FT：美國樓市元氣未複

英國《金融時報》專欄作家 愛德華•盧斯

 

華盛頓方麵在未來幾周就會知道，美國聯邦住房金融署(FHFA)代理主任愛德華•德馬科(Edward DeMarco)會不會屈服於政治壓力。大多數美國人沒有聽說過德馬科，但他所做的決定將影響到數百萬名房屋業主。不管怎樣，這樣的影響也會波及德馬科名義上的老板——美國總統巴拉克•奧巴馬(Barack Obama)。

在房地產泡沫破裂逾4年後，死氣沉沉的美國住房市場顯示出幾分複蘇的跡象。與受到歡迎但降幅仍然有限的美國失業率一樣，為住房市場最近的萌動歡呼還為時尚早。正如數百萬失業者決定了美國就業市場的形勢一樣，1100萬左右美國人的住房“沉入水下”（即房屋價值低於抵押貸款餘額）的情況也製約著美國房價。

在這些大量積壓的潛在止贖得到解決之前（按目前的速度計算，可能還得需要4年），美國住房市場不太可能強勁複蘇。這意味著美國經濟增速將不太可能超過趨勢增長率（目前估計為2%-2.5%）。這進而意味著，失業率不太可能進一步大幅下降。如果住房市場沒有完全複蘇，美國整體經濟的複蘇就不太可能達到“逃逸速度”。各界經濟學家都這麽認為。

這就是德馬科起作用的地方。在美國曆屆政府的記錄中，很少有哪位總統遇到過如此執拗的監管者。迄今為止，德馬科一直反對白宮允許資不抵債的借款人大幅減記貸款本金這一拉攏人心的提議。實際上，自奧巴馬上台以來，德馬科一直阻止美國政府為陷入困境的房屋業主提供更多的援助。他是堅不可摧的盾，而奧巴馬是並不鋒利的矛。

這次會有所不同嗎？兆頭並不好。最近，德馬科罕見地發表了一場演講，詳述了他反對大部分類型的本金減記的理由。理由之一是，減記將使美國納稅人蒙受損失——他受聘保護的正是納稅人的受托人利益。如果決定進行減記，將由德馬科監管的政府支持企業房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)來實施。另一個理由是，減記將鼓勵抵押貸款者違約，以獲得援助。

這是兩條老調重彈的反對理由，按說早該被白宮的政策所推翻。然而，奧巴馬一直在拉動根本不起作用的杠杆。在一個正常的民主體製中（曾經包括美國），總統有權選定一家政府機構的負責人，並解雇那些他不喜歡的人。現在，美國參議院阻撓或拖延任何可能存在爭議的提名人選。德馬科因此仍然是美國聯邦住房金融署的“代理”主任。

因此美國政治的主要斷層線貫穿於德馬科理應短暫的任職期間。在政府對華爾街實施引起爭議的紓困之後，共和黨人將不會支持針對普通民眾(Main Street)的任何紓困措施。他們把道德風險掛在嘴上。不負責任的行為將不再得到獎賞。民主黨人則認為，如果不實施援助，住房市場不會複蘇。然而他們（尤其是奧巴馬）太晚才認識到這一點。目前的援助仍然太少。在麵向銀行的7000億美元問題資產救助計劃(Tarp)實施近4年之後，美國房價仍比曆史峰值大約低了三分之一。

這樣的局麵早就需要出動“火箭筒”。但奧巴馬隻提供了一支“步槍”——德馬科還不願使用。而且奧巴馬用了三年時間才做到這一點。他缺乏信心，不敢冒險與茶黨進行政治對抗——Tarp讓整口井都變得有毒，使任何進一步的納稅人援助措施都難以出台。實際上，他做不出解雇德馬科的決定，轉而任命一個更聽話的代理主任——這完全在他的權力範圍之內。要是民粹主義者再鬧出什麽動靜，風險就太大了。

然而，奧巴馬完全有理由按自己的主意行事。應該讓市場自然觸底的觀點出自一些已故經濟學家的著作。這些經濟學家影響了赫伯特•胡佛(Herbert Hoover)政府時期的財政部長安德魯•梅隆(Andrew Mellon)，而梅隆對破產清算的癡迷讓美國陷入了蕭條。經濟學界自此拋棄了住房市場存在任何單個目標均衡的觀點。如今經濟學家們推崇多重均衡，在英語中這意味著監管機構可以影響市場進行結算的價格，簡單而言就是存在一個解決方案。所有的障礙都來自政治。

這裏有兩個更好的觀點，它們都可以在采訪中使用——實際上奧巴馬經常使用它們。第一個是不負責任的借款人（次貸違約者）早就違約了。目前“沉在水下”的房屋業主大多數已經遭到止贖潮的衝擊，並因運氣不佳而遭受懲罰。大多數人都沒有終止還貸。你可以說他們在負責任地“憋著氣”。

第二個是一個更為基本的觀點。由於住房市場低迷拖累了經濟複蘇的步伐，所有美國人都受到了影響。重振房地產市場與道德沒有什麽關係，而是與原始的資本主義自我利益有關，因而也與保護納稅人有關。奧巴馬仍然不願實施自己的主張，這令人遺憾。