公寓集體出售 成“買家市場”

（2011-10-11）

● 李敏雯 報道 　　全球金融市場風起雲湧，經濟陰霾密布，本地公寓集體出售市場也提早迎來了寒冬，成為名副其實的“買家市場”。 　　位於珍珠山的馬蹄形地標建築物珍珠苑（PearlBank）昨天第四度登場求售，叫價已從7億5000萬元降至7億2500萬元。 　　馬林百列的聖巴特力花園（St Patrick’s Garden）和武吉知馬的克麗斯多大廈（Crystal Tower）也二度推出市場求售，代理商高力國際更是破天荒首次不定下預示價，而是讓有意投標的發展商自行定價。這意味著發展商將有更大的議價空間。 　　珍珠苑毗鄰歐南園地鐵轉換站，自2007年以來就一直未能成功搭上集體出售的順風車。雖然定價一減再減，卻一直無法找到買家。 　　受訪業者都認為集體出售市場目前已是個由發展商掌握買賣主動權的市場，而非2007年集體出售巔峰時期的“業主市場”。 　　房地產顧問公司齊樂行（Credo）副董事經理陳鴻文受訪時指出，不少集體出售項目再三登場求售，是因在新的集體出售法令下，集體出售項目一旦獲得80％業主簽名同意，必須在12個月內提交申請。 　　一般在扣除律師準備文件、招標和私下協議等程序所花的時間之後，業主可在12個月內招標兩三次。若無法在規定期限內找到買家，整個集體出售程序就須從頭來過，公寓業主首先須召開特別大會，以選出銷售委員會，並重新開始收集業主的簽名。 　　陳鴻文說，這個過程短則兩三個月，長則可達一年之久，因此一般上想集體出售的公寓業主，都會盡量在12個月內多次嚐試集體出售。 　　至於還沒獲得80％業主同意的集體出售失敗項目，則得等上兩年的限製期才可重來。      欣樂（SLP）國際執行董事麥俊榮受訪時直言：“目前一些高檔私宅的銷售量隻有兩三成，賣得最理想的是大眾化私宅。發展商沒理由不選熱銷地段，而花大筆資金投入反應欠佳的領域，並冒更高的風險。” 　　不過，齊樂行向本報提供的數字也顯示今年至今的集體出售，不論是成交價格還是成交宗數，都已超越去年的數字。這顯示隻要業主開出合理的價格，發展商仍會問津。 　　陳鴻文舉例說，豐隆花園購物中心的1億7112萬元成交價，比1億6000萬元至1億7000萬元的預示價更高。但是，總值超過2億元，每平方英尺叫價也高的項目則乏人問津。 　　麥俊榮指出，隨著目前經濟展望變得脆弱，房地產領域麵對放緩的風險有六七成，公寓業主也因擔心萬一市場出現調整，地皮銷售將會放緩，到時行情將更加慘淡，於是把集體出售項目一再推出市場，急切尋找買家。 　　珍珠苑的叫價為容積率每平方英尺1314元，這包括一筆將地契租約填補至99年的費用（1億6170萬元）。若以這個預示價計算，公寓麵積大小不同的業主從集體出售中可獲得的金額，介於180萬至450萬元之間。其公開招標截止日期是11月3日。 　　至於東海岸的聖巴特力花園和武吉知馬的克麗斯多大廈則都是永久地契地段，前者占地麵積為13萬7559平方英尺，共有98間公寓；後者占地麵積為6萬零482平方英尺，共有28間公寓，今年較早時分別叫價1億8800萬元和1億5500萬元求售。負責這兩個項目的高力國際投資服務執行董事鄧慧玲表示這次不設預示價，是要讓有意投標的發展商自由為項目定價，並反饋給業主。 *[e-mail]