“冰火雙至” 香港樓市政策更需審慎

(2012-05-31)

　　● 黃靜怡

　　上周香港發展局公布今年第三季的土地供應計劃，總共將可興建不少於5000個住宅單位。數字較過去兩季有大幅增長，有市場人士認為政府加大供應打壓樓市，但筆者認為該數字符合政府過去訂下增加供應的中長期目標，並無值得驚奇之處，大家反而須留意，雖然自7月份開始將由新一屆特區政府執政，但現屆政府對調控樓市的決心仍不容置疑。

　　在公布賣地計劃後的周日，立即有政府官員以“冰火論”形容目前香港樓市的環境。“冰”指環球經濟疲弱，外圍不穩定的因素已累積到危險的水平；“火”則是低利率和流動資金充裕的環境，除提到過往措施取得成效，還特別指出“金管局會密切留意情況，如有需要，將會按一貫原則，在盡量不影響首次置業市民的前提下，推出適當的逆周期措施。換言之，除增加供應之外，政府也考慮繼續調節需求。

經濟放緩 為樓市帶來下行壓力

　　縱然目前樓市麵對著“冰”與“火”兩大環境，但有個問題值得大家思考，低利率和流動資金充裕的環境由2009年初維持至今，為樓價大幅攀升的眾多原因之一；而反觀環球經濟疲弱、外圍不穩定的因素雖然也持續一段時間，但到近月才逐步升溫。因此，筆者認為麵對目前樓市的環境，調控樓市不應簡單延續過去兩年壓抑需求的方向。正如政府官員也指出：“外圍風險逐步升溫，加上本地經濟放緩，定必為金融及資產市場帶來下行壓力。”相信未來樓市也會在經濟放緩的情況下作出整固。

　　近日香港樓市成交量似乎已經印證這一情況。美聯物業統計的35屋苑每周成交量出現連續三周下跌，上周下跌三成並已經跌破100宗水平，為過去4個月以來的新低！

　　市場是在不斷變化的環境中發展，我們似乎也有必要以彈性的政策來應對目前多變的環境，明知經濟環境逆轉而一味延續過往壓抑需求的措施顯然將不合時宜，而最近幾周香港樓市成交量明顯回落已經充分說明，在政府未有推出新措施的情況下，樓市也會受到經濟放緩而有所下調。

　　回顧1997年，香港樓市正是麵對外有亞洲金融風暴打擊經濟、內有“八萬五”供應政策造成過度供應，樓市才出現急跌並進入漫長的下跌周期。可見，在經濟由熱轉冷的時候，政策尤其要緊隨經濟變化而作出即時的調整，避免為樓市帶來雙重打擊。因此筆者認為，在目前香港樓市環境既然已經出現“冰火雙至”的情況下，政府製訂政策時更需審慎。

（作者為美聯集團副主席）

《聯合早報》