私宅熱退 工商房地產掀投資熱潮

(2011-12-18)

● 樓市乾坤 胡淵文 　　私宅市場的熱度，預計會隨著新一輪政府降溫措施而下降，這也許會帶動商業和工業房地產領域的投資熱潮。 　　世邦魏理仕（CBRE）投資性質房地產執行董事傑理米（Jeremy Lake）說，在政府四次出手為私宅市場降溫後，今年初就有一些投資者轉向商業和工業房地產，這個趨勢預料會繼續下去。 　　豪利控股（Oxley Holdings）陳積光表示，會在接下來的六個月推出五個工業、商業以及商業加住宅項目。他說，投資者和賣家需要一些時間來消化新的降溫措施，不過從邏輯上來說，他們對工業和商業項目的興趣會增加。 　　戴德梁行（DTZ）亞太研究部主管蔡楚芬說，對於精明的投資者而言，商業和工業市場是除了私宅市場以外的另一個投資選擇。 　　不過她指出，目前商業和工業房地產的價格已經接近或超過了上一次的高峰，它們的租金潛力容易受經濟衰退的影響。 　　因此她建議，投資者必須先熟悉這個市場，了解展望，才做出決定。 工商房地產租約一般是三年 　　傑理米指出，工業和商業房地產的租約一般為三年，這意味著投資者在這段時間內能夠獲得穩定的收益。這兩個市場的基本麵保持強勁，政府也並未出手降溫工業和商業市場。 　　政府不久前宣布第五輪降溫措施，外國買家和非個人投資者在購買住宅時，需在原本約3％買方印花稅的基礎上，繳付額外的10％買方印花稅。 　　購買第二套或更多住宅的永久居民，以及購買第三套或更多住宅的新加坡公民，則需要支付額外3％買方印花稅。 　　那麽本地有哪些商業和工業房地產可供個人投資？ 　　1.私人分層地契辦公樓和商店 　　這類供出售的房地產並不多，位於黃金地區的往往是由發展商或房地產投資信托基金（REIT）所持有。 　　2.私人分層地契多用戶工廠和倉庫 　　這些比辦公樓和商店便宜得多。 　　3.有地工廠和倉庫 　　這類房地產的供應有限，來自業者的需求比較強勁，不過售價要比分層地契單位高得多。 　　4.組屋商店及店屋（shophouse） 　　蔡楚芬說，工業房地產的回報一般上為6％至7％，零售房地產和辦公樓的回報則分別為5％至5.5％，和3％至4％。 　　不過，具體的回報會視房地產的地契、地點和市場環境而定。 　　當市場蓬勃時，賣家往往會要求更高的價格，從而降低租金回報率，因此買家看中某一房地產時，應該計算出它的租金回報率，看是否足以應付每月的貸款償付，和其他投資工具相比，是否能提供吸引人的回報。 　　傑理米說，從某種程度上來說，投資商業和工業房地產和投資私宅是相似的，都要尋找一個出色的地點。 　　欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮提醒投資者，並不是所有的商業和工業房地產都能賺錢。 　　他指出，就好比股票分析師說“現在是進場的好時機”，但並不意味著所有的股票都可以買。 　　他說：“目前一些房地產看上去可能挺便宜，但其上漲的空間有限，當經濟複蘇時，不會出現非常快的增長。” 　　麥俊榮指出，工業房地產投資並不適合所有人，工業房地產分許多不同種類，例如有地、非有地、多層廠房、標準廠房。 　　而且工業房地產的麵積如何計算和私宅不同，有些擁有兩層樓的空間（double volume），有些有夾層。 　　不同的工業房地產也有不同的用途，例如我們平時看到的B1和B2用途。B1和B2用途的地段，一般可用來發展輕工業，如電信和倉儲等，不過滋擾緩衝區（nuisance buffer）的限製有區別。 　　麥俊榮說，投資者需要了解一個工廠的租戶一般會是哪些業者，比如要租給物流業者的話，理想的地點應該是靠近樟宜機場，並且方便上高速公路。 　　比如，投資者想投資B1用途的工業房地產，可以參考一些其他類似的房地產，做好功課才決定。 　　投資零售房地產和辦公樓，最重要的就是地點。零售房地產需要靠近消費者，交通方便；辦公樓也需要擁有便利的交通，方便租戶聘用員工。 *[e-mail]   《聯合早報》 （編輯：黃愛蓮）