時也希望那些把新加坡當家的永久居民，不妨考慮成為公民。”

問與答

　　■如果超過一人聯名購買房地產，買主中有新加坡公民和非公民，額外買方印花稅要如何計算？

　　根據條例，超過一人聯名購買房地產，額外買方印花稅將按照受更高印花稅額影響的一方計算。例如一名新加坡人與一名外國人一起購買房地產，即使這名新加坡人首次購屋，也得按外國買家的標準支付15％印花稅。如果是與永久居民聯名購買房地產，第一套房地產得繳交5％額外買方印花稅，第二套房地產或更多則得支付10%額外買方印花稅。

　　■如果夫妻要一同購買房屋，其中一人是新加坡公民，另一人是永久居民或外國人，是否得繳交較高的額外買方印花稅？

　　夫妻一同購買首套房屋，隻要其中一人是新加坡公民，就無須支付額外買方印花稅。如果夫妻中一人是新加坡公民，購買第二套私宅並願意在規定期限內賣掉現有房地產，也將享有額外買方印花稅扣稅。

　　■因為工作或個人原因，過去幾年身在國外的永久居民，所擁有的組屋要如何處理？

　　按照新降溫措施，永久居民不能出租整間組屋，隻能出租房間。如果屋主在新措施1月12日生效前獲得建屋發展局批準整間出租，可以繼續出租到批準期截止。建屋局會視個別情況處理，決定永久居民是否能保留組屋。

　　■如果永久居民目前同時擁有組屋和私宅，是否須將組屋脫手？

　　按照新降溫措施，永久居民購買私宅後六個月內須出售組屋。如果屋主在新措施1月12日生效前獲得建屋局批準擁有私宅，則不必出售房子。但是屋主如果在新措施生效後，購買另一套私宅，須出售手頭上的組屋。

　　■如果永久居民在新措施生效前購買的私宅還在興建中，是否須在半年內將組屋脫手？

　　如果私宅還在興建中，屋主須在新屋取得臨時入夥證（Temporary Occupation Permit，簡稱TOP）或法定完工證書（Certificate of Statutory Completion）半年內賣掉組屋，視何者為先。

 

《聯合早報》
（編輯：梁嘉芪）