私宅價格居高不下 現在買房將成“大閘蟹”？

（2012-04-08）

?即將在碧山推出的Sky Habitat私人公寓，預示尺價為1700元至1800元，分析員認為這是天價（左為設計圖，上方是該項目地段）。（何炳耀攝）

● 楊保安

財經

特稿

@楊保安

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房地產市場持續上揚，反映了新加坡經濟這幾年來在全球化浪潮下的快速發展及環球都市與財富管理中心的魅力。

然而，在亢奮的市場中，價格屢創新高，房地產市場的政策風險跟著提高。此外，外界的經濟雖然開始穩定下來，但基礎還是薄弱。

持續多年的低利率及充沛的流動資金，加上通脹率的提高，使不少投資者及企業相信這是新常態，因而轉向房地產求取更高的回報或保值，而低估了潛在風險。

政府在最近兩年五次推出房地產降溫措施後，今年第一季總體的私宅價格終於下跌，這也是近三年來第一次的季度下跌。然而，總體的私宅價格隻是微跌0.1％，而市區外的大眾私宅價格還是繼續攀升，即將在碧山推出的私人公寓，預示價每平方英尺高達1700元至1800元。

　　新加坡的市場情緒牛氣衝天，漲風淩厲，擁車證越過8萬元，燒鴨店的“秘方”要價也高達200萬元，這與外界及本土的陰霾經濟前景是冰火兩重天。

1997年，在碧山推出的Bishan 8私人公寓，售價每平方英尺1100元，在當時算是天價（右圖，上方為該公寓）。（蕭紫薇攝）

私宅價格七年漲81％

　　盡管政府多次出手為房地產市場降溫，但是屢壓不下。如果你是在2004年開始物色私宅，並期望在價格下跌時進場，那你可能到今天還是望屋興歎。市區重建局的私宅價格指數顯示，在2004年至2011年期間，私宅價格上漲了81％，其中2008年美國次貸危機時雖然曾下調4.7％，但還是遠比2004年高，並且在接下來幾年又急速回升（參考圖一）。

　　眼看資產價格居高不下，有些投資者擔憂價格會進一步上揚，按捺不住而衝進場。對這些投資者而言，今天的資產價格可能是明天的新基準或底價，接下來的價格隻有比現在更高，而不會出現顯著下調。換句話說，今天的高價位，已變成新常態。然而，也有一些投資者卻隻相信，經濟會有周期，升久必跌，價格越高，泡沫越大，離開破裂的日子就越近，那又何必在今天的高價位進場而明天將成為被套牢的“大閘蟹”!

　　目前的資產價格，到底是隨時將會爆破的泡沫，抑或是富裕社會的新常態？這是許多伺機進場的投資者感到困擾的問題。然而，在熾熱的市場，總會出現混亂的信號。因此，看淡與看好的投資者及分析員，持有各自的理由，對市場走勢展開了牛熊之爭。

　　在推出降溫措施時，政府經常重申其目標不是要整垮房地產市場，而是要確保房地產市場不會脫離經濟的基礎麵。但是，在什麽價位及何種情況下，政府才會出手幹預，這在很大程度上是個判斷的問題。

　　泡沫一般是指資產價格在投機者的炒作下，遠超過該資產的實際價值，直到市場無法支撐時，泡沫就破裂。問題是，資產的實際價值不是一個絕對值，它受供需關係及市場的負擔能力左右，而供需關係又受市場流動資金、利率、政府的土地政策，以及市場情緒影響。

私宅價高是新常態?

　　新加坡穩健的經濟增長、國民收入提高及外來人口的急速增加，推動了房地產的需求，對房地產市場是利好因素。在2004年至2011年的八年間，新加坡的國內生產總值增加72%，從1905億元增加至3268億元，人口也在同期增加100多萬，去年總人口達518萬。此外，新加坡致力發展為環球都市及財富管理中心，吸引了不少外來移民，刺激了私宅的需求量。人口結構的改變及社會富裕，被視為支撐房地產價格居高不下的新常態。

低利率加強發展商持守能力

　　同時，美國的寬鬆貨幣政策及低利率，再加上歐元區的債務問題，也使外國資金湧入本區域，推高了新加坡的資產價格。雖然利率不可能長期處於低水平，但是低房貸利率在新加坡已經持續一段時間，而美國聯儲局主席伯南克表示，美國的低利率將維持至2014年。因此，低利率及市場充沛的流動資金還可能持續一段時間，投資者將這個現象視為理所當然。

　　“市場內流動資金很多，大家不知道要把錢放在哪裏。”發展商佳之地地產董事總經理梁俊輝最近在一個房地產項目熱賣後，作出上述評論。

　　在負擔能力方麵，新加坡家庭的每月平均勞動總收入在2011年是9618元，比2004年增加53％。（參考圖二）在2011年，勞動總收入最高的30％家庭，每月平均家庭總收入至少1萬2306元，而最頂層的10％家庭則達2萬7867元。此外，在新加坡家庭總資產中，房地產約占47％，而金融資產如現金、銀行存款及公積金占53％，這些金融資產一部分可轉投房地產。實際上，由於銀行存款利息這幾年來遠低過通貨膨脹，不少投資者為了保值或是求取更高的回報，轉向房地產投資。

　　房地產發展商的創意及持守能力，也締造了房地產高價位的新常態。在房地產價格節節攀升的情況下，為了確保買家能負擔得起，發展商縮小私宅的麵積，推出500平方英尺以下的“鞋盒公寓”，估計到了2014年，將有3800個單位的鞋盒公寓完工。雖然這些公寓的尺價偏高，但由於麵積大幅度縮小，所以單位售價還繼續保持在人們的“負擔範圍內”。今年第一季推出的私宅，中位數麵積是667平方英尺，遠比2010年第二季的1141平方英尺小得多。

　　此外，低利率環境也加強了發展商的持守能力，扶持房地產的價格高位。有發展商寧可將私宅出租，待價而沽。盡管發展商批評政府的降溫措施過於嚴厲，但是他們在政府的土地投標或是集體出售項目的競購及出價，反映出他們對房地產市場價格繼續上揚的高度信心。最近集體出售的實裏達花園地段及大慶閣，成交價都比業主叫價高出兩成。此外，有發展商為買家繳交房地產印花稅，削弱了政府降溫措施的力度。因此，有不少投資者相信，房地產價格下不了。

房價麵對政策風險越來越大

　　對房地產市場持熊市看法的人指出，居高不下的房價麵對政策風險越來越大，兩年來政府已經推出了五次房地產降溫措施，在供應及需求方麵雙管齊下，以打壓房價的升勢。政府是最大的地主，通過釋放更多的土地，增加供應。政府也加速增建政府組屋及執行共管公寓，並提高申請者的入息頂限，以緩和私宅的需求量。在壓抑投機及需求方麵，政府分別在2010年開始征收賣方印花稅，並在去年12月開始征收額外買方印花稅，外國買家需繳付10%的額外印花稅。

　　國家發展部在宣布征收額外買方印花稅時指出，“在股市行情不穩定及利率持續低下的情況下，新加坡的私宅繼續吸引本地及外國投資者。然而，過度的投資需求將使房地產周期的波動更大，從而提高我們的經濟及銀行體係的風險。”

　　不少房地產分析員認為，如果房地產價格持續上漲，政府很有可能推出更嚴厲的降溫措施，因為房地產市場牽動整個經濟及金融體係，也容易引起民怨。去年中，在淡濱尼推出的私人組屋Centrale 8，五房式的預示價88萬元，引起公眾嘩然。政府不久後宣布，凍結私人組屋的售地計劃。針對鞋盒公寓的火紅銷售，國家發展部長許文遠籲請投資者進場前要“睜大眼睛”。

70％新私宅尺價千元以上

　　在負擔能力方麵，新加坡家庭月均收入從2004年至2011年雖然增加53％，但是房地產價格在這段期間則上升了81％。在四五年前推出的大眾私宅，三間臥房的公寓一般售價在六七十萬元，目前同等麵積的項目已超過100萬元。今年1月份發展商推出的新私宅項目中，超過70％的尺價在1000元至1500元之間，不超過1000元的單位隻占24％。

　　在供應方麵，市區重建局公布的數據顯示，截至去年底，私宅的潛在供應量高達7萬7089個單位，是該局在1999年開始收集相關資料以來最多的一年。其中，4萬9551單位正在建造，在接下來兩三年竣工；另外2萬7538個單位已獲得書麵或臨時批準，正在籌劃中。政府在這個時候收緊外來移民政策及提高外國買家的購屋成本，將可能削弱房地產市場的一個重要支撐力量，並改變房地產市場的供需關係。

高峰期進場 十年後仍虧錢

　　另一方麵，建屋局在去年推出2萬5200個單位的預購組屋，是十年來的新高。該局今年將繼續推出另外2萬5000個單位的預購組屋，對大眾私宅的需求量會有一定的影響。

　　從私宅價格過去的走勢來看，房地產總的價格隨著國家經濟的增長而上升，因此不少人認為隻要有持守能力，即使在高價位進場，房地產投資最終還是會賺錢或是至少能保值，畢竟，要抓準低買高賣的時機，談何容易。然而，市區重建局的私宅價格指數顯示，如果你在1996年的高峰期進場，直到2009年，你還是虧錢。到了2010年，房地產價格才越過1996年的高峰，增加12.5％。不過，2010年的通脹率比1996年上升了21％（參考圖一及圖三）。因此，從房地產獲得的12.5％升幅，不足以抵銷通脹率，也談不上保值。

　　1997年7月，在碧山推出的Bishan 8私人公寓，售價每平方英尺1100元，在當時算是天價。即使這幾年房地產市場旺熱，該公寓的轉售價在15年後的今天才回到原價位。該公寓最近的一宗交易是一個1195平方英尺的單位，售價130萬元，平均尺價是1088元。

　　曆史似乎在重演，即將在碧山推出的Sky Habitat私人公寓，預示價是每平方英尺1700元至1800元，不少分析員認為這是天價。這個公寓的買家是否會比Bishan 8的買家幸運，或是也要等上15年？

　　現在還是進場買房的時候嗎？副總理尚達曼幾天前在國大的一個論壇上回答這個問題時說：“再等一段時間。”

不少房地產分析員認為，如果房地產價格持續上漲，政府很有可能推出更嚴厲的降溫措施，因為房地產市場牽動整個經濟及金融體係，也容易引起民怨。