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工程技術，地產投資，信仰家園，時尚生活
文/林金民 譯/李敏雯 (2011-09-17)
兩個執行共管公寓（Executive Condominium，簡稱EC）——Blossom Residences和RiverParc Residence在今年7月份相繼登場的一個月內，已經售出600個單位或總數1100個單位中的60％。 經過五年多的沉寂，執行共管公寓再次於2010年10月登場。從那時起，已經推出了六個項目，共3620個EC單位。這些包括盛港的Esparina Residences、義順的The Canopy、榜鵝的Privé、盛港的Austville、巴西立的Belysa、武吉班讓的Blossom Residences和榜鵝的RiverParc Residence。 到7月為止，大約2800個EC單位已經賣出，這代表了所有現有供應量的74％。這是新加坡人對可負擔得起的公寓住屋抱著如饑似渴欲望的另一種表現。 提高收入頂限與津貼 今年8月，政府宣布把預購組屋（build to order，簡稱BTO）的家庭月入頂限從8000元調高至1萬元，並把EC的頂限從原有的1萬元調高至1萬2000元。 與此同時，首次購屋者公積金購屋津貼（CPF Housing Grant）也有所調整。在新政策下，家庭收入低於1萬元的國人在購買EC時依舊可享有3萬元的公積金購屋津貼；家庭收入介於1萬元至1萬1000元的人可享有2萬元津貼；家庭收入介於1萬1000元至1萬2000元的津貼則是1萬元。 隻要在8月15日或以後推出市場的EC項目，新政策都適用。這對收入較高的買家更有吸引力，特別是那些家庭收入介於1萬元至1萬2000元之間的買家，因為在新政策之前，他們無法購買EC，而隨著大眾化私宅價格持續上揚，這些買家也幾乎無法負擔大眾化私宅。 新政策出台後，這些買家也可以涉足EC市場，並能享有介於1萬元至2萬元的政府津貼。 為了要了解提高家庭收入頂限對於EC市場的影響，房地產谘詢顧問公司世邦魏理仕（CBRE）對現有EC買家做了分析。根據發展商提供的初步數據，大多數的EC買家，約介於55％至70％，是家庭收入在8000元或以下的。少於一半的買家（越30％至45％），家庭收入是介於8000元至1萬元之間的。 這讓人感到意外，因為人們一般相信家庭收入低於8000元的家庭，會更願意購買預購組屋（build to order，簡稱BTO）。然而有相當一部分買家卻直接選擇購買EC，這其中的原因，很可能是3萬元的津貼以及一些來自家庭成員的資助。
相比之下，從2010年第四季到2011年第二季之間，一間嶄新五房式組屋的價格介於29萬元至35萬元，而新EC的售價幾乎貴了一倍，介於70萬至75萬元。 這麽說，那些收入介於1萬元至1萬2000元的買家須了解，收入每增加1000元，津貼就減少1萬元。這並不一定意味著，他們更容易購買EC。買家簽下購買意向書（option to purchase）之後，所必須支付的20％首期中一部分來自購屋津貼，因此那些能享有全數3萬元津貼的買家，將比那些少獲得津貼的買家，在所須支付的現金部分少得多。 在一些地點，EC推出的價格要比附近大眾化私宅便宜18％至35％。去年10月至今年7月間，賣出的EC平均售價介於每平方英尺650元至760元。這比同一時期新大眾化私宅平均賣出的800元至1100元的尺價來得更優惠。 更多組屋提升者購買 根據行內人士的說法，來自組屋提升者的興趣更高了。在2010年之前，約有85％的EC買家是首次購屋者，其他則是組屋提升者。最近的EC銷售卻顯示，有大約35％的買家是組屋提升者，65％則為首次購屋者。 首次購屋者人數減少，也意味著更少人能負擔得起EC，因為EC的售價已經比2008年第二季上揚了22.5％。 EC供應量更高，但價格還會漲嗎？ 在未來兩至12個月，買家可預計有3560個EC單位注入市場，主要來自四個已經被發展商標下的地段和兩個將在今年10月以前賣出的地段。 政府售地計劃下還包括兩塊位於備售名單上的EC地皮。如果被發展商“勾”出並標下，可再為市場注入1200個單位。 盡管EC供應量增加，買家關注的是發展商將把EC的價位定到超越目前每平方英尺700元至750元的範圍。其中一個原因是EC的地皮價格已經水漲船高，另一個原因則是目前市場供應短缺，家庭收入頂限調高會吸引更多正在觀望的買家。 與預購組屋不同的是，政府不為EC定價，EC的價格取決於市場機製和發展商本身。 然而“雙穀衰退”的威脅和全球經濟大環境的惡化，無疑將製衡高漲的房價，這包括EC在內。 如果更糟的情況的確發生，不利的情況比預期來得更長久，並根深蒂固，那麽政府為購買EC所設下的最低居住年限，反而不是那麽漫長。 本文作者是世邦魏理仕研究與谘詢部副董事 | ||||
《聯合早報》 |
