空間與便利兼具 分層地契有地住宅兩全其美

方寶順 (2011-10-09)

過去五年來，分層地契有地住宅的需求相當穩定，每年平均有大約480個單位轉手，即使是實施了三輪房地產降溫措施的2009年和2010年也不例外。 　　這相信是因為分層地契有地住宅既擁有有地住宅的寬敞空間，又擁有共管公寓的便利設施和保安服務，魚與熊掌兼得，是一種兩全其美的房屋選擇，讓許多買家寧可舍棄傳統有地住宅來選擇它。 　　今年首八個月成交的分層地契有地住宅（strata titled landed property），共有332個。這比去年同時期成交的407個減少了20％。 　　不過，分層地契有地住宅的價格卻在這段時間內持續上漲。今年首八個月，99年地契分層地契有地住宅價格平均上升了6.2％，永久地契則平均上升8.5％。比起公寓價格平均6.7％的漲幅，分層地契有地住宅，特別是永久地契的價格表現，仍然是相當優秀的。 　　過去五年來，分層地契有地住宅的需求相當穩定，每年平均有大約480個單位轉手，即使是實施了三輪房地產降溫措施的2009年和2010年也不例外。 　　這相信是因為分層地契有地住宅既擁有有地住宅的寬敞空間，又擁有共管公寓的便利設施和保安服務，魚與熊掌兼得，是一種兩全其美的房屋選擇，讓許多買家寧可舍棄傳統有地住宅來選擇它。 　　在供應量方麵，越來越多發展商也為了迎合日益增加的需求和期望，而進軍這個領域，發展附有共管設施的分層地契有地住宅單位。例如擁有82個單位的Eleven @ Holland就擁有私人電梯和遊泳池和俱樂部會所。 　　一些即將上市的新分層地契有地住宅項目，還包括Watercove Ville（80個單位）、Poets Villa（40個單位）、The Woods at Westwood Avenue（93個單位），以及露茜山路（Mount Rosie Road）的聚落式共管排屋（193個單位）。 　　分層地契有地住宅的炒氣並不盛，未完工就轉賣的樓花很少。這可能跟買家主要是需要較大生活空間的自用戶有關，他們一般持長線目光，尋求較穩定的回報率。 　　房地產市場陰霾愈加沉重 降溫措施後，發展商前天在三巴旺推出40棟聚落式半獨立洋房，每棟售價200多萬元，首天推出的20個單位，就賣掉16間。（同榮集團提供） 　　2011年已進入第10個月份，而房地產市場上空籠罩著的陰霾也愈加沉重。許多人都擔憂，另一輪全球經濟衰退已在醞釀中，不但債務累累的美國需要整頓經濟、歐洲國家為其國有債務頭痛，中國也正努力讓國內經濟軟著陸，以控製沉重的通脹壓力。 　　一些人擔心，分層地契有地住宅市場是否會被最近發生的一些外在因素嚴重衝擊。 　　雖然新加坡無論在家庭儲蓄、企業的資產與債務比例，或者國家儲備方麵，都非常穩固，但如果全球經濟真的急轉直下，作為一個開放經濟體，新加坡不可能全身而退、毫發無傷。 　　不過，至少在利率方麵，未來兩年的走勢預料是較為穩定的，因為美國已經采取措施來穩定傷痕累累的經濟。低房貸成本，將有助於扶持房地產需求。 　　更重要的是買家應采取較長線的目光。新加坡大選和總統選舉已經結束，我們認為，政府將把注意力放在加強國內的經濟。2011年的新加坡經濟前景仍然樂觀，失業率也低，勞工短缺情況預料將繼續吸引更多外來人才前來，因此，本地的住宅租用市場應該會維持活躍。 　　新加坡房價已經顯著上漲，預料接下來將走穩，但租金走勢應該還是會讓分層地契有地住宅顯得具有投資吸引力，特別是目前的利率正處於曆史低位。 　　或許我們應該從美國、歐洲和澳洲的經驗學習。 　　潛在買家和投資者不妨自我評估一下，給自己作一些財務壓力測試，萬一房地產價格和利率因為一些無法預期的外在因素而突然劇烈波動，是否能夠可以應付過去？隻要能夠承受短期的下跌風險，自然就能夠享受到房地產投資所可能帶來的長期利益。 　　（作者是房地產顧問公司萊坊谘詢與研究部主管） 　　分層地契有地住宅優點 　　麵積較寬闊 　　對那些喜歡共享設施，而且需要較大生活空間的買家來說，分層地契有地住宅剛好能夠迎合他們的需要。聚落式共管房屋跟有地住宅一樣，一般有兩三層樓高，建築麵積可以從大約2500平方英尺（排屋）至7000多平方英尺（獨立式洋房）。 　　政府在2009年2月3日修訂了分層地契房屋條例，因此分層地契有地住宅也必須依種類的不同，而擁有最低的占地麵積。例如分層地契獨立式洋房、半獨立式洋房和排屋，最低占地麵積分別為400、200和150平方公尺。 　　這項新的條例限製了發展商能夠在每個項目中興建的分層地契房屋數目，目的是為了消除人們擔憂分層地契將越建越擁擠。畢竟，這種房屋類型是為了家庭成員較多，喜歡較大生活空間和共享設施的買家而存在的。 　　外國人可購買 　　一般上來說，外國人是不準在新加坡本島購買有地住宅的，除非獲得律政部屬下、土地交易（批準）組（Land Dealings (Approval) Unit）的特別批準。但是，外國人可以自由買賣共管公寓內的分層地契有地住宅，不需要尋求土地交易組的批準。 　　其中一些這類房屋包括Thomson Grand、D’Leedon和The Vision，平均每10個分層地契有地住宅單位就有一個的買家是外國人。 　　租金回報較高 　　分層地契有地住宅的租金回報率，也比麵積相近的有地住宅來得高。原因是租戶一般願意為遊泳池、健身室和兒童遊樂場等設施，支付較高的租金。有些較靠近有名氣的本地學校或者國際學校。 　　一些屋齡較新的聚落式共管房屋，租金回報率可達到4％、5％，例如第10和11郵區的聚落式共管房屋，麵積約3000至4500平方英尺，租金是1萬元至1萬9000元一個月。 　　什麽是分層地契有地住宅？ 　　分層地契有地住宅是一種低密度、類似有地住宅的低層房屋種類。它們跟有地住宅不同，並不擁有房子的地契，而是與整個項目的其他業主共同分享一張地契，即分層地契。 　　在法律上，分層地契有地住宅的產權，跟共管公寓一樣。由於土地是與其他業主共同擁有的，大型的翻新和裝修工程、管委會的遴選，以及整個項目的脫售，必須經由其他業主投票決定。 　　分層地契有地住宅的概念起源於1993年，至今已有18年的曆史。目的是為了替本地的住宅市場提供較多選擇，讓那些喜歡住在有地房子的業主，也能夠享受到共管設施，包括健身室、會所、遊泳池和保安服務。 　　分層地契有地住宅可以包括分層地契洋房、半獨立和排屋。一般來說，那些位於有地住宅區的分層地契有地住宅被稱為聚落式共管房屋（cluster housing）；位於綜合性有地住宅區或非有地住宅區的則被稱為分層地契共管房屋（townhouses）。 《聯合早報》 （編輯：葉文祺）